房地產企業營運資金管理研究

梁鳳崗

（河南萬果園實業集團有限公司，河南 周口 466100）

一、營運資金的相關概念

（一）營運資金的含義

企業想要發展，新鮮的血液是其延續的根本，這里的血液指的就是營運資金。營運資金概念在學術上分為廣義和狹義兩種，廣義的是指企業投放在流動資產上的資金，涵蓋貨幣資金、存貨和應收賬款等許多項目，從細微的角度滲透到企業的各個階段，與生產經營息息相關；狹義的營運資金是指流動資產減流動負債后的余額，被稱為“凈營運資金”，一般用來衡量企業營運資金的周轉狀況和與之相關的財務風險。本文在研究中選用廣義的營運資金作為依據。

（二）營運資金的特征

為了有目的性地管理營運資金，必須探索營運資金的特點，更全面的了解營運資金的結構。具體特點有：1、來源方式靈活多樣。企業可以通過多渠道籌資解決營運資金的需求難題，通常有短期借款、短期融資、長期借款、信用貸款等多種融資方法。2、數量的不穩定性較大。流動資產的數量會因企業內外部環境的改變而改變，時高時低，很不穩定，季節性企業和非季節性企業都有這種狀況。并且一旦流動資產數量產生變化，流動負債的數量也會隨之發生變化。3、周轉期比較短。企業占據在流動資產上的資金，往往在一個營業周期內收回，影響企業的時間比較短暫。依據這一特征，營運資金的籌集一般用短期借款、商業信用等短期方式去解決。4、實物形態存在易變現的特點。企業營運資金的占有形態是常常變換的，營運資金的循環往復都要經過采購、生產、銷售三個環節，營運資金都是以現金開始和結束的，中間環節以原材料、半成品、完工產品、應收賬款的形式出現。因此，在管理流動資產時，應當在每項流動資產上配置恰當的金額，達到結構合理，推進資金周轉成功進行。相應的，流動資產中的交易性金融資產、存貨、應收賬款等擁有很強的變現能力，對于應對資金的臨時性需求有重要作用。

（三）營運資金管理

營運資金管理需要解決兩個問題：第一，解決資金運用過的管理問題，包括存貨管理、現金管理、有價證券管理和應收賬款管理。第二，解決資金籌措管理，企業如何進行融資包含了銀行短期借款的管理和商業信用的管理。

營運資金管理需要遵循的原則有：第一，保持充足的短期償債能力；第二，提高資金利用效果；第三，節約資金使用成本；第四，合理的確定資金需要數量。

二、房地產企業營運資金管理現狀

（一）財務工作監控不足

多數房地產企業營運資金管理制度在財務監督機制上有所欠缺，財務人員對公司的資金循環過程缺乏行之有效的預測和監管，對資金流轉狀況和資金信用情況沒有明確的了解，企業內部管理者的管理意識薄弱，導致了營運資金管理的紊亂不清。財務管理人員應收賬款的控制上依舊不嚴謹，催收欠款較為怠慢或者某些客戶拖欠貨款嚴重，造成更多的壞賬呆賬，致使公司的資金周轉不靈活。另外，在工程物資采購上沒有準確的計劃目標，缺乏恰當的財務預算，占據了大量的流動資金。

（二）資金分散，多頭開戶

房地產企業項目多，業務涉及范圍廣，成員公司數量多，各成員公司和金融機構之間都會建立合作關系，每一銀行賬戶多少都會有一定的資金存款。這種情況下，集團不能夠將資金資源整體整合發揮其作用，分散資金不利于企業集中調配使用，但是，這部分分散資金的數量也是相當可觀的，資源浪費嚴重。

（三）缺乏資金集中管理模式

由于大多數房地產企業對資金的管理比較簡單，并沒有建立系統的資金集中管理模式。這樣會造成公司和項目負責處之間的資金管理多數僅僅停留在資金使用上，而后續的跟蹤、控制、調度等方面的措施還不完善。

另外，在缺乏資金集中管理模式的情況下，集團獲取信息，只能依賴于會計系統建立獲取的資金動態信息。然而，業務活動的發生與銀行和現金記錄上存在時間差，記錄滯后會造成集團無法準確、及時地掌握最新信息，這樣將無法監控企業整體的現金流，增加企業財務風險。

（四）融資渠道過度依賴銀行貸款

多數房地產企業的資金結構比例中，銀行融資資金的占比較重。單一的融資渠道給企業融資方面造成很大的隱患。現在銀行對信貸資金的監督管理越來越嚴格、限制性條款越來越多，房地產企業在外部融資方面收到了很大的制約。因此，房地產企業必須將內部融資作為一種有效的補充，防止資金鏈中任何一個環節發生問題。

三、房地產集團內部營運資金管理措施

（一）完善企業的內部控制環境

首先要形成內部公平公開的競爭機制和工作條件，動員公司的員工，奮力為發展和促進營運資金管理的改革創新貢獻應有的力量。其次要規劃出健全的內部控制制度，責任細分到個人，獎懲措施落實到具體細節，讓公司員工有奮斗目標的同時也有歸屬感。建立專門的風控部，風險評估的使命就應該轉移給風控部門實現。風控部門要時時關注公司運營和財務的處理措施，禁止產生虛假交易或虛假項目竊取公司的利益，影響公司前進的步伐。

（二）建立信息溝通機制

精確、及時的宣布和交接信息在企業的日常生產經營中十分重要，而且信息的宣布和傳訊，應該憑借有記載保存能力的文件形式。但是也要對消息的傳播途徑和手段等進行有效控制，不能使公司的生產銷售信息泄露，特別是與購買方有關的，都是商業機密。同時企業的相關信息在內部也不可以全員共享，需要在各個部門設立權限，一定級別的員工只能查閱對應級別的信息。這樣，公司內部的信息轉達既有時效性和準確性，又具有安全性。

（三）對內部控制進行獨立的監管、評審

內部控制制度建立后由于涉及部門較多，信息掌握較多，因此權力較大，容易滋生權力的貪污腐敗現象，還是應該設立獨立的人員或監管機構對企業的內部控制進行監督和再評判。構建內部控制管控體系，確保內部控制制度的有效實施。

（四）多樣化融資方式

通過增加融資方式，來降低企業的資金財務風險，對資產負債結構進行優化。要求分公司不能與融資機構建立借貸關系，不允許擅自對外抵押、擔保，不得為獲取貸款而讓度、損害集團整體利益。集團通過資金集中管理創造良好的融資環境，采取集團統一授信，總體把握融資規模，在融資談判中發揮集聚效應，取得優勢地位，一攬子爭取更為有利的信用條件和更多的融資優惠。

（五）建立企業集團資金集中管理模式

建立企業集團資金集中管理模式可有效地提高資金利用率。首先，建立集團資金集中管理平臺，將企業內部所有賬戶納入企業資金集中管理平臺。其次，建立資金結算中心，由企業集團對分公司的現金統一進行結算。最后，實行統收統支，企業一切的現金活動都集中在總部財務部門。

四、總結

本文通過對營運資金和營運資金管理概念的闡釋，在理論理解的基礎上，分析目前房地產企業營運資金管理上存在的問題。“財務工作監控不足”“缺乏資金集中管理模式”“融資渠道單一”是本文問題分析的重點，并且相應的提出一些措施，包括“完善企業內部環境”“建立信息溝通機制”“對內部進行獨立的監督、評審”“建立企業集團資金集中管理模式”等，希望對房地產行業營運資金管理起到一點借鑒作用。