房地產(chǎn)稅征收效應(yīng)及對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅征收的建議

穆蓓

摘 要：房地產(chǎn)稅是世界各國(guó)常見(jiàn)的稅種，在增加政府財(cái)政收入、平衡財(cái)政預(yù)算、調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控房?jī)r(jià)等方面具有重要作用。分析房地產(chǎn)稅征收的理論依據(jù)及征收效應(yīng)，介紹房地產(chǎn)稅征收的兩大模式，并提出我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的思考和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅;財(cái)政收入;房?jī)r(jià)

中圖分類號(hào)：F812.42 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）33-0079-02

房地產(chǎn)稅長(zhǎng)期以來(lái)受到廣泛關(guān)注，根據(jù)最新消息，房地產(chǎn)稅當(dāng)前正處于調(diào)研階段。房地產(chǎn)稅主要包括交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)兩大類稅目，是世界上許多國(guó)家征收的稅種，在國(guó)外有較長(zhǎng)的歷史。從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)稅具有拓展稅源、調(diào)節(jié)收入分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)等作用。從激勵(lì)機(jī)制上看，以房地產(chǎn)稅代替現(xiàn)有的土地出讓收入，有利于規(guī)范地方政府財(cái)政收入形式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，促使地方政府向公共服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅是國(guó)外地方政府的主體稅種，是地方財(cái)政收入的重要部分，日韓等國(guó)家也利用房地產(chǎn)稅進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

一、房地產(chǎn)稅征收及其效應(yīng)的一般理論

對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行稅收征收的理論依據(jù)主要來(lái)自于稅收中的受益原則，這種觀點(diǎn)認(rèn)為，每個(gè)人應(yīng)該從他從政府公共服務(wù)中得到的受益大小而納稅。政府為保證房地產(chǎn)權(quán)益人的合法利益，需要進(jìn)行多項(xiàng)管理和服務(wù)，這種管理和服務(wù)既包括與房地產(chǎn)增值升值的直接項(xiàng)目如交通、市政、環(huán)境等設(shè)施，也包括國(guó)防保衛(wèi)、國(guó)內(nèi)治安、消防設(shè)施等間接項(xiàng)目。因而，業(yè)主理應(yīng)為這種產(chǎn)權(quán)保護(hù)及價(jià)值增值的公共產(chǎn)品和服務(wù)支付一定的費(fèi)用。

經(jīng)濟(jì)學(xué)一般主要從“貨物稅觀點(diǎn)”和“資本稅觀點(diǎn)”兩個(gè)方面闡述房地產(chǎn)稅的效應(yīng)。貨物稅觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是對(duì)土地和房屋建筑物課征的一種貨物稅，稅負(fù)歸宿機(jī)理取決于房地產(chǎn)供求曲線形狀，最終取決于房地產(chǎn)的需求和供給彈性。假設(shè)房地產(chǎn)供給具有一定彈性，在土地或房地產(chǎn)買賣或租賃環(huán)節(jié)課征的稅收，很容易轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者或承租者。而在房地產(chǎn)供給相對(duì)大于需求的市場(chǎng)情況下，稅負(fù)有可能向房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的出售者轉(zhuǎn)嫁。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)保有者要承擔(dān)全部稅額，沒(méi)有機(jī)會(huì)和條件轉(zhuǎn)嫁其稅負(fù)。資本稅觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋不僅是貨物，也是可升值或可獲得收益的資本，兼具投資品和消費(fèi)品屬性，因此，房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)資本課征的部分要素稅，征稅后房地產(chǎn)（資本）價(jià)格會(huì)下降，房地產(chǎn)稅將由不動(dòng)產(chǎn)所有人承擔(dān)，擁有的房地產(chǎn)越多，繳納的稅收就越多，這一點(diǎn)恰好與傳統(tǒng)的貨物稅觀點(diǎn)相反。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅征收模式

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅是國(guó)外地方政府稅收中的重要稅種，地方政府的各項(xiàng)支出、公共設(shè)施和福利都靠房地產(chǎn)稅來(lái)維持。此外，房地產(chǎn)稅也是世界各國(guó)通行的平衡財(cái)富的一種手段。雖然各國(guó)征收情況不盡相同，但發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅基本上可以分為英美模式和日韓模式。在共同點(diǎn)方面，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府是稅收的征收主體，在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)都分別征收相關(guān)的稅;都有一些稅收優(yōu)惠，對(duì)一些困難家庭、低收入家庭提供一些稅收減免;房地產(chǎn)稅稅基確定非常復(fù)雜，需要建立完備的稅收征管模式。在差別方面，英美模式下房地產(chǎn)稅收主要發(fā)揮為地方政府提供稅收的作用，日韓模式下房地產(chǎn)稅的作用則兼顧財(cái)政收入和房?jī)r(jià)調(diào)控。

美國(guó)的房地產(chǎn)稅主要包括持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅和交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)交易稅、資本利得稅等。目前，房地產(chǎn)稅約占地方政府稅收收入的70%左右，是州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來(lái)源，該稅收主要應(yīng)用于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)，其中公立學(xué)校的學(xué)區(qū)教育費(fèi)用占據(jù)絕大部分比重。在持有環(huán)節(jié)方面，物業(yè)稅的稅率、稅基和減免條款由各地政府自主制定，稅率一般“以需定收”，全美各個(gè)州的有效稅率在0.32%～2.31%的區(qū)間，最高的是新澤西州，為2.31%，而夏威夷州僅為0.32%。在交易環(huán)節(jié)方面，買方主要繳納房產(chǎn)交易稅，賣方則需要交納資本增值稅，稅基為出售房屋時(shí)與購(gòu)入房屋時(shí)的差價(jià)。在稅收減免方面，美國(guó)地方政府對(duì)自住房屋給予減免稅，另外還規(guī)定了一些其他減免稅項(xiàng)目，包括個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償及退伍軍人免稅等。

英國(guó)的房地產(chǎn)稅在持有環(huán)節(jié)包括住宅稅和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅，在其他環(huán)節(jié)的稅收包括印花稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅等。住宅房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為包括自用住房和租用住房在內(nèi)的居住房屋，住房財(cái)產(chǎn)稅稅率模式采用定額稅率，稅費(fèi)按年度繳納，根據(jù)住宅的評(píng)估價(jià)值來(lái)確定。營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象為非居住的房屋，稅率由中央政府每年統(tǒng)一確定，漲幅不得超過(guò)通脹的漲幅，納稅人為營(yíng)業(yè)房產(chǎn)所有人，包括自然人和法人。在交易環(huán)節(jié)，購(gòu)買第一套房屋且房屋價(jià)值不高于30萬(wàn)元的免稅，在30萬(wàn)～50萬(wàn)磅之間的按照5%繳納印花稅，第二套房房屋價(jià)值超過(guò)12.5萬(wàn)英鎊時(shí)也需要繳納印花稅。資本利得稅是對(duì)出售資產(chǎn)所得征收的稅金，自住房一般來(lái)說(shuō)不需要交資本利得稅，非英國(guó)居民每人每年有11 000英鎊的稅款免交額度。根據(jù)個(gè)人收入不同征收標(biāo)準(zhǔn)有兩種：低于3.2萬(wàn)英鎊的收入部分繳納10%稅款，超過(guò)3.2萬(wàn)英鎊收入，超過(guò)的部分繳納20%的稅款。

日本與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收主要包括登記稅、不動(dòng)產(chǎn)取得類課稅、固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅等。在交易環(huán)節(jié)，需繳納印花稅、固定資產(chǎn)取得稅和登記稅。印花稅實(shí)行定額累計(jì)稅制，房屋交易價(jià)格在100萬(wàn)～500萬(wàn)日元之間的，繳納1 000日元，在500萬(wàn)～1 000萬(wàn)日元之間的，繳納5 000日元。不動(dòng)產(chǎn)取得稅為土地固定資產(chǎn)評(píng)估×3%+建筑固定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)×4%。遺產(chǎn)稅扣除扣除項(xiàng)目后，200萬(wàn)日元下的稅率為10%。在持有環(huán)節(jié)，需繳納固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅和事業(yè)所稅。固定資產(chǎn)稅包括土地部分（土地稅）和房屋部分（家屋稅），標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，上限為2.1%。都市計(jì)劃稅是對(duì)城市規(guī)劃法劃定的城市化區(qū)域內(nèi)的房屋所有人所征收的稅，稅率由市町村政府自行設(shè)定，上限為0.3%。從減免方面看，日本在不動(dòng)產(chǎn)取得稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅方面均有相應(yīng)的減免制度。

韓國(guó)在房地產(chǎn)交易階段主要征收印花稅、財(cái)產(chǎn)取得稅、登記稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅等稅種，在房地產(chǎn)持有階段的稅收主要包括綜合房地產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅等。在交易環(huán)節(jié)，印花稅實(shí)行定額累計(jì)制度，一共14個(gè)等級(jí)。財(cái)產(chǎn)取得稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為4%，在資本利得稅方面，持有一年以下的房地產(chǎn)稅率為50%，持有一年以上兩年以下的房地產(chǎn)稅率為40%。在持有環(huán)節(jié)，中央政府征綜合房地產(chǎn)稅，地方政府征財(cái)產(chǎn)稅。綜合房產(chǎn)稅（中央稅）針對(duì)價(jià)值較高的土地和住宅物業(yè)等征收，于2005年被引入，目的是用來(lái)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，短期效果比較明顯。評(píng)估價(jià)值超過(guò)80億韓元特殊土地（附屬于商店、辦公樓等的土地）和住宅價(jià)值在6億韓元以上都要被征綜合房產(chǎn)稅，針對(duì)住宅房屋的綜合房地產(chǎn)稅稅率從0.5%～2%不等，一般土地的稅率從0.75%～2%不等。財(cái)產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，稅率較低，針對(duì)住宅和建筑物等，稅率從0.2%～0.5%不等。

三、對(duì)我國(guó)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的思考和建議

從各國(guó)的房地產(chǎn)稅收征收實(shí)踐上看，房地產(chǎn)征收的重要目的并不是為了影響房?jī)r(jià)，而是為了給地方政府籌集稅收和作為社會(huì)財(cái)富再分配的調(diào)節(jié)機(jī)制，且并不存在統(tǒng)一的房地產(chǎn)體系和征收方式。我國(guó)幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，區(qū)域間、城鄉(xiāng)間甚至城市間差別都非常大。因此，征收房地產(chǎn)稅不能“一刀切”，應(yīng)慎重推行，同時(shí)應(yīng)給予地方政府一定的自主權(quán)。

1.明確房地產(chǎn)稅的職能。目前普遍存在的觀點(diǎn)認(rèn)為開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)住房消費(fèi)、增加和規(guī)范地方政府財(cái)政收入、促進(jìn)土地資源合理利用和調(diào)節(jié)收入分配等，然而在房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)征收的過(guò)程中，各目標(biāo)可能會(huì)發(fā)生沖突，不可能兼顧所有目標(biāo)。因此，應(yīng)主要關(guān)注房地產(chǎn)稅的稅收作用，不應(yīng)對(duì)其賦予太多的作用。從稅收功能看房地產(chǎn)稅最主要的作用應(yīng)該是拓展稅源、保障財(cái)政收入。因此，應(yīng)明確房地產(chǎn)稅收的拓展地方收入性質(zhì)，突出作為財(cái)產(chǎn)稅的意義，重視持有環(huán)節(jié)的征收，如果過(guò)度傾斜在交易環(huán)節(jié)的征收，則容易導(dǎo)致稅收轉(zhuǎn)嫁，偏離征收目的。

2.平衡中央政府和地方政府之間的管理權(quán)限。房地產(chǎn)稅作為地方稅，征收的主體應(yīng)該是地方政府，稅率、稅基的設(shè)計(jì)也應(yīng)該由地方政府來(lái)完成，但鑒于我國(guó)的分稅制國(guó)情以及地方政府和中央政府的財(cái)政支出項(xiàng)目，中央政府應(yīng)承擔(dān)更多的制度設(shè)計(jì)責(zé)任，也應(yīng)該征收較小比例的房地產(chǎn)稅。這一點(diǎn)在我國(guó)尤為重要，由于地區(qū)的差異較大，“一刀切”的政策不能使得房產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的效果，需要中央政府對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行頂層制度設(shè)計(jì)，明確房地產(chǎn)稅收的征收稅基、納稅人、稅率上下限，地方政府根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況在中央政府制定的限度內(nèi)選擇合適的稅率。稅收收入要指定用于當(dāng)?shù)鼗竟卜?wù)，使稅收與服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量掛鉤。

3.完善房地產(chǎn)稅收管理相關(guān)制度。房地產(chǎn)稅的征收是一項(xiàng)重大的系統(tǒng)性工作，涉及法律、稅收管理、基層政府治理能力、房地產(chǎn)管理等，因此應(yīng)做好相關(guān)配套制度的改革和完善。應(yīng)該不斷地完善相關(guān)管理制度，厘清房地產(chǎn)稅和個(gè)稅的征收范圍，加快房地產(chǎn)評(píng)估、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等配套制度的建設(shè)步伐，快速完善我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記體系，建立全國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)，特別是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估制度的建設(shè)，要建立起中立、專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，采用科學(xué)的評(píng)估方法，建立評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制。強(qiáng)化涉稅信息管理，廣泛采用信息化手段，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度與信息平臺(tái)，加強(qiáng)大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)稅征收中的應(yīng)用。

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