房地產開發企業賬務處理及成本管控研究

石榮榮

摘要：隨著時代與經濟的快速發展變化，加之市場競爭的日趨激烈，房地產企業為了不落后于時代與經濟發展步伐，必須根據時代變化做好賬務處理與成本管控工作，只有如此才能使自身賬務變得更加清晰而明確，以及成本管控更具效力?；诖?，對房地產開發企業賬務處理與成本管控等方面的話題進行深入分析與研究具有非常重大的現實價值。

關鍵詞：房地產開發企業;賬務處理;成本管控;研究

一、現存問題研究

（一）人員能力方面

一方面，賬務處理上。其一，賬務處理難度加大，主要因為新舊制度變化、政策變化以及后續工作銜接等因素的影響，使財務人員具體工作也隨之發生極大的變化，所以難免出現任務銜接方面的問題。再者營業稅的會計內容與核算方式相對來說比較易懂，而增值稅政策的實行使會計內容與核算方式變得復雜，其處理與營業稅相比而言難度有所增加;其二，增值稅專用發票管理難度加大，主要因為營改增除帶來會計內容與核算方式上的改變之外，還帶來了開票、報稅以及認證等系統上的諸多問題。再者，企業財務工作歷來的核心都是發票，所以隨著營改增政策的實行，企業對發票管理的重視程度也應該隨之提升。一般來講，長開發周期、繁雜項目內容等是房地產開發企業所具有的特點，項目不同環節各有其業務承辦部門，對于營改增實行后財稅政策的變化很多部門也是初次接觸，比如增值稅專用發票，房地產行業的很多業務人員都是剛剛開始接觸，且增值稅專用發票有相應的認證期限，根據國家稅務總局2017年第11號公告中提到自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發票和機動車銷售統一發票，應自開具之日起360日內認證或登錄增值稅發票選擇確認平臺進行確認，并在規定的納稅申報期內，向主管國稅機關申報抵扣進項稅額。這就要求業務部門與財務部門平時多一些財稅方面的溝通，多了解下最新的財稅政策，否則對于沒有相關工作經驗的業務人員來講肯定經受著不小的挑戰。另一方面，成本管控上。這一方面的問題主要表現在成本管控人才太過缺乏，許多房地產管理層人員都是半路出家，并不具備相關工作經驗，受限于個人能力，造成成本管理方面的短視;再者多以個人行事習慣與經驗為依據進行成本管控工作，導致頻發不規范問題。受限于具有成本管理思維專業化人才的缺乏，使成本管理工作遲遲難以得到深入發展[1]。

（二）稅金預繳方面

房地產開發企業深受營改增這一稅制改革的影響，使土地增值稅等稅金的預繳方面出現了變化，不論是在繳納時間方面、賬務處理方面，還是在預付比例方面都作出了相應的規定，如果有關人員不按照規定進行土地增值稅預繳工作的話，就會產生嚴重的后果。國家稅務總局的2016年第18號公告當中提到，房地產開發企業在開展自行開發房地產項目的銷售工作之時，如果沒有按照相關規定進行稅款繳納或者預繳，主管國稅機關則相應會以《稅收征收辦法》為根據，對其進行處理。所以，稅務機關對于沒有按照規定預繳增值稅的納稅人，會處以少繳稅款百分之五十到五倍的款項的處罰，假如沒有少繳，只是沒有預繳逾期，則需要從滯納之日起按照天數加收萬分之五的滯納金。因此，企業的財務人員應該對隨營改增實行所產生的變化加以熟悉與掌握，以便做好土地增值稅預繳工作，以避免工作失誤。

（三）制度建設方面

人員認識方面的問題也可以劃分為下述兩個方面的內容。一方面，賬務處理上。

當前，賬務處理與增值稅專用發票管理等制度的不健全是工作難度加大的重要原因。只有相關配套制度是有效而完善的，才能使人員按照制度辦事，用制度約束人。另一方面，成本管控上。關于建設階段控制機制不夠嚴格的問題主要是因為我國房地產市場發展時間還不是太長，我國市場建設初期相關企業的發展不太充分，加之受2008年金融危機的影響，使企業發展處在一段比較低落的狀態，直至近些年才有所緩和，得以慢慢發展壯大起來，所以企業的相關配套制度建設與生產經營經驗不足。例如，現如今我國早已開放了招投標市場，但是由于相關體系建設不足的問題，導致沒有專門部門對招投標過程加以有效的監督與約束，所以也難以談及成本管控力度的強化話題[2]。

二、解決措施研究

（一）做好人員能力提升工作

一方面，基于賬務處理。要想做好人員能力提升工作，必須從人員培訓力度的加強方面入手。營改增的實行對企業的賬務處理方面與增值稅專票管理方面都有新要求的提出，且稅收政策、賬務處理以及增值稅專用發票管理等都產生了很大的變化，阻礙了財務人員相關工作的進行。因此，企業應該加大財務人員培訓力度，通過對財務人員進行定期、不定期的培訓，使財務人員的稅收知識得到不斷更新，提高增值稅專用票方面的管理能力，其中稅收知識包括增值稅的概念、原理及稅率變化計算方面、納稅環節以及申報環節等知識，進而切實提升財務人員的業務能力，使其能夠更加及時、準確的做好賬務處理工作。另一方面，其一，對企業來講應做好合理分工成本管控工作，堅持科學的工作分配原則。具體在成本管控的過程中做到專人專崗、專事，只有人員的責任得以明確，才能使工作得以順利而合理的進行下去;對相關人員來講，應該時刻不忘責任心的保持，穩妥開展自身所負責的工作;其三，企業還應該注重做好成本管理績效考核體系的建立健全工作，工作的內容與結果直接掛鉤，以便激發企業人員工作熱情與自身能力提升方面的積極性。不但有利于成本的節省，還有利于成本管理工作變得更加科學而規范，最終助力企業發展得更加健康[3]。

（二）做好稅金預繳工作

財務人員應該根據土地增值稅稅法等相關法律規定，進行土地增值稅等稅金的預繳工作。比如，當項目交付之前轉讓房地產收入應該提前根據相關規定的“應交稅金”方面的內容，分別借記與貸記應交土地增稅稅款與銀行存款;而對于項目交付之后以償清，且收到退還的土地增值稅之后的情形，應分別借記與貸記應交稅款預與應繳納土地增值稅，而當出現土地增值稅增加的情形時，則會計分錄是相反的。而預付比例的多少則需要注意下述三點內容：一是土地增值稅可以理解為項目開發所獲得的利潤，獲得利潤應按照一定比例繳稅;二是以前征收是在項目結束后進行;土地增值稅的征收一般按照銷售收入的一定比例征收。相信熟悉了隨營改增實行的變化之后，就能夠做好土地增值稅預繳工作，避免工作失誤的頻發，同時也有利于成本管控工作的進行。

（三）做好制度建設工作

基于賬務處理，企業應該重視做好賬務處理與增值稅專用發票管理等相關配套制度的建設工作，如此相關人員以制度為根據規范化的開展工作?；诔杀竟芸?，針對前面提及的制度方面的問題，相應的應該做好建設機制的建立工作。其一，應該從設計與處理企業招標制度方面入手，為資質與實力兼具的設計單位進行公平競爭提供一個良好的制度環境，且通過自身管理力度的不斷強化，使自身的設計水平和競爭力能夠得到有效提升;其二，著眼于監理環節，不但要把設計單位的單局控制局面打破，設計單位還應該在設計監理的協助下開拓設計思路，進而優化整個設計方案，促使在成本出現前做好成本管控工作，防止出現不必要的經濟損失[4]。

三、結束語

本篇文章首先從人員能力方面、稅金預繳方面、制度建設方面這三個方面，對房地產開發企業所開展的賬務處理與成本管控工作中的現存問題，進行深入分析與研究，最后有針對性的提出做好人員能力提升工作、做好稅金預繳工作、做好制度建設工作這三大解決措施，以期給房地產開發企業解決好現存問題提供切實的借鑒與依據，為企業發展保駕護航。

參考文獻：

[1]甘遠平.“營改增”后房地產開發企業的賬務處理[J].時代金融，2018 （3）：122-123.

[2]魏曉燕.營改增對房地產的影響及賬務處理注意事項[J].中國科技投資，2017 （6）.

[3]林慧靜.房地產開發企業成本控制重點難點問題探析[J].財會學習，2018，204 （30）：110+112.

[4]張乾波.淺析房地產開發企業成本控制與管理[J].智富時代，2018 （5X）：82-82.