強化國土資源管理 調控土地交易行為

葉燕

（廣西欽州市浦北縣龍門鎮國土規建環保安監站，廣西 欽州 535317）

由于國土資源交易的政策、法規、具體運行的細則都不甚系統完整。導致全國的國有土地交易工作都在摸索中進行，各自為政，使得國有土地交易中的管理辦法和交易流程差異性很大。隨著現階段國有土地交易的業務量明顯增多，使得對國有土地交易系統全方位的調查研究更具有現實而迫切的意義。在此前提下，需要對國有土地資源系統制度化建設進行調研，試圖摸索出一條適合使合國土交易更加健康有序發展的新路子。

一、當前國土交易管理中存在的不足

（一）管理成本高，交易不規范

目前，我國的國土交易管理工作比較分散。而各個部門出于對自身利益的考慮，分別設定了對于自身較為有利的規定，建立了自己的交易市場和管理體系。而在建設辦公場所、購置硬件設備、配置人員等方面，存在著十分嚴重的重復現象。這樣不但不利于國土資源交易管理的優化與發展，同時也造成了大量人力和物力的浪費，使得管理成本大大提高。

正是由于國土交易管理和監管方面的不力，使得很多交易程序缺乏規范性，十分不嚴謹。有些業主和單位為了規避管理，將工程進行拆分。還有一些在交易達成之后對合同進行更改，極大的妨害了國土交易的市場秩序，也產生了很多不公平競爭和豆腐渣工程。

（二）土地權利劃分和界定不夠細化

城市土地產權結構通常可以劃分為：土地所有權、土地使用權和土地他項權利三個部分。這三部分權利，依據邏輯關系，又可劃分成不同單項權利。但是，目前各項權利劃分和界定仍然不夠詳細。比如，土地所有權和土地使用權二者間有著本質的不同，但有關兩者的法律規定卻并不明晰。這使土地使用者在其使用期間可行使絕大部分土地權利成為事實，致使土地所有者對土地收益和處置難以做到有效控制。這些都是由土地權利劃分和界定不細化造成的。

（三）土地征用制度與交易制度不合理

從整體上看，中國現有的土地征用與交易制度存在很多不合理的現象，在一定程度上影響了國有土地的利用效率和配置水平。例如，國有土地征用權利濫用的現象比較普遍，在一定程度上損害了農民和集體的利益，經常出現低價征收、高價出讓的情況。此外，因為征地補償與交易標準不統一的問題，也在一定程度上引發了一些社會問題，因為土地征用與交易制度上的缺陷，容易帶來政府與企業之間的相互勾結和權利尋租等問題，弱勢群體的利益反而很難得到保證，增加了社會的不和諧因素。

二、強化國有土地交易與管理的有效策略

（一）完善國有土地交易的配套法律制度

國有土地的交易、使用與管理會涉及到規劃、房管、建設、發改、環保、經貿、監察等多個部門，是一項十分系統的工程，因此各級政府和相關部門必須盡快完善與國有土地交易相關的配套法律制度，多加強各部門之間的相互溝通與協調。首先，要對現行的《土地管理法》與《土地管理法實施條例》進行完善和發展，明確界定國家征地的公共利益的范圍，對國有土地的征收和使用進行嚴格的限制，避免土地征用權和交易權的濫用。其次，要充分考慮到土地由于城鎮化和工業化產生的巨額級差收益的分配方向，提高征地補償標準，避免國有土地成為地方“創收”的工具，合理保護弱勢群體的切實利益。

（二）有效防范土地金融風險

在國有土地的交易過程中，由于存在很多不規范、不合理的現象，例如地方政府的違規融資、銀行放貸把關不嚴、用地單位經營不合理等問題，都會在一定程度上增加土地金融風險。因此，必須采取有效的土地金融風險防范措施，從源頭上鏟除土地金融風險發生的可能性，一方面要及時完善相關法律法規和土地交易制度，對不合理的土地融資與交易行為進行有效監管，另一方面要完善土地出讓暨土地招拍掛制度，充分發揮市場機制的調節作用，三是要加大監管與控制的力度，有效協調各利益主體之間的關系。

（三）建立健全的監督機制

由于政府享有土地的支配權和使用權，并且還擔任土地交易制度制定者的角色，因此在招標、拍賣以及掛牌交易過程中，要加強對政府機構的監督，使交易過程公平公正的進行，更加透明化。從土地價格的評估到開發商資質審查，加之后期的評標開標等過程均應設置監督機制，對于每塊待轉讓土地的評選結果應予以公示，不允許有私下協議的土地通過公開招標、拍賣以及掛牌的形式而達成交易的目的，避免錢權交易的現象發生。

（四）調整土地價格機制，規范土地市場行為

1.基準土地價格測算，就是在土地定級基礎上，依據土地市場交易歷史的及近期的相關資料，連同現實經濟效益狀況所得的平均地價。而強調土地基準地價動態信息系統的目的，就是為了對基準地價及其變動情況進行全方位動態監測，并將動態監測結果公諸社會。

2.加強土地市場制度建設和監管力度的目的就是為了防止利用權利操縱土地價格，避免地方政府一些官員因權力過大而產生的尋租行為。加強土地市場制度建設和監管力度的具體運作方式是，通過“招拍掛”（對土地招標、拍賣、掛牌）方式進行交易，并對整個交易過程中進行嚴格監督，使土地價格在市場機制前提下自然形成，進而對土地市場交易中的各類信息（包括“招拍掛”程序和結果的各類信息）向全社會公布，以便社會公眾進行監督。

三、結束語

綜上所述，土地交易是一項全面而系統的工程，在最初實行公開的土地交易方式時，交易流程的設置存在一定的問題，因此要積極吸取成功的經驗教訓，使土地公開交易方式盡快成為主要的交易形式，確保土地交易市場的穩步運行。