屋頂使用收益性質及歸屬的認定研究
——以不當得利糾紛案為視角

蔡國勝

石獅市人民法院，福建 石獅 362700

一、問題緣起

2010年10月14日，陳某與邱某簽訂一份《房屋租賃合同》。合同約定：陳某將其所有的位于福建省A市的某綜合樓中的“三至六層及一樓四間店面”出租給邱某，用于酒店經營；租賃面積共計6292.41平方米，租金為453053.52元/年，租賃期限為7年9個月，自2010年7月1日起至2018年3月31日止。2008年，邱某與B公司簽訂《通信基站場地使用合同》，約定將案涉房屋的樓頂空間，總面積約20平方米，出租給B公司作為建設通信基站用房使用，租賃期限為2年，自2011年9月2日至2013年9月1日止；每年場地使用費為8800元。陳某認為邱某承租的“三至六層及一樓四間店面”并未包含樓頂屋面部分，也即樓頂屋面部分是超出租賃物的范圍，邱某擅自將樓頂屋面出租給第三人用于收益，該收益屬于不當得利，應返還給陳某。S市人民法院經審理認為：邱某承租范圍不包括樓頂屋面。根據案涉合同約定，租賃范圍為該綜合樓“三至六層及一樓四間店面”，并不包括樓項屋面部分，也即樓頂屋面部分實際上超出租賃物范圍。2.租金構成并不包括樓頂屋面。根據案涉合同約定，租賃面積共計6292.41m2，租金453053.52元/年。該租賃面積是按“三至六層及一樓四間店面”的面積計算的。3.對外出租收益屬于租賃用途外的商業性使用、收益。根據案涉合同約定，邱某承租案涉房屋“用于經營酒店”。對于樓頂屋面，邱某因酒店經營范圍本身的需要，可以合理使用。但是，邱某實際上將樓頂屋面用于出租收益，屬于租賃用途以外的商業性使用，因此產生的收益屬于租賃用途以外的商業性收益。4.邱某取得訟爭收益沒有法律根據。如上分析，邱某承租范圍不包括樓頂屋面，租金構成并不包括樓頂屋面，租賃用途也不包括樓頂屋面的商業性使用收益，邱某無權出租，因無權出租取得的收益，同樣沒有法律根據，無權據為己有，而應返還給樓頂屋面的權利人或者管理人，即陳某。一審法院判決邱某應于本判決生效之日起十日內返還給陳某因其與B公司簽訂的《租賃合同》而取得的收益。判決后，邱某上訴，二審法院維持原判決。該判決現已生效。

那么，房屋屋頂是否屬于租賃物的范圍，對屋頂出租取得的收益性質和歸屬應歸誰，承租人對屋頂收益是否享有權益？對此，實踐中存在三種不同觀點。

第一種觀點認為：房屋承租人對屋頂的面積享有使用權，對外出租的收益應由全體有權使用人共同分配。

第二種觀點認為：租賃范圍不包括屋頂，房屋承租人對屋頂雖可合理使用，但不得擅自出租，所獲收益應歸房屋所有權人。

第三種觀點認為：樓頂屋面屬于建筑物附屬部分，所有權歸房屋實際所有權人。租金收益應由租賃物的所有權人即陳某享有。筆者持第二種觀點。

二、屋頂的權屬性質

屋頂指多層建筑物的頂部，是一棟建筑物必不可少的部分。它位于建筑物的最上層，對整個建筑物的構成、外觀具有決定性作用。從結構看，樓頂是整棟樓房的外圍構件，具有遮風擋雨的功能和一定承重作用。①關于屋頂權屬歸屬，《物權法》沒有明確規定。但是實踐中，屋頂作為整棟房屋建筑物的業主共有權利是確定的。由業主共同所有，這里的共有是按份共有還是共同共有學界也是存在爭議，以王澤鑒教授為代表的按份共有說，即業主對屋頂享有的權益是以其專有部分按比例享有。②而另種則是以梁慧星教授為代表的共同共有說，即全體業主對屋頂不因專有部分的區別共同共有。③對此，筆者也是持該觀點，業主對于屋頂的這種共有關系是建立在共有人之間的共同居住關系，各業主對屋頂的使用和收益行為，都要受到其他業主合法權利和業主規約的限制。此外，雖然各業主對屋頂有出租、轉讓等所得的收益分配權，但卻無權處分自己的份額，也不得對屋頂平臺請求分割，對于屋頂的使用權由業主集體決定。那么，在租賃關系中，承租人對于其所承租的整棟房屋的屋頂自然享有使用收益權，那么對于承租整棟樓棟的部分房屋，是否享有屋頂的使用權，該使用權的邊界在哪兒，是否有基于租賃期參與屋頂收益分配的權利？

三、屋頂不屬于租賃物的范圍

租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。④租賃合同的主要特征：1.租賃合同轉讓的是財產的使用權；2.租賃合同是雙務、有償合同；3.租賃合同是諾成合同；4.租賃合同具有臨時性；5.租賃合同有繼續性。租賃物，即“租賃合同標的”，租賃合同當事人權利、義務共同指向的對象。屋頂是否屬于租賃物的范圍？就本案租賃合同而言，陳某與邱某簽訂的租賃合同內容約定承租的范圍是整棟樓中的“三至六層及一樓四間店面”，并不包括樓頂，租金的也是按照“三至六層及一樓四間店面”的面積計算的，并不包括樓頂的面積，故樓頂不在租賃物范圍。

四、承租人擅自出租屋頂收益屬不當得利

不當得利，是指沒有合法根據而獲得利益并使他人利益遭受損失的事實。依法律規定，取得不當利益的一方應將所獲利益返還于受損失的一方，雙方因此形成債權債務關系，即不當得利之債。不當得利之債與侵權行為之債、無因管理之債同屬法定之債，其特點在于，它既不像合同之債那樣基于當事人的合意而成立，也不像侵權行為之債那樣因不法行為而發生，或像無因管理之債那樣因合法的事實行為而發生，而是基于利益發生不當變動的法律事實(事件)而發生。本案中，邱某出租屋頂收取租金，沒有事實和法律根據，侵犯了房屋權利人和管理人陳某的合法權益，符合不當得利的構成要件，陳某有權要求邱某返還，基于該租金返還請求引發的糾紛應認定不當得利糾紛。

五、屋頂出租收益歸屬權利人和管理人

根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第225條的規定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外?！蔽蓓斒找鏆w權利人和管理人所有是否是《合同法》第225條的例外？答案是否定的。就如此前所述，若承租人承租的是整棟的樓棟，屋頂作為該樓棟的組成部分，承租人當然對整棟樓房(包括屋頂)享有基于承租權產生的相關權益，包括屋頂出租的租金收益。但本案承租人僅承租整棟樓房的部分房間，承租人對其所承租部分的內部空間有占有、使用等與承租權相對應的權利，對租賃物外部空間(屋頂、外墻、樓板等)可以合理使用，如屋頂晾曬等，但基于商業性出租的行為超出合理使用范圍，對此收益沒有事實和法律依據。那么屋頂出租獲得的租金收益是由全體有權使用人共同分配還是歸權利人和管理人所有呢？筆者認為應歸屬權利人和管理人所有。承租人僅對租賃物享有相對應的承租權，對屋頂沒有支付對應的租金，可以合理使用，但不包括商業性收益。

此外，對于租金的歸屬是否可以參照《物權法》第八十條的規定，筆者認為該條是有關建筑物區分所有權的規定，建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有的所有權，對專有部分以外的共有部分的共有權及因區分所有建筑物共同關系所生的成員權共同組成的特別所有權。⑤最大的特征是集專有權、共有權、成員權于一身，失去其一均不能圓滿實現。本案是出租人與承租人之間因屋頂出租的權益歸屬爭議，本案雖然是基于內部空間以外的屋頂權益歸屬引發的糾紛，但是屋頂并不是承租人與出租人共有部分，不存在業主專有權糾紛或者業主共有權糾紛等建筑物區分多有權的情形，屋頂系權利人和管理人陳某所有，本案系合同之債，不適用《物權法》第八十條的規定，即頂樓層面的權益歸屬并不適用業主專有部分占建筑物面積比例來確定。

[注 釋]

①劉學東.關于屋頂平臺權屬及其使用權的法律探討[J].山東審判，2011(5).

②楊立新.共有權理論與適用[M].法律出版社，2007：188.

③梁慧星.中國物權法研究[M].法律出版社，1998：553.

④奚曉明.最高人民法院民事案件案由規定理解與使用[M].人民法院出版社，2011.

⑤董佳睿，董佳慶.業主建筑物區分所有權問題研究[J].法制與社會，2018(9).