論商業地產（城市綜合體） 運營期全面預算管理

趙麗麗

（濟南格致機械有限公司，山東 濟南 250031）

一、引言

俗話說“凡事預則立，不預則廢”。全面預算管理作為重要的企業管控工具，對商業地產企業的健康可持續發展具有重要作用。當前，商業地產企業大多都實行了全面預算管理，全面預算管理可以使企業目標具體化，并從企業經營活動的各個環節進行控制，保證企業戰略目標的實現。但是，由于制度、管理水平及人員等因素的限制，當前商業地產企業全面預算管理過程中仍存在很多問題，致使全面預算管理難以充分發揮其應有的效用。因此，商業地產企業應結合行業特點及企業自身狀況，從全面預算管理出現的問題入手，優化全面預算管理工作，將全面預算管理工作的作用落到實處，以提升企業管理水平，對保證企業戰略目標的實現，具有重要的現實意義。

二、商業地產（城市綜合體）運營期全面預算管理的特點及現狀

商業地產（城市綜合體）項目分為建設期和運營期，這是兩個截然不同的階段。在運營期，商業地產（城市綜合體）企業的全面預算管理除具備一般企業全員、全方位、全過程的特點外，還有其行業的特殊性。運營期全面預算工作一般包括業務預算和資金預算，其現狀如下：

（一）業務預算中，收入預算是基礎

在城市綜合體的運營期內，業務預算主要分為收入預算和成本費用預算兩大類。其中，收入預算是整個業務預算的基礎，也是成本費用預算開支的重要依據，包括銷售收入、租賃收入、物業管理收入等。收入狀況決定了公司贏利能力及資金回籠速度，在制定收入預算時，要結合企業內外部環境，不能脫離實際。在當前的實際工作中，由于影響因素過多，收入預算的制定也是最難把握的，過于激進或過于保守的情況都時有發生。

（二）資金預算是重點

商業地產屬于資金密集型企業，雖然運營期相比之前建設期的巨額資金投入，資金需求量已大幅度降低。但由于其行業特殊性，大額資金的支出項還是很多，如：為保持項目的競爭力，定期翻新及二次裝修；整體及單元內部的改造；宣傳推廣費用；維持日常運營的費用支出等。尤其在運營初期，入不敷出的情況時有發生。而進入成熟期后，又會出現資金閑置的情況。商業地產企業要想持續發展，就要不斷開發新項目，而開發新項目所需的大量資金，又需要現有項目資金積累的支持。因此，對于商業地產企業來說，制定合理的投、融資計劃、周密的資金預算管理至關重要。

三、當前商業地產（城市綜合體）運營期全面預算管理中存在的問題

（一）對全面預算管理的認識不全面，缺乏大局觀

在實際工作中，有些商業地產（城市綜合體）企業對全面預算管理的認識不夠全面，缺乏大局觀。沒有將全面預算與企業未來發展戰略有機結合起來，更多的是把全面預算當作下一年工作計劃或業績目標。因此，在為突出業績的情況下，追求短期效益，急功近利的情況時有發生，導致企業實際情況與企業發展戰略出現偏差。

（二）各部門對全面預算管理參與度不高

長久以來，很多企業的管理人員對全面預算的重視程度不夠，并且經常有這樣一種錯覺，認為預算就是財務部門的工作，其他部門的參與是在協助財務部門完成工作。在這種思想的驅使下，預算編制的積極性和準確性都不高，預算編制結果不理想；在預算執行中，由于其約束性較強，還會經常遇到一些抵觸情緒。這些問題，都造成全面預算管理工作參與度不高，工作進展緩慢且經常出現誤差，導致全面預算流于形式，難以達到預期效果。

（三）預算目標的制定脫離實際

在制定預算目標時，對環境分析不夠，沒有很好地結合企業實際情況。目標制定缺乏科學性，數據填寫過于隨意。在編制預算時，經常出于自身利益著想，首先考慮的不是企業整體目標，而是更有利于實現自己的業績。例如：招商租賃部門在編制收入預算時，有意將收入目標降低；而推廣部門為了下一年度有足夠的費用預算，降低推廣活動的談判難度，有意多做費用等。導致預算編制完成后，預算指標與實際情況偏離較大，需經過多次反復修改才能達到預期效果。

（四）預算編制不符合行業特點，導致執行不力

商業地產（城市綜合體）企業有很強的行業特殊性，一般通用型全面預算管理體系很難適用于商業地產企業。即使同行業企業由于管理方式不同，關鍵性預算指標選擇也不盡相同，生搬硬套舶來之物，會導致指標脫離業務，使預算無法正常執行。

（五）預算分析、控制不到位，缺乏必要的考核機制

有些商業地產（城市綜合體）企業的管理人員，認為預算編制完成，就完成了一項大工程，預算審批通過即萬事大吉。沒有真正在思想上形成足夠的預算分析和控制意識，在實際工作中，也沒有真正將預算指標當成自己必須實現的工作目標。企業缺乏相應的預算執行考核標準，部門及員工的績效考核不與預算的達成效果掛鉤，全面預算工作非但起不到激勵作用，也無法引起員工的重視及參與積極性。殊不知，完成預算編制僅僅是開始，而接下來的日常執行、監督、控制、分析，才是全面預算管理中最重要的一環，它直接導致企業是否能走向實現戰略目標之路。因此，沒有相應的考核機制，做不到的事中監督控制和事后分析，全面預算管理就變成了一紙空文。

（六）預算調整過于隨意，影響企業戰略達成

不可否認商業地產（城市綜合體）企業內外部環境影響因素眾多，預算實現起來確有一定難度。但有些企業沒有相應的預算調整制度和標準，預算調整過于隨意和頻繁。更有甚者，一旦感覺預算目標不好實現，就要求調整預算。有的企業雖然不經常大張旗鼓地調整預算，但在實際執行階段，卻經常會有費用超預算或收入低于預算的特殊審批。如果沒有客觀全面的分析及嚴格的預算調整審批制度，為了實現短期目標，完不成預算就去調整或特批，不但發現不了工作中存在的真正問題，預算工作也就失去了意義。

（七）參與預算編制的人員綜合素質參差不齊

由于預算的編制需要各部門員工的共同參與，參與預算編制人員的責任心、工作能力和專業素質的高低直接影響到預算的編制結果。各部門提供的原始數據是預算編制的基礎，如果此時的數據出現較大偏差，那以此為基礎編制出來的預算一定會出現問題。

四、加強商業地產（城市綜合體）運營期全面預算管理的對策措施

（一）正確認識全面預算，以企業戰略目標為全面預算管理導向

首先，企業領導者要從思想上對全面預算工作有足夠的認識，高度重視并直接領導這項工作。把企業戰略目標作為全面預算管理工作的導向，緊密結合戰略規劃，制定全面預算管理的方案及指標體系，落實具體的工作任務及目標。

（二）成立預算小組，提高全面預算參與度

在年度預算編制工作開始前，組織全面預算會議，企業中高層領導，各部門負責人及參與預算編制的人員必須參加。要讓管理層及全體員工意識到，全面預算是保障企業達成戰略目標的管理工具，應該是全公司所有部門全員參與，并非只是財務部門的工作。

為了保證全面預算工作的順利推進，需成立預算小組，由公司負責人擔任組長，以提高預算管理的權威性。預算小組由財務部門牽頭，其他部門抽調對本部門業務熟悉的骨干人員加入。

（三）結合企業發展戰略規劃，制定三到五年科學可行的預算目標

全面預算應在考慮政策因素及市場環境變化，結合企業內、外部環境的基礎上，根據企業戰略及長短期發展規劃，制定科學合理，切實可行的預算目標。以滾動三到五年為期，后期結合環境變化定期調整。杜絕在制定預算目標時，以個人業績達成為預算目標的情況。

（四）根據行業特點，制定適合企業自身的預算編制方法

運營期的商業地產（城市綜合體）企業，應結合運營期的特點及企業具體情況，制定預算指標，同時根據本公司的業務管理模式制定適合企業自身的預算編制方法。

與預算目標的制定相一致，采用三至五年滾動預算編制方式。根據全面預算目標制定詳細可行的預算指標，并將預算指標層層分解，橫向到邊，縱向到底，使全面預算工作落實到各部門、各環節和各崗位。在預算編制階段，財務部下發預算模版，各部門預算小組成員負責本部門預算組織工作。對本部門基礎數據進行整理、填寫及初步審核，財務部門負責匯總、整理分析數據。

（五）做好預算分析與控制工作，建立健全的預算考核機制

在預算執行階段，業務部門需以預算數為基準推進各項業務開展，各部門預算小組成員需及時對本部門的預算執行情況進行差異對比分析，對于差異較大的，需由具體業務執行人做出詳細說明，并作為預算調整的依據。財務部門負責監督各部門預算執行情況，對于與預算指標偏離較大的情況，及時進行預警，并定期提供預算執行情況報告。

為促進預算目標的實現，激發員工參與預算的積極性，應將各部門預算執行情況納入考核范圍。選擇合理的關鍵考核指標，明確指標標準，建立相應的獎懲機制。將預算執行部門及員工預算執行情況與績效考核掛鉤，并作為年度考核、薪資調整及晉升的標準之一。

（六）規范預算調整制度

國家政策、市場環境不斷變化，預算也不是一成不變的。在全面預算管理的過程中，需定期根據實際情況，對預算進行調整。但預算調整必須在規范的流程下進行，不可隨意、盲目的調整。企業可根據自身情況，按季度或半年度進行預算調整。企業應在充分考慮國家政策、市場環境及企業發展戰略，綜合分析內、外部影響因素，結合企業實際情況及當前預算執行結果，在規定的時間點進行全面調整。除此之外，對個別特殊超預算的情況，應嚴格按規定流程進行特批。

（七）組織相關培訓，提升參與預算編制人員綜合素質

為保證預算編制質量，在年度預算工作開始前，要對公司員工認真做一次全面預算管理培訓，原則上要求全體員工參加，使全面預算工作深入人心。

為提高基礎數據的準確性，首先，要求參與預算編制的各部門預算小組成員必須非常熟悉本部門工作，對本部門的工作職責及各個工作環節了如指掌。部門負責人在指定人選時，一定要做好相關培訓工作。另外，在預算工作開始之前，財務部要負責做好各部門預算數據報送的相關培訓工作，如預算模版的使用及填寫說明、注意事項等。

五、結論

在商業地產（城市綜合體）企業運營期，完善的內部管理是商業地產項目能否運作成功的關鍵。而全面預算管理能夠把控企業管理的各個環節，是保證企業順利實現戰略目標的重要工具。因此，重視和加強全面預算管理，不但可以提升企業管理水平，還可以使企業各項資源實現合理配置，提升資源使用效率，為企業創造更高的效益，最大限度地保障企業戰略目標的實現。