房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策探討

劉春花

（河北偉強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京 075411）

一、房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風(fēng)險(xiǎn)的基本類別

房地產(chǎn)企業(yè)并購中的融資風(fēng)險(xiǎn)可以分為權(quán)益性融資風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)性融資風(fēng)險(xiǎn)兩種類型。權(quán)益性融資指的是以犧牲企業(yè)的控制權(quán)為代價(jià)的一種融資方式，目前較為常見的權(quán)益性融資方式是股票融資，主要分為股權(quán)再融資和上市融資兩種途徑[1]。前者風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，能夠幫助企業(yè)獲得穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，后者由于受到市場(chǎng)波動(dòng)或政策變動(dòng)的影響，并且普遍融資周期較長(zhǎng)，因此風(fēng)險(xiǎn)更大。不論企業(yè)選擇哪種方式都必須選擇合適的股票發(fā)行時(shí)機(jī)和發(fā)行數(shù)量，如果決策失誤，導(dǎo)致企業(yè)股票無法對(duì)投資者產(chǎn)生足夠的吸引力，使企業(yè)不能獲得預(yù)期的融資金額，可能導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)，制約企業(yè)的并購進(jìn)程。債務(wù)性融資主要包括銀行借款融資、債券融資以及其他金融工具融資。銀行借款融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是由于融資條件發(fā)生變化、借款利率升高，在并購方面限制條款增加、審批程序繁雜、放貸進(jìn)度緩慢等導(dǎo)致企業(yè)資金鏈吃緊，融資成本加大，引發(fā)相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。債券融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要是由于企業(yè)沒有選擇合適的債權(quán)發(fā)行時(shí)機(jī)、發(fā)行方式、發(fā)行價(jià)格以及票面利率等，導(dǎo)致企業(yè)并購重組后經(jīng)營(yíng)成果損失，經(jīng)營(yíng)效益不佳。最后就是金融工具的應(yīng)用，目前中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融工具的應(yīng)用并不廣泛，這一方面是由于我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚不完善，不能為企業(yè)創(chuàng)造良好的外部融資環(huán)境。另一方面是由于企業(yè)的融資模式創(chuàng)新能力不強(qiáng)，對(duì)金融工具缺乏了解和應(yīng)用，導(dǎo)致企業(yè)融資渠道受限，并購進(jìn)程受阻。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

（一）風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)薄弱

一些房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者在融資過程中缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，沒有提前做好風(fēng)險(xiǎn)的分析工作，導(dǎo)致在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)不能及時(shí)進(jìn)行應(yīng)對(duì)和防控。企業(yè)尚未形成完善的內(nèi)部控制機(jī)制體系，對(duì)并購過程中的融資行為沒有進(jìn)行有效的監(jiān)督管理，企業(yè)內(nèi)部各部門崗位之間又缺少協(xié)作配合意識(shí)，不能很好地發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)控制的聯(lián)動(dòng)作用。企業(yè)管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力不強(qiáng)，風(fēng)控手段單一，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理可能存在的風(fēng)險(xiǎn)異常情況，延誤了風(fēng)險(xiǎn)的最佳控制時(shí)機(jī)，加大了后期風(fēng)險(xiǎn)管理的難度。

（二）融資方式單一

目前房地產(chǎn)企業(yè)的并購融資途徑還是以銀行信貸為主，較少地通過金融工具如股票、債券或其他融資模式如融資租賃等途徑進(jìn)行并購融資[2]。單一化的融資模式可能導(dǎo)致企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)失衡，如果后期出現(xiàn)融資不暢，可能直接影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步引發(fā)嚴(yán)重的資金管理風(fēng)險(xiǎn)。加上近年來我國實(shí)行越來越嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部環(huán)境劇烈變化，競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大。如果企業(yè)并購不能達(dá)到預(yù)期的收益或者無法按時(shí)償還債務(wù)，不僅無法通過規(guī)模擴(kuò)張促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，還有可能擴(kuò)大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，企業(yè)有必要通過多元化的融資途徑和融資方式分散和緩解風(fēng)險(xiǎn)情況，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩(wěn)定、有序。

（三）融資成本較高

一方面受國家宏觀政策調(diào)控的影響，銀行提升了房貸利率，限制了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的額度，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)而轉(zhuǎn)向民間借貸等其他融資途徑，相應(yīng)的企業(yè)所付出的融資成本顯著增加，一旦企業(yè)所投項(xiàng)目失敗，將面臨巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。并且民間融資等融資方式賬務(wù)處理過程復(fù)雜，可能產(chǎn)生更多融資隱性成本，對(duì)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購中融資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高政策適應(yīng)能力

房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，積極了解相關(guān)政策法規(guī)，降低環(huán)境中的不確定因素給企業(yè)并購融資帶來的不良影響，合理的控制企業(yè)融資規(guī)模，滿足企業(yè)并購需要。企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展實(shí)際改變傳統(tǒng)單一的融資結(jié)構(gòu)，選擇多元化的融資途徑，從而有效地分散和降低并購過程中的融資風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)企業(yè)可選擇期權(quán)、信托、項(xiàng)目開發(fā)貸款、融資租賃等方式進(jìn)行融資貸款。下面將以期權(quán)融資為例展開說明，對(duì)于期權(quán)工具的應(yīng)用，主要是企業(yè)將未出售的房屋以銷售期權(quán)的形式與購買方約定在未來一定時(shí)期內(nèi)買方能夠按照約定價(jià)格購入房屋，購買前并不享有相應(yīng)的房屋購置的權(quán)利自由。主要由于當(dāng)前政府對(duì)房?jī)r(jià)的干預(yù)導(dǎo)致居民害怕房?jī)r(jià)貶值，使其購房意愿下降，進(jìn)而使企業(yè)的銷售周期延長(zhǎng)，資金回籠困難。而期權(quán)費(fèi)用一般較少，如果未來房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，居民即可行使權(quán)利，按照原先約定的價(jià)格購買房屋。如果房?jī)r(jià)下跌，居民選擇不購買房屋，也只是損失一筆較少的期權(quán)費(fèi)用，并不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。而這筆期權(quán)費(fèi)用卻能為企業(yè)獲得一次無償?shù)娜谫Y資金，有效緩解企業(yè)在并購過程中的資金周轉(zhuǎn)壓力。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，有效識(shí)別防范風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在開展并購活動(dòng)前，要制定完善的并購融資計(jì)劃，提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，加強(qiáng)信息化共享平臺(tái)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信息的實(shí)時(shí)共享，降低信息失真等現(xiàn)象給企業(yè)造成的不必要的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)也有利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員及時(shí)掌握企業(yè)的并購進(jìn)展，了解企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)狀況，從而更好地做出經(jīng)營(yíng)決策。為了提高企業(yè)在并購過程中融資風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，企業(yè)要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)機(jī)制[3]，全面的梳理企業(yè)并購過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，深入分析風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的影響因素，結(jié)合經(jīng)濟(jì)規(guī)矩與相關(guān)理論指導(dǎo)建立企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，利用層次分析法等指標(biāo)賦權(quán)方法給各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)加權(quán)，量化指標(biāo)評(píng)價(jià)內(nèi)容，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的科學(xué)性與合理性。再綜合企業(yè)管理人員的經(jīng)驗(yàn)分析結(jié)果實(shí)現(xiàn)定量與定性相結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)并購過程中可能存在的融資風(fēng)險(xiǎn)隱患，有效控制和防范風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)控約束，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

房地產(chǎn)企業(yè)要通過強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)控約束，結(jié)合企業(yè)的并購需求建立完善的融資內(nèi)控體系，加強(qiáng)各個(gè)并購融資環(huán)節(jié)的審核監(jiān)管、規(guī)范并購融資流程、嚴(yán)格控制融資成本費(fèi)用、適時(shí)調(diào)整計(jì)劃方案，為企業(yè)并購活動(dòng)的高效、穩(wěn)定開展建立基礎(chǔ)保障。企業(yè)具體需要從以下三個(gè)方面著手加強(qiáng)并購融資內(nèi)部控制：首先，在并購融資前要制定明確的并購目標(biāo)、結(jié)合目標(biāo)制定相應(yīng)的融資策略。企業(yè)要嚴(yán)格遵守相關(guān)的并購融資流程，確保企業(yè)合法、有序地開展并購融資活動(dòng)。其次，企業(yè)要通過調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式降低融資成本，對(duì)內(nèi)可優(yōu)化并購業(yè)務(wù)流程，在并購實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)置風(fēng)控點(diǎn)，加強(qiáng)該風(fēng)控點(diǎn)的崗位人員及業(yè)務(wù)流程的授權(quán)審批控制，落實(shí)崗位內(nèi)控責(zé)任，強(qiáng)化業(yè)務(wù)流程監(jiān)管；對(duì)外可通過企業(yè)聯(lián)盟，優(yōu)化企業(yè)間的資源配置，提高資產(chǎn)配置效率，減少不必要的資金投入，加快企業(yè)的資金流動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。最后，企業(yè)要加大對(duì)其財(cái)務(wù)等相關(guān)人員的教育培訓(xùn)，提高其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要轉(zhuǎn)變自身職能定位，逐步從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變。通過積極學(xué)習(xí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、并購重組、風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制等相關(guān)理論方法，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而更好地發(fā)揮財(cái)務(wù)在企業(yè)并購融資過程中的決策支持作用，提高企業(yè)的并購融資效益，全面提升企業(yè)的發(fā)展能力水平。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)改革逐步深化，行業(yè)內(nèi)的并購行為相對(duì)以往更為普遍和廣泛，而并購過程中融資的成功與否直接影響到企業(yè)并購的成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中一定要注重防范融資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合外部環(huán)境變化調(diào)整并購融資策略，強(qiáng)化內(nèi)部控制約束，保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，提高風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，全方位、多角度的提升企業(yè)的并購融資水平，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。