新形勢下房地產開發成本控制研究

魏改霞

（河南匯藝實業集團有限公司，河南 鄭州 450000）

引言

新形勢下，我國經濟得到了快速的發展，在產業結構以及技術創新方面呈現出新特征。其中產業結構體現出更加合理化的特征，這就要求房地產開發企業創新開發理念，從而及時解決產業結構轉型所帶來的問題。從技術創新的角度來看，需要主動投入，加快創新力度，逐漸提高房地產企業在市場中的競爭力。

一、房地產企業加強成本管理的必要性

目前，即便我國房地產市場太過泡沫化，全國各個地區都相繼頒布了一系列房地產開發相關的調控政策，在這些新政策的背景下，房地產開發企業在各個方面都面臨著嚴峻著挑戰，比如投資、融資等。房地產開發企業只有加強成本管理才可以使房地產行業在日益變化的環境中充滿活力，加強對企業內部的成本管理有利于房地產開發企業的整體管理更加規范，同時還可以及時的面對市場各方面帶來的挑戰。換言之，房地產開發企業的成本管理既和企業獲取的利潤有著緊密關系，同時宏觀政策對其還會產生直接的影響，假如房地產開發企業缺乏對成本管理的重視，就會在不斷發展的社會中淘汰，這是時代發展的必然結果。

二、新形勢下房地產開發成本控制中存在的問題

（一）忽略前期準備階段成本管控

房地產企業的開發項目成本控制關系到很多個方面，然而房地產企業在進行成本控制時通常在關注施工階段成本控制的同時忽略了其他方面的成本控制，特別是對項目準備階段的成本控制。房地產開發企業通常只對顯性成本的控制進行高度關注，在項目開發過程中通常會看到這些項目成本控制的結果，在房地產開發企業看來，只要減少了施工階段的成本，就能夠有效的控制開發項目的成本，進而就可以提升房地產的經濟效益。如果房地產開發企業未高度重視項目前期準備階段的成本控制，就會使隱性成本對房地產開發企業項目成本控制產生直接的影響。在開發項目決策階段，需要結合開發項目的各種因素進行全面考慮，如市場、資源等。如果忽略了項目開發過程中的隱性成本控制，通常不能準確地判斷開發項目經濟的合理性以及技術的有效性。

（二）成本控制體系不科學

就目前來看，企業缺少合理的成本控制體系是房地產開發企業成本控制最為明顯的問題。在新形勢發展背景下，房地產開發企業要想在日益激烈的競爭中立于不敗之地，就需要加強企業項目的成本管理工作，尤其在構建成本控制體系方面。當前，我國大多數房地產開發企業在開展企業管理工作中還未構建完善的成本控制體系，缺乏對成本控制工作的認知，還未采取有關的成本控制策略。同時，我國和國外相比在構建成本控制體系方面起步相對較晚，在企業內部未構建一套健全的成本控制制度體系，對于房地產開發企業的未來發展產生了不利的影響。

（三）忽視財務管理對開發成本控制作用

在房地產開發項目成本控制期間，通常會忽略了財務管理在成本控制中發揮的重要作用。某家房地產開發企業在開展成本控制工作時，沒有明確財務工作人員的職責，企業管理層人員只是認為財務工作人員主要負責計算企業開發項目的效益以及使用資金，尤其是對項目施工完成之后的成本進行控制，忽視了財務管理在項目施工過程中的控制作用，從而使財務管理不能有效的控制項目成本。第一，房地產企業在開發項目之前，財務工作人員缺乏對開發項目所需要的成本進行詳細的分析和計算，導致財務工作人員不能根據房地產開發公司實際的發展情況制定合理的方案。第二，在房地產開發項目施工過程中，財務管理缺乏對成本進行有效的控制，導致企業出現資金浪費的情況，同時還導致項目成本大量增加，在一定程度上使財務管理不能有效地發揮出對項目開發成本整體控制的作用。

（四）開發成本預結算及中期監督控制環節不盡完善

首先，房地產開發企業在開發項目過程中需要耗費大量的時間，同時在項目開發過程中還會耗費大量的資金，在這種背景下，房地產開發企業需要構建一套完善的成本結算、預算和施工期間的監督控制機制，以便于使工作人員可以全面的掌握房地產開發項目的實際收支狀況。其次，房地產開發企業的管理者通常是同時進行幾個項目，然而財務預決算機構和經營管理機構僅僅可以對某一年度的盈虧狀況熟練掌握，針對項目的開發收付盈虧只是表面的了解，根本無法清楚地記錄開發項目的賬目。

三、新形勢下房地產開發成本控制中問題的解決措施

（一）加強設計階段的成本控制

房地產開發企業需要考慮多個方面進行項目成本控制，既要高度的重視項目施工階段的成本控制，同時還需要高度關注項目開發之前準備階段的成本控制，所以這就要求房地產開發企業要加大對項目開發成本設計的力度。房地產開發企業可以運用因素測算法與直接計算法對開發項目的成本控制進行計劃。直接計算法指的是房地產企業在開發項目過程中根據需要消耗的費用選擇指定的方法與流程對其進行計算，計算開發項目所涉及到部門的耗費成本，最后核算出整個開發項目的成本，進而對其進行有效的管控。因素測算法指的是結合開發項目的具體施工情況，對開發項目的具體影響因素進行深入分析，進而采取有效的應對措施以便于減少開發項目的耗費成本，同時根據房地產開發項目的實際情況加以改正，最終獲得科學合理的成本控制手段。

（二）構建科學的成本控制體系

房地產開發公司在構建科學的成本控制體系時需要從以下兩個方面進行。

首先，合理的縮減土地成本。在房地產開發項目中土地成本占有非常大的比例。在之前房地產開發盛行期，企業為了增加項目，一般會采用不計成本的方式購買土地，這是一種盲目的行為。所以，針對這種情況，房地產開發企業需要建立一套科學的成本控制體系，著手于控制土地成本，將以前的不良行為進行改善，理性購買土地法權，科學的分析項目的實際效益，從而實現企業利益最大化，通過構建完善的成本控制體系，促進房地產開發企業的長遠發展。

其次，合理的分配企業資源資本結構。企業的資本結構可以對房地產開發企業成本控制的考核產生直接影響。此外，房地產開發企業在開發項目時需要耗費大量的資金，只有企業提供大量的資金，才可以使項目順利的開發。從當前世界經濟發展形勢來看，全球經濟一體化的不斷加快使經濟逐漸的衰弱，所以房地產開發企業需要合理的分配企業資源，從而加快房地產企業建立科學的成本控制體系，在一定程度上使成本控制的科學性和合理性得到有效保障。

（三）認識到財務管理對項目成本的整體控制作用

財務管理不能只對財務管理規定的資金進行計算，同時還需要全面對開發項目成本發揮出整體控制作用。房地產開發企業需要將各項職責明確到財務部門員工身上，充分發揮財務管理在項目開發前與開發中的控制作用。在開發項目前期的準備工作中，財務管理工作人員需要詳細的分析和計算開發項目使用的成本，然后給房地產開發企業制定出合理的成本控制規劃。在開發項目施工期間，需要仔細統計各項成本的使用狀況，同時還要防止增加一些不必要的成本。在項目施工完成后，需要合理的控制項目驗收的成本，對比項目實際的消耗費用和提前預估的消耗費用，同時擬定出合理的成本控制規劃，使財務管理在項目整體施工中發揮出整體控制作用。

（四）重視成本控制的預結算和中期監督

房地產企業想要得到長遠的發展需要高度重視開發項目成本控制工作。因為房地產項目開發需要耗費大量的時間和資金，所以房地產開發企業的管理人員需要改變傳統的成本控制方法。在項目施工過程中，要按照提前設計好的成本控制標準，在這個前提下將不同時間耗費的費用進行總結和整理，同時還要將這些整理好的數據和預定目標進行比對，以便于為下個時期成本控制編制提供有效的數據支持。

四、總結

總體來說，在新的發展形勢下，房地產開發企業只有逐漸完善成本管理控制的手段才能滿足時代快速發展的要求。在實際的應用中還需要根據目前存在的一系列問題，如忽略前期準備階段成本管控、成本控制體系不科學等采取有效的策略，從而增強企業成本管控能力，最終實現房地產開發企業成本控制的預定目標。