房地產項目投資戰略分析

張振升

（河北中捷房地產開發有限公司，河北 黃驊 061108）

一個產業的發展，同時會帶動相關產業發展，房地產產業作為我國國民經濟中的導向性產業，具有較強的帶動性，能夠直接或間接的帶動相關產業的發展，如服務業、建材、家政等行業，促進國民經濟需要可持續性發展，房地產產業是一個具有連帶效應的產業，可以使得其他產業更快的發展。同時，房地產產業投入大、周期性長、周期性長，風險較大。具有較多的不可控因素，大多受國家政策、市場、當地經濟發展水平的影響，市場走向無法做出準確的預測，投資者應該盡可能地去預估風險，采取有效措施，將風險降低到最低，有效的防范控制風險，將損失降低到最低。

一、房地產投資風險控制

（一）風險投資控制分析

對于任何投資，我們需要對投資進行一個具體的分析，具體問題具體分析。房地產投資我們要做到事件發生前、發生時、發生后的風險控制，通過風險預測和風險衡量，對房地產投資做出有效的風險預測，通過采取一系列的措施，來控制、化解、調整等一系列因素，來不斷地降低、消除風險的概率和風險的損失程度。我們最終的目的是為了降低房地產投資商的投資風險。由于房地產投資存在的風險是由眾多因素決定的，我們要做到具體問題具體分析，在不同的時期、地點、環境、政策等因素，我們需要有不同的側重點。采用具體的方法來規避風險，要做到風險回避、風險預防、風險控制。

（二）投資風險有效回避

房地產開發商需要通過識別和衡量投資中所存在的風險，做出有效的回避，如果在投資中發現風險，需要及時找出風險源或者事先避開、改變行為方式做出有效的改變，為消除風險所帶來的隱患，我們或許會選擇主動放棄或者拒絕實施來降低投資活動的損失。對于房地產中風險回避最有效的措施是是一種完全自足性的風險理論。我們會做到具體問題具體分析，常用的風險規避方式有：在房地產投資決策中，果斷放棄或終止某項引起損失的開發活動，在投資初始階段要做好投資的風險評估，通過可行性研究，對房地產投資進行有效的控制，果斷放棄風險較大的某個時間、地點等。企業面臨重大考驗的時期，若發生了威脅自身安全的重大風險因素，我們需要終止一切活動。

二、風險投資預防

（一）風險投資預防措施

對于風險我們可以進行預防，開發商可以在透支之前對風險進行預防，減少或者消除引起各項風險因素，將可能發的風險概率降到最低。更好的減少風險損失的程度，房地產開發商，需要采取積極的態度，采取各種方式去預防投資的風險。以便開發商獲得更多的利益。每一個開發商都應有一支高水平，多學科、全方位的開發團隊，將投資風險降到最低。充分利用各種資源多角度全方位的分析，充分的分析國際、國內和各個地區的經濟形勢、政策等問題。結合當地的就業情況、人口結構、居住田間等因素進行具體分析，充分的了解和掌握該地區商業、服務業、工業分布狀況，通過科學的方法進行合理的評估。做出可行性研究評估表，正確認識投資風險，對有關風險的資料進行收集，更好地將科學成果運用到實踐中去，永利興的思維判斷，對開發投資方案進行有效的判斷，收集、整理、對比、各種資料，提高企業風險意識的管理。

（二）設立標準嚴格執行

建立健全科學風險管理制度，通過一系列措施制動科學的考核標準和懲戒措施，在運行中不斷地完善制度，嚴格執行，加強風險機構的建設，制定有效的計劃。在未開發之前，開發商要積極主動地征得各個部門的理解，如政府部門、管理部門、金融機構等，加強與各個部門之間的關系，同分了解當地的風土人情自然，以合理的方式進行購買。加強與有關部門的溝通，遇到問題及時溝通，對于征地問題應妥善處理，拆遷補償，應將拆遷問題的補償方案報送給當地政府。對于房屋建設，我們提高防震、防火的能力。對于承包商的資格做出嚴格的篩選，看是否有能力承包此工程。加強審查體系的建設，明確審查任務。在建設時期沒要加強開發商的管理制度。開發商也要有嚴格的要求制度進行管理，包括工期、質量標準、安全保證體系等一系列，對于工程貨款要進行嚴格的控制，無論是預付款還是進度款，確保按時支付，根據預算嚴格控制成本，采取一系列措施從不同發面應對。

三、科學標準和懲戒機制

（一）投資風險抑制

對于投資風險的控制，我們可以采取多種方法，投資風險的抑制越是一種積極主動的方法，來更好的處理投資風險。風險抑制主要是減少損失發生的范圍和發生的程度，風險預防和風險抑制兩種方法并沒直接的區別，一個切實有效的好方法是既可以預防也可以控制，對于房產開發中所存在地方問題，需要制定周密、詳盡的風險計劃，建立健全有效的管理體系。良好的小區規劃不應該只有單一住戶，對是長需求進行香氣分析，如建筑平面布局、戶型大小、中高低檔次、不斷地進行改善適應各種消費需求。對于工程造價方面為了避免材料物資漲價，我們需要提前簽訂合同，為了避免給開發商造成一定的經濟損失。采取預測評估的方法，預售可以讓開發商在當前看到一定的未來預期效果。

（二）建立健全有效機制

房地產企業應該以積極的態度主動應對風險，風險抑制是對房地產投資風險問題一種很好的預防措施。房地產投資是一種高風險、高收益的投資項目，房地產投資風險是我們從非房地產產業的整體層面來看的包括，包括了許多的層面，開發投資、置業投資以及房產有關的其他投資。房地出啊投資的風險高于其他投資，因為眾多的并不確定因素，導致投資風險較高，對于房地產企業來說。必須完善建立健全風險機制，對風險進行有效的規避、減少，房地差企業也應該正視風險問題，做出合理積極的判斷，積極面對。投資風險是客觀存在的，房地產企業需要積極正視，通過制定一系列措施進行防范。