我國房地產企業信托融資分析

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作為資金密集型行業，房地產業對資金的需要明顯強于其他行業，因此房地產業的發展與我國銀行貸款政策有著極為緊密的聯系。這些年來，國內房價不斷上漲，政府出于民生考慮，連續出臺了一系列宏觀調控政策來控制房價和國內金融市場。在此背景下，房地產企業必須通過尋找新的融資渠道來保證企業資金正常運轉，雖然信托融資在我國發展的時間尚短，但是具有靈活和便捷的優點，而且正處于高速發展的階段，可以作為房地產業融資的一個有力選擇。

一、我國房地產企業融資存在的問題

房地產企業的資金需求量極大，在房地產開發的每個環節都需要大量資金的支撐，具有高投入、高風險和高收益的特點。因此，對于房地產企業來說，如何獲得足夠的資金成為企業資本運作的最關鍵問題。我國房地產企業融資主要可以分為內部融資和外部融資，內部融資是指企業自持資金的融通，外部融資是從企業外部的金融機構或資本市場籌集資金[1-2]。目前，銀行信貸是我國房地產業的融資的主要形式，債券融資、外資融資、上市融資以及信托融資等融資方式的占比仍然較少。

當前，國內金融市場還沒有完成多元化融資體系的建立，我國房地產業融資手段可以說是較為單一，基本上是依靠商業銀行體系來支持龐大的資金需求，其他融資方式的發展速度完全沒有跟上房地產業的整體發展。我國房地產企業融資渠道過分依賴銀行貸款是國內企業整體融資體制歷史演變的結果，我國房地產企業與商業銀行體系之間信貸的非理性關系也是導致這一狀況的主要原因。一旦房地產業出現重大的資金風險，都是由商業銀行體系來承擔的，這種情況對我國房地產業的發展、我國金融體系的穩定以及國民經濟的發展都是極為不利的。我國房地產企業融資渠道過分依賴銀行貸款，導致銀行信貸政策的變動極易對房地產業造成直接的影響，甚至于給房地產業帶來巨大的資金風險。

二、我國房地產企業信托融資分析

房地產企業信托融資是目前房地產融資渠道的一種，是為了獲得支持房地產開發和經營活動資金，而采取信托的方式進行的資金融通行為[3-4]。房地產信托投資資金的主要特點在于面向中小投資者、流動性強、市場價值的穩定性、高現金回報以及有助于抵御通貨膨脹等。當前，我國正在積極發展房地產信托投資，這一舉措不僅能夠幫助完善我國房地產金融結構、推動我國房地產價格形成機制回歸，還有利于增強房地產資金的流通。國內房地產信托業務主要是針對房地產的地產開發環節和房屋開發環節，房地產企業信托融資的主要操作模式可以分為以下四種，即信托貸款模式、股權信托模式、受益權信托模式以及財產型信托模式。

在政府一系列宏觀調控政策的沖擊下，房地產企業正在不斷尋找新的融資渠道來保證企業資金正常運轉，直接導致了近年來我國房地產企業信托融資的飛速發展。然而，對于大多數房地產企業來說，還沒有真正把信托融資當做企業的長期融資渠道，只是將它作為銀行貸款的臨時替代。我國房地產企業尚沒有形成將信托融資發展為企業的穩定融資渠道的意識，因此，房地產企業的融資風險并沒有得到實質性的解決，房地產企業信托融資的發展還存在著較多的障礙。

三、我國房地產企業信托融資風險的主要控制方法

現階段，我國關于房地產信托融資的研究正處于不斷加強和深化的階段，房地產企業信托融資發展尚不成熟，還存在著以下幾個主要的信托融資風險。

我國房地產企業信托融資確少專業的管理人才。因為國內信托業起步較晚，我國房地產企業信托融資尚未形成專業的人才隊伍。房地產信托基金的管理人員不僅要具備金融業、房地產業和商業運營等跨學科和跨領域的綜合理論知識，還要有豐富的實際操作經驗，但是國內信托融資管理人員的專業素養在理論和實踐方面都尚待提高。

我國房地產市場正處于高風險時期。經過近些年的房價持續上漲，我國房地產市場已經積累了很高的風險，在高風險下全面發展信托基金是不理智的，會對房地產信托市場產生難以預料的不良影響，甚至會影響到整個國內金融市場的穩定性。

本文以某房地產開發企業為例，分析該房地產企業在開展信托融資活動過程中存在的具體風險，并針對其信托融資風險給出一些控制方法。該房地產企業有一房地產舊城改造項目，需要數十億的開發資金，最終選擇了信托融資來籌集這筆開發資金。

該企業在信托融資過程中，信托資金以實股名債進入房地產開發項目，信托公司100%成立項目公司進行開發，該企業進行項目操盤，當項目實現正規現金流后由該公司回購信托公司股權，然后并表。在這一項目開發過程中，需要控制的風險主要在于兩點：一、由于該企業與其所選的信托公司同屬一個集團的下屬企業，在合作過程中有關聯交易之嫌，很可能給企業造成嚴重的經濟損失和不必要的法律糾紛；二、在不違法違規的前提下，如何按照開發和銷售進度有序地投入資金，同時又實現財務費用最小，確保項目利潤最大化。

關聯交易會影響企業獨立經營能力，導致各方利益失衡。因此，該企業應當堅持資產完整原則和業務獨立原則，避免產生借助信托資產進行經營的依賴，減少與信托公司之間的交易。該企業可以完善關聯交易定價機制，遵守市場價格確定原則，從而實現對公司利益的基本保證，判斷公司間的關聯交易是否屬于不當關聯交易以及是否給公司造成損失，交易價格是一個關鍵的判斷標準。至于如何該企業還應當規范關聯交易審批流程，降低不當關聯交易幾率，并且要強化外部監管措施，建立關聯交易信息披露制度。該公司需要按照監管部門要求建立信息披露制度，在公司作出重大關聯交易的決定后，按照公司信息披露的程序和方式，及時、完整、準確地向監管部門和社會大眾披露，這樣才能準確判斷關聯交易是否公平，價格是否公允、是否侵害了公司利益。

針對如何按照開發、銷售進度有序投入資金以及實現財務費用最小的問題，該房地產開發企業應該注意加強資金的集中管理，建立健全的資金管理制度，對資金進行系統的調控和嚴格的監控，避免因為資金管理不好帶來的嚴重財務風險。企業的財務部應狠抓資金管理，執行回款通報制度，對應收賬款責任到人，對于款項的支出，嚴格按照資金計劃執行。該企業應該設立獨立的資金預算管理團隊，制定年度、季度和月度資金預算表，精確化每個人預算管理工作的內容和范圍，加強資金使用的動態管理，以資金預算為標準形成指標考核機制，嚴格把關資金預算的調整或追加，從而提高企業資金利用率和確保項目利潤的最大化。

四、結論

我國房地產業對資金的需要明顯強于其他行業，房地產業的發展與我國銀行貸款政策有著極為緊密的聯系。這些年來，政府連續出臺了一系列宏觀調控政策來控制房價和國內金融市場，對房地產業發展帶來了極大的沖擊，房地產企業必須通過尋找新的融資渠道來保證企業資金正常運轉。信托業是我國金融業的組成部分之一，信托融資在我國正處于高速發展的階段，有利于促進我國金融業的多元化發展和促進我國房地產業的長期可持續發展。關于房地產信托融資的研究可以幫助房地產企業更好的實現企業融資，因此，本文通過研究我國房地產企業融資現有的問題，對房地產企業信托融資進行具體分析，并給出了關于我國房地產企業信托融資風險的主要控制方法。希望本文的研究結果能夠為我國房地產企業信托融資提供一定的幫助。