對加強我國房地產業反洗錢監管的分析研究

【摘 要】 本文論述了加強我國房地產業反洗錢監管的必要性，并從法律制度、監管機制、人員素質、數據體系等四個角度提出不斷完善房地產業反洗錢的法律法規、構建系統化房地產業反洗錢監管模式、增強房地產業機構履行反洗錢義務的意識能力、推動構建房地產業反洗錢大數據體系等建議。

【關鍵詞】 反洗錢 房地產 監管

隨著對金融機構的反洗錢監管體系不斷完善，利用金融機構進行洗錢的難度日益增加，洗錢犯罪逐漸由傳統金融行業向監管薄弱的特定非金融機構領域轉移。依據2012年FATF發布的《打擊洗錢、恐怖融資和擴散融資國際標準：FATF建議》，房地產行業被列為應履行相關反洗錢義務的五大特定非金融行業之一。

房地產行業因具備交易信息透明程度低、交易資金量大、房產增值潛力大等特性而備受洗錢犯罪分子的青睞。首先，房地產行業一向以利潤為先，房地產市場的開發與銷售等環節都缺乏對客戶身份的有效識別流程、缺乏對交易資金來源的合理性審查，致使在房地產交易過程中市場信息的透明度不高。其次，房產交易資金量往往巨大且流通速度快，有時還會存在一定程度上的大額現金交易，這也極易被不法分子利用去隱藏非法資金的來源。再者，房產本身具備一定的增值保值屬性，伴隨著我國房價的不斷攀升，房產的高回報率致使房產頻繁出售、炒房現象屢見不鮮，這也誘使大量非法資金流入房地產市場，從而為洗錢犯罪創造了可能。

同時，由于利用房地產行業進行洗錢的方式的多樣性，致使監管部門難以對之進行有效識別。在房地產開發環節，犯罪分子常通過建立房地產企業或與房地產企業合作的形式進行洗錢，這也致使“灰黑”資產混入房產市場成為常態。在房地產銷售環節，不法分子常利用虛假身份購房、借用他人名義投資房地產、利用離岸公司、空殼公司等購買房地產等方式進行洗錢。有時還會在購房環節中利用各類貨幣工具和第三方支付平臺、貸款購房后用提前償還貸款等形式隱瞞資金的真實來源。形式多變的洗錢犯罪增加了監管機構監管的難度。此外，利用房地產業洗錢不僅會促使各類上游犯罪，甚至還會導致房價上漲，出現房地產泡沫、非理性繁榮、供需結構不平衡等不良現象。因此，推動中國房地產業反洗錢工作的有效開展迫在眉睫。對此，筆者提出以下幾點建議

一、加強我國房地產業反洗錢監管的相關建議

（一）不斷完善房地產業反洗錢的法律法規。建立和健全房地產業反洗錢法律法規，才能依法推動我國房地產業反洗錢工作的有效開展。人民銀行應當以《反洗錢法》為依據，會同住建部、自然資源部、銀監會等部門，參考FATF中對房地產業反洗錢的相關規定要求，借鑒國內金融機構反洗錢工作先進經驗和國外包括房地產業在內的特定非金融機構反洗錢工作的先進經驗，結合我國房地產業現狀，盡快制定和頒布房地產業反洗錢配套法律法規。明確細化房地產業機構應當履行的義務，制定有針對性、有操作性、有指導性的工作指引，完善客戶身份識別制度，客戶身份資料及交易記錄保存制度，反洗錢大額可疑交易報告制度，加大對違反反洗錢規定的房地產企業與個人的處罰力度，使中國的房地產業反洗錢工作可以依法有序進行。

（二）構建系統化房地產業反洗錢監管模式。應當以我國房地產業實際為落腳點，按照“國務院反洗錢行政主管部門組織協調、行業主管部門具體監管、行業自律組織有效參與”的模式，構建房地產業反洗錢的有效監管機制，健全我國房地產業反洗錢系統化監管體系。各監管部門應當明確監管職責、細化監管分工、深化監管合作、實現數據共享，不斷加強對房地產行業的風險監測，開展相應的風險評估工作，依照實際適時開展的聯合執法檢查，不斷規范房地產市場運作本身。此外，還應進一步加強與房地產業協會和相關自律組織的聯系溝通與協商合作，充分借鑒英美等國家行業自律組織的做法，引導其指定房地產業反洗錢工作指引，提高監管的有效性。

（三）增強房地產業機構履行反洗錢義務的意識能力。房地產業屬于市場主體，盈利是其最終目標，為履行反洗錢義務，機構必然要投入大量人力和物力成本，如何在二者之間達到平衡是引導房地產業機構履行反洗錢義務所面臨的必然問題。對此，中國人民銀行應正確引導房地產業機構樹立正確的反洗錢工作理念，引導他們正確認識反洗錢與業務發展的關系，不斷激發機構開展反洗錢工作主動性和積極性。采用形式多樣、深入人心的宣傳方式，讓社會公眾和房地產業機構意識到洗錢的風險危害。此外，還應加大對房地產業機構反洗錢工作的培訓力度，引導制定具體有效的反洗錢內控制度，提高對可疑交易、受益所有人的識別能力，切實增強機構反洗錢履職水平。

（四）推動構建房地產業反洗錢大數據體系。一是要不斷拓寬數據來源。既要建立各部委之間的數據共享機制，又要逐步完善房地產相關信息登記和依法公開查詢制度，打破地域限制，實現異地房產信息查詢，效仿英美等國家，完善受益所有人識別機制，建設受益所有人的信息采集系統。二是要不斷提高數據挖掘及分析能力。借鑒金融機構的可疑交易監控和分析模型，監管機構可以指導房地產行業機構構建房地產業可疑交易模型，設立符合房地產行業特征的預警指標，利用銀行、第三方支付平臺等多種渠道獲取房產交易的資金來源信息，強化資金監測，把握資金流向，不斷提升數據利用率和工作效率。

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作者簡介：楊雁冰（1994）;女;漢;吉林長春;科員;碩士研究生;中國人民銀行長春中心支行;研究方向：反洗錢