中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制

李京泰 嚴(yán)帥帥 黃思維

摘 ?要：面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的問(wèn)題，需要利用政府規(guī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)，彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，但政府規(guī)制應(yīng)處理好與市場(chǎng)的關(guān)系。中國(guó)目前所采取的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的各種規(guī)制措施并未取得理想效果，相反導(dǎo)致了市場(chǎng)的扭曲。今后政府應(yīng)該采取征收房產(chǎn)稅、增加土地供給等規(guī)制措施進(jìn)一步調(diào)節(jié)改善房地產(chǎn)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);規(guī)制;市場(chǎng)

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

（1）土地供應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)需要大量的土地作為基礎(chǔ)。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)中，目前房地產(chǎn)的土地供應(yīng)不平衡。從宏觀上看，中國(guó)每年都需要為城市發(fā)展提供土地，將農(nóng)業(yè)用地和耕地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地。在過(guò)去的幾十年里，平均每年約有800萬(wàn)畝耕地被征用和搬遷，用于國(guó)有建設(shè)用地。該項(xiàng)每年占地800萬(wàn)畝，土地征收率在10%以上。每十年，國(guó)家需要使用1億畝耕地。1980年全國(guó)耕地23億畝。因此，中國(guó)的土地每年都不足以生產(chǎn)足夠的糧食，需要進(jìn)口飼料或糧食。總之，維護(hù)好18億畝耕地紅線，這是中國(guó)的客觀需要和國(guó)家安全。總之，中國(guó)土地利用總量在下降，城市用地緊張。

（2）土地價(jià)格

在過(guò)去的十年里，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格幾乎上漲了十倍以上。房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因是與地價(jià)相關(guān)。土地價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)上漲，房子本身將會(huì)貶值和折舊，幾年或幾十年可能被拆除，但在城市，土地每年都會(huì)升值。另一個(gè)原因是中國(guó)的土地銷售方式。借鑒香港的土地拍賣制度始于上世紀(jì)80年代末90年代初的上海。拍賣有一定的優(yōu)勢(shì)。在政府主導(dǎo)的機(jī)制中，拍賣是一種比較好的市場(chǎng)機(jī)制，可以避免腐敗和灰色交易。拍賣制度是好的，但拍賣制度的規(guī)則是出價(jià)最高者獲得土地。很多人叫價(jià)，他們可能出價(jià)幾十甚至數(shù)百輪，拍賣價(jià)格越來(lái)越高。這是拍賣制度本身會(huì)推高地價(jià)的第一個(gè)原因。第二個(gè)原因是土地本身供應(yīng)不足。一線城市供給越不足，拍賣地價(jià)越高。最后，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)越高，這是第二個(gè)問(wèn)題。土地供應(yīng)短缺，供不應(yīng)求，因此，在今天的城市中，拍賣機(jī)制下，面對(duì)新供應(yīng)的土地普遍短缺，房?jī)r(jià)將會(huì)上漲。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制

面對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂局面，政府頻繁地進(jìn)行干預(yù)和調(diào)整，頒布了“限貸令”、“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等監(jiān)管手段，但收效甚微。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)。我們應(yīng)該認(rèn)真考慮中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題究竟出在哪里。從以上政府調(diào)控與市場(chǎng)效率的辯證關(guān)系可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種問(wèn)題的癥結(jié)主要在于政府調(diào)控。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作中，需要規(guī)范的環(huán)節(jié)往往缺失或失效，而需要放松的環(huán)節(jié)則由政府嚴(yán)格控制。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出過(guò)度監(jiān)管的趨勢(shì)。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房?jī)r(jià)的過(guò)度調(diào)控，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)效率，進(jìn)一步影響了市場(chǎng)化進(jìn)程。

政府對(duì)房?jī)r(jià)的直接調(diào)控效果并不理想。政府以“有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)”和“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為依據(jù)，直接干預(yù)房?jī)r(jià)。然而，這種行政規(guī)制和直接規(guī)制能否對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極影響還不確定。此外，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來(lái)看，雖然短期內(nèi)有下降，但價(jià)格一直在上漲。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府沒(méi)有足夠的理由直接調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。房?jī)r(jià)飆升的根本原因是，政府對(duì)什么應(yīng)該負(fù)責(zé)，什么不應(yīng)該被過(guò)度接管和控制。因?yàn)樘幚聿缓谜褪袌?chǎng)的關(guān)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)被扭曲了。

三、中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)制今后的方向

（1）稅收

稅收制度一直是調(diào)控的重要手段。

征收房產(chǎn)稅。關(guān)于房地產(chǎn)稅，首先是要對(duì)社會(huì)上存在的各種存量和增量房產(chǎn)征稅;二是如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，應(yīng)按升值幅度征稅;第三，越是高端住宅的持有成本越高。由于房產(chǎn)稅的管理是普遍實(shí)行的，最終的結(jié)果是高端投機(jī)者一定會(huì)有巨大的壓力;房產(chǎn)稅的好處是什么？一是完善稅制，我國(guó)一般是間接稅，缺乏直接稅。房地產(chǎn)稅是一種持有環(huán)節(jié)的直接稅。這是稅法制度和國(guó)際實(shí)踐的一種方向性實(shí)踐。其次，房產(chǎn)稅對(duì)投機(jī)有一定的阻嚇作用。第三，隨著房產(chǎn)稅的征收，持有環(huán)節(jié)的成本增加，有利于資源的優(yōu)化配置和租賃市場(chǎng)的形成。

（2）增加住房供地

目前，在土地出讓金上漲的背后，是熱點(diǎn)城市的住宅用地得不到保障。大城市住宅用地占建設(shè)用地的比例較低。提高一線城市和二線城市住宅用地比例刻不容緩。增加土地供應(yīng)將使土地價(jià)格控制更加容易，這將對(duì)住房企業(yè)積極征地和增加可用住房資源產(chǎn)生積極影響。增加供給將在一定程度上緩解供需失衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

總之，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制的最終目的是是要讓國(guó)民有房可住，各種規(guī)制措施也應(yīng)以這一目地的實(shí)現(xiàn)與否作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐中逐步改善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：李京泰（1993—），男，漢族，云南曲靖市人，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)2017級(jí)碩士研究生，研究方向：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

嚴(yán)帥帥（1992—），男，漢族，安徽蚌埠市人，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)2017級(jí)碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

黃思維（1992—），男，漢族，山東臨沂市人，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)2017級(jí)碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。