論房地產企業內部控制現存問題與應對措施

任金萍

摘 要 目前，房地產行業迎來了微利的發展時代。因此，房地產企業只有加強自身的內部控制，才能實現可持續性發展的目標。本文基于房地產企業內部控制的現狀，提出內部控制現存問題的應對措施，希望有助于提升房地產企業內部控制的效率、質量和水平，為企業自身的長遠發展保駕護航。

關鍵詞 房地產企業 內部控制 問題 應對措施

一、房地產企業內部控制的現存問題分析

（一）企業管理層缺乏建設內部控制的觀念和意識

國外房地產企業的蓬勃發展在一定程度上帶動了國內房地產企業的發展。但是，國內的很多房地產企業是家庭式的經營模式，從管理層到基層都存在一定沾親帶故的關系。因此，以“家庭式”為經營模式的房地產企業缺乏建設內部控制建設的意識和觀念，企業內部沒有形成一個體系完善的管理制度。這使得內部控制管理的體系無法科學、合理地發展下去。

（二）資金運營缺乏科學性和合理性

銀行貸款是房地產企業的主要融資渠道，銀行貸款在一定程度上可以降低融資風險。但是，房地產企業對銀行貸款過度依賴，會在一定程度上使得房地產企業因運營問題而產生流動資金短缺的問題。而不合理的資金運營、單一的融資渠道也會使得房地產企業出現資金緊張和資金鏈斷裂的問題，為房地產企業的發展帶來許多不利因素，在一定程度上也增加了房地產企業破產的風險。

（三）缺乏完善的內部控制信息溝通機制

對于房地產企業的融資過程來說，由于國家對市場進行宏觀調控而忽視了融資的過程和渠道，所以一些相應的法律法規不完善。這就使得房地產企業在融資的過程中存在一定的法律風險，對房地產企業項目的開發與實施產生了不利的影響，阻礙了房地產企業的可持續發展。大數據時代的到來、信息的快速傳播，對房地產企業的發展產生了一定的影響。

（四）缺乏完善的內部監督機制

內部監督機制的缺乏使得房地產企業在發展過程中面臨一些發展的問題，如企業內部由于缺乏內部監督機制而存在受賄、賬實不符的問題。此外，即使一些房地產企業內部建立了監督機制，但是由于內部監督機制缺乏科學性和相應的懲罰機制，使得內部監督機制缺乏一定的執行力。同時，內部監督機制對房地產企業加強內部控制有積極的促進作用。內部監督機制的缺乏不利于房地產企業內部控制的有效執行。

二、房地產企業內部控制現存問題的應對措施分析

（一）加大資金活動的控制力度，提升投融資的科學性

提高投資決策的科學性、合理性，房地產企業要對投資項目進行科學和充足的論證，并對投資的項目進行深入的分析，分析投資項目的可行性，提高對投資項目收益和風險的關注與重視。而一些重大的項目，必須進行集體班子的共同分析和討論，通過聯簽制度以降低決策失誤的風險，有效降低盲目投資、沖動項目決策的概率。此外，房地產企業的籌資方案一定要根據資本結構的實際情況進行科學、合理的制定，要提高財務杠桿的利用率，并對重大籌資方案的可行性進行深入、充分的分析;而針對重大籌資方案的可行性分析要充分反映方案實行過程中可能產生的一些風險，以此降低債務的危機和籌資的成本。

（二）提高對項目成本的控制率，有效降低開發成本

制度流程的規范是企業成本控制的關鍵所在，科學、完善的成本控制機構可以有效提高成本控制的執行力和質量。而決策與設計階段的成本控制工作是房地產企業項目開發各個階段成本控制工作的關鍵和重點。因此，開發項目之前要對項目的可行性進行深入的分析與評估，做好充足的前期準備工作。同時，要提高項目設計的質量，對設計招標與設計的全過程進行全面的監督和管理，不斷優化設計方案，提高價值工程的優選率;利用限額和標準的設計，對工程的造價進行有效的控制，對工程的造價進行科學合理的降低。而在建設階段，要加大招投標工作的執行力度，對設備與材料等原材料采購環節的成本進行嚴格的把控和管理。充分做好變更現場簽證、竣工結算以及決算工作的準備，在可以充分保證工程質量的前提下，對工期的進度進行合理、科學、有效的把控。營銷階段的成本主要是根據產品的成本通過營銷方式、促銷手段的選擇來進行有效的控制。

（三）建立并完善信息交流、溝通平臺

房地產企業具有特殊的性質，其內部有許多職能部門，不同的職能部門具有不同的作用。各職能部門之間既是相互獨立的，又是相互關聯和相互影響的。因此，在房地產企業內部建立一個信息交流與溝通的平臺是非常有必要的。加強各職能部門的溝通與交流，加快效果、風險點信息的反饋速度，這有利于房地產企業建設內部控制制度的質量與效率。與此同時，房地產企業要重視內部信息的安全管理，防止出現一些重要信息外露的現象，提高信息系統的安全性和有效利用率，以此來有效防范房地產企業在運營過程中的風險。

（四）建立健全內部審計監督機制，提高內部控制度的執行力

房地產企業在建立健全內部審計監督機制時，管理層首先要提高建立健全內部審計制度的重視程度，并在企業內部宣傳相關的管理理念。由專門的部門對內部控制制度與相關執行流程進行專業、科學、合理的制定，并對內部控制制度具體的執行情況進行實時的監督。內部審計監督機制可以對房地產企業運營過程中的方方面面進行監督和診斷，發現和找出在運營管理過程中產生的一些問題，并依據診斷的問題提出一些有針對性的解決建議和意見，以此來提高房地產企業的競爭力和內部控制制度的執行力。

（作者單位為嵊州市中昊文創投資有限公司）

參考文獻

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