淺析房地產開發企業破產程序中的特殊優先債權的清償

宋 剛 鄧密友

北京市煒衡(重慶)律師事務所，重慶 401147

債務人企業因經營不善、資金鏈斷裂等原因造成不能清償到期債務，且資產不足以清償全部債務或明顯缺乏清償能力，或者有明顯喪失清償能力可能的，經被債權人申請或自行申請而進入破產程序。有限的債務人財產無法清償全部債務，為達到公平清理債權債務，保護債權人和債務人的合法權益等目的，《企業破產法》按照債權清償的順位將破產債權分為優先債權和普通債權。根據《合同法》《物權法》《民法總則》等實體法的規定，企業破產程序尤其是在房地產開發企業的破產程序中，存在不同種類優先債權且各類優先債權之間存在利益沖突。特殊優先債權包括被拆遷人拆遷安置補償債權、購房者債權、建設工程價款優先債權，一般優先債權有財產擔保的債權、職工債權、稅款債權等。現本文就上述特殊的優先債權進行分析如下：

一、被拆遷人的拆遷安置補償債權

征地拆遷系房地產開發建設中必不可少的步驟，房地產開發企業與被拆遷人的法律關系自簽訂拆遷補償安置合同建立。房地產開發企業須與被拆遷人簽訂《拆遷補償安置協議》之后，方能進行開發建設。拆遷補償安置分為房屋安置、貨幣安置，不論被拆遷人如何選擇，其均同屬一類債權，不能因為選擇的安置方式不同而區別對待，應當公平對待處理。房地產開發企業若在開發建設過程中因經營不善、資金鏈斷裂等原因進入破產程序，被拆遷人應按《拆遷補償安置協議》向管理人申報債權，為維護社會穩定、保障被拆遷人的生存權利和公平清理債務，其拆遷安置補償債權應優先于其他債權清償。理由如下：

第一，拆遷安置補償債權屬于生存權，該破產企業的房地產開發項目是通過拆除被拆遷人房屋后進行開發建設的，被拆遷人房屋被拆除后，如無法按照簽訂的《拆遷安置補償協議》獲得安置補償，將失去用于生存的居住房屋，進而引發社會矛盾，影響社會穩定。

第二，被拆遷人與房地產開發企業簽訂的《拆遷安置補償協議》，協議明確約定以特定位置、面積、房號的房屋安置被拆遷人，其本質就是一個特定房屋的買賣合同，被拆遷人以其允許拆除現有房屋的形式支付房款，自被拆遷人房屋被拆除時，被拆遷人就履行了全部的合同義務。根據《最高人民法院關于審理企業破產案件若干問題的規定》第七十一條第(五)項的規定，該部分財產不屬于破產財產，不得用于集體清償債務。

第三，即使認定該部分財產為破產財產，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規定，被拆遷人有優先取得安置房屋的權利。因此，在房地產開發企業破產程序中，被拆遷人的房屋拆遷安置補償的債權也應優先受償。

二、購房者債權

債務人企業在取得預售房許可后，甚至有些企業為回籠資金，在未取得預售房許可的情況下，就對內、外銷售房屋，與購房者或企業內部員工簽訂《房屋買賣合同》或《認購合同》，收取購房者房屋價款或者認購金等款項，用于后續開發與建設。房地產開發企業在后續開發建設過程中，若因資金鏈斷裂等原因進入破產程序。此時，購房者債權基于生存權需要及法律規定應當優先于其他債權受償；若管理人為債務人財產增值和債權人整體利益最大化的需要而決定解除合同，收回房屋另行處置，由此對購房者債權人造成的損失應當作為共益債務優先獲得清償。

(一)已簽訂《房屋買賣合同》并已付清全部房款，且房地產開發企業已為其辦理產權登記的購房者。雙方主要的權利義務已經履行完畢，該購房者已取得房屋所有權，合同所涉房屋非債務人財產，不得用于集體清償。

(二)已簽訂《房屋買賣合同》，且支付部分房款的購房者。因債務人進入破產程序，無法按照合同約定交付房屋，應當賦予購房者選擇繼續履行《房屋買賣合同》或者解除《房屋買賣合同》的權利，對于選擇繼續履行的，債務人及管理人應當繼續履行，由購房者支付剩余房款，合同所涉房屋由購房者所有，債務人企業為其辦理產權證書；對于選擇解除合同的，應當按照《合同法》的規定處理，合同所涉房屋由債務人收回，屬債務人財產供集體清償，購房者已支付的房款應當予以退還，且優先于其他債權清償。

(三)企業未取得預售許可但對外銷售的房屋，僅簽訂《認購合同》支付認購款，但未簽《房屋買賣合同》的購房者。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同若干問題的規定》第二條的規定，企業未取得預售許可簽訂的商品房買賣合同無效。但是在企業破產程序中，為維護社會穩定、公平清償債務，不宜一刀切認定合同無效。同樣，應當給予此類購房者自由選擇權，在企業取得預售許可后，決定是否繼續履行《認購合同》，簽訂《房屋買賣合同》。對于選擇繼續履行的，應當按照約定的價格與債權人企業簽訂《房屋買賣合同》并支付房款，待項目完工、房屋建成時交付購房者并為其辦理產權證書；對于選擇不履行合同的，其簽訂《認購合同》無效，所涉房屋應由債務人收回并處置作集體清償，其已支付的認購費用應當退還，且優先于其他債權清償。

三、建設工程價款優先債權

房地產開發企業通常因其資金鏈斷裂無法支付施工單位工程款，施工單位因未收到工程款而停工，在房地產開發企業破產程序中往往存在的是爛尾樓，而非竣工質量合格的建筑物。根據《合同法》第二百八十六條的規定，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》明確建設工程價款優先受償權優先于抵押權和其他債權，但劣后于購房者債權，屬法定優先債權。

根據《合同法》《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》等法律法規，建設工程價款優先受償權的行使存在以下幾個關鍵點：第一，依法享有建設工程價款優先受償權的主體僅是與發包人簽訂建設工程施工合同的承包人，而建設工程的勘察人、設計人、監理人、實際施工人均不享有此項權利；且其享有優先受償權限于其承建工程的價款。第二，建設工程價款優先受償權的范圍依照國務院有關行政主管部門關于建設工程價款范圍的規定確定，住建部、財政部印發的《建筑安裝工程費用項目組成》將工程費用項目按照構成要素組成劃分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金，即設工程價款優先受償權的范圍。債務人企業逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金(包括停窩工損失)及實現債權的費用等均不具有優先性，在破產程序中，認定為普通債權為宜。第三，債權人行使建設工程價款優先受償權的期限為自發包人應當給付建設工程價款之日起算六個月。工程價款按工程施工的進度可分為已付款、進度款和結算款，上述“應當給付的建設工程價款”應為“結算款”，更有利于保護建設工程承包人的合法權益。

因此，在破產案件中，因債務人企業資產不足以清償全部債務，各個債權之間存在此消彼長的關系，故而破產案件中更加強調不同種類債權之間的對抗性。在破產程序尤其是房地產開發企業破產程序中，為破產程序順利推進、公平清理債權債務，保護債權人和債務人合法權益，必須充分考慮各類債權的性質與清償順位，在法律允許的范圍內實現債權人整體利益的最大化，維護社會主義市場秩序。