經濟新常態背景下房地產 企業財務風險管理的問題及策略

張華軍

（浙江楊帆地產集團有限公司，浙江 杭州 311200）

一、經濟新常態背景下房地產企業面臨的財務風險

（一）籌資風險

籌資風險是在項目資金籌備過程中出現的風險，由于房地產企業前期投入資金非常大，使得企業需要接入大量資金來實現項目的運轉，然而企業借入大量的資金將會產生不能及時償還債務的風險，同時引起企業收益主要是股東收益產生較大程度的變化。目前來說，房地產企業面臨的籌資風險主要有兩種類型：一種，房地產企業通過舉債的方式來達到籌備資金的目的，在這其中為企業帶來了不能及時償還甚至是無法償還的債務風險；一種，房地產企業通過發行股票的方式進行資金的籌備，然而股票的發行容易受到房地產企業項目運行成本等方面的影響，使其給資金的籌備帶來一定的風險，即通常所說的股權籌資風險。與此同時，房地產企業籌資的風險基于形成不同原因的角度又可分為：①現金性風險：由于房地產企業在項目運行過程中現金的短缺以及現金流入的結構與籌備資金債務的期限結構不能進行有效地匹配，從而造成在現金支付過程中的一種風險；②收支性風險：房地產企業在收入不能滿足企業支出的情況下，對于企業到期的債務而無法償還的風險。

（二）投資風險

在房地產企業運行中，投資風險主要是房地產企業為了實現其投資盈利的目的而將資金投入到地產項目的開發、運營等一系列活動中，而由于各種不確定因素可能造成的虧損甚至是破產所要承擔的風險。通常來說，經濟新常態背景下房地產企業的項目投資會受到國家的宏觀調控、自身戰略目標、管理措施失誤及借款利率的極具上升等多方面的因素而造成企業對未來投資收益產生各種的不確定性。房地產企業的投資風險：①系統性的風險，即由于國家的宏觀調控及一些社會及政治因素而產生的市場風險；②非系統性的風險，即由于房地產企業因內部運營、投資決策失誤而引起的企業投資沒有獲得預期的經濟效益而產生的對內投資風險。

（三）收益分配風險

房地產企業的收益分配風險主要是由于企業不合理的利潤分配而引起企業后續的運營及管理出現不可估量的風險。通常來說，房地產企業的收益分配風險主要有兩種類型：一種，在企業收益確認時由于核算收益而忽略了投入成本，從而造成收益核算過多而使得企業利潤分配過多，同時造成企業的納稅也多，如在通貨膨脹時或對會計政策選擇不恰當，對于成本的核算忽略了金融比率的變化而將企業的收益核算賬面過高，使得企業利潤的分配存在極大的不合理性和風險指數；一種，是由于對企業投資的時間及資金回收期限等因素把控不合理而造成的企業收益分配風險，如企業出現過度的發放股利，使得企業將利潤回收投放給投資者而造成企業內部的資金不足或短缺，這將會對企業的運營帶來極大的阻礙，從而影響企業債權人的收益。

二、經濟新常態背景下房地產企業財務風險管理中存在的問題

（一）籌資環節的問題

經濟新常態背景下，房地產企業的籌資環節主要存在的問題有兩點：第一，企業對于資金籌備的流程管理不當；目前來說，房地產企業在籌備資金環節始終忽略企業的資本結構問題，這就極易造成房地產企業的負債遠超于企業可承受的范圍內，對于企業可承受的風險指數缺乏必要的評估和考核機制，對于企業未來的資金周轉不能做出科學合理的預測和評估，從而使得企業很可能背負過大的利息費用。第二，房地產企業的籌資策略與企業自身的戰略發展結構沒有相統一，目前大部分的房地產企業都采用的短期資金籌備計劃，忽略資金籌備與企業戰略發展相結合的重要性，同時房地產企業普遍存在籌備資金方式單一，其靈活性差，極易造成企業的資金短缺現象，從而影響企業的正常運營和項目停滯現象的發生，最終給企業的發展帶來極大的阻力。

（二）投資環節的問題

房地產企業在進行項目資金投入環節：首先，是對項目開發成本費用的控制力弱，由于房地產項目通常的前期資金投入都是非常大的，如果對項目成本費用的控制不夠合理和到位，極易造成項目在運行過程中的資金缺乏，使得企業過分依賴于貸款而維持運營，這就在很大程度上加重了企業的負債風險；其次，目前市場上個房地產企業的投資項目類型相對比較單一，在經濟新常態的背景下，由于國家的宏觀調控等市場因素使得房地產項目的投資風險大大增加，如房地產企業開發的戶型過于單一使得市場競爭力低下而極易引發戶型產品的滯銷，從而極大程度地加大了企業投入資金的回收難度，最終使得房地產企業的投資風險大大增加。

（三）收益分配環節的問題

經濟新常態背景下，房地產企業的收益分配環節也存在著一系列的問題。首先，房地產企業的收益分配制度存在極大的不合理性，由于大部分的房地產企業在利潤分配時沒有制定嚴密的分配機制而是投資者依據市場情況而隨意主觀的判斷；其次，房地產企業的收益分配程序相對復雜，部分企業沒有按照國家制定的相關法律法規取進行利潤的合理分配，而是為了逃稅避稅而自行制定了程序較為復雜的利潤分配程序，使得房地產企業得不到可持續的長足發展。

三、經濟新常態背景下房地產企業財務風險管理的策略

（一）籌資環節的風險管理

經濟新常態背景下，房地產企業的籌資要選擇多元化的籌資方式，如將長期借貸和短期借貸方式以企業發展的具體戰略方向進行有機的結合，從而實現拓寬企業的融資渠道的目的。由于房地產企業的項目周期普遍較長并且項目的前期投入很大，這些都促使企業擴展多元化的籌資方式，從而將企業的籌資風險降到最低。與此同時，房地產企業要在經濟新常態的背景下優化企業自身的資本結構并對企業的負債規模進行嚴格的把控，房地產企業要結合企業自身的實際情況深刻認識到負債規模把控對于企業籌資環節風險管理的重要性，從而選擇企業能承受的最佳負債規模而實現最大的項目收益。房地產企業要優化企業自身的資本結構，綜合考慮企業的戰略發展目標和債務償還能力，將企業的籌資風險控制在可承受的范圍內，從而實現企業的可持續發展。

（二）投資環節的風險管理

房地產企業應注重對于成本的控制管理，由于房地產項目投資普遍是開發商通過獲取土地而獲得項目的開發權，即拿地儲備獲得開發權利。在拿地儲備過程中企業主要是根據拿地價位的高低就盲目憑借粗略的計算甚至是直覺來決定項目土地是否值得獲取，這種做法對于億萬計的資金投入來說無疑是蘊含著巨大的風險。因此，房地產企業在拿地儲備前，要根據國家的宏觀調控、市場營銷及項目的成本等諸多因素，并結合企業自身的戰略發展、盈利目標，綜合考慮自身可承擔的投融資風險以及市場可持續發展的政策與策略來進行全面的評判，最終才決定是否拿地儲備，如目前來說政府提倡的是“房住不炒”的地產政策，房地產企業就要結合該市場政策進行綜合的考慮和評判，從而將拿地儲備的投資風險降到最低。

（三）收益分配階段的風險管理

房地產企業在經濟新常態的背景下，應根據企業自身的發展方向、財務狀況及融投資能力并結合國家相關的法律法規來制定科學合理地企業收益分配方案。首先，要在確保外部債權人利益的情況下進行投資人與債權者的收益分配，并且實現企業能夠按時償還相關的債務；其次，房地產企業要制定必要的財務激勵制度來達到滿足經營者和投資人之間合理的收益分配，從而有效避免不必要的矛盾 和沖突；最后，房地產企業的收益分配在保證企業各股東合法收益的基礎上，要以企業的可持續發展為主要的戰略發展目標。

四、結語

隨著社會經濟的不斷發展，特別是改革開放以來，房地產企業得到了迅猛的發展，各地的高樓大廈也如雨后春第般拔地而起，房地產企業曾一度成為國民經濟發展的支柱產業。然而，由于房地產市場中樓價的快速增長以及國家宏觀經濟政策的調控，使得房地產企業在經濟新常態的背景下出現了跌巖起伏的發展形態，也造成房地產企業的財務風險問題越來越多，使其面臨著極大的發展與創新挑戰。因此，在目前的經濟新常態背景下，房地產企業的財務風險管理策略就顯得尤為重要，只有制定科學合理地財務風險管理策略才能確保房地產企業的不斷向前發展。與此同時，房地產企業要在經濟新常態的背景下不斷尋求新的突破與機遇，有效規避相關的財務風險，才能實現其可持續的長足發展。