吉林省房地產市場存在的風險及其防控對策研究

王佳蕾

摘要：吉林省房地產金融杠桿率相對不高，金融風險總體可控，但階段性、區域性、結構性的風險仍然存在，一些苗頭性、潛在性風險轉變為現實風險的可能性也在增加。因此，針對吉林省房地產市場現狀與存在的風險，在執行國家政策框架內，不簡單套用政策，有針對性地制定更合適自身特點的政策舉措，有利于打好吉林省防范化解重大風險攻堅戰，盡快建立房地產穩定發展的長效機制。

關鍵詞：房地產市場 房地產風險 風險防控

中圖分類號：F299.23? 文獻標識碼：A? 文章編號：1009—5349（2019）22—0054—02

房地產業作為國家經濟的支柱性產業，對吉林省的經濟發展也起到重要作用。房地產業是吉林省經濟的重要支撐，可以帶動吉林省地方經濟很多相關產業和行業的發展。促進吉林省房地產市場穩定健康發展，能夠拉動投資、刺激消費、提高居民居住水平，對加速城市化進程和增加就業機會也發揮著巨大作用。

一、吉林省房地產市場發展狀況

2008—2017年，吉林省房地產市場經歷了從快速增長到速度放緩，再到相對比較穩定的發展過程。這十年里，2014年和2015年房地產市場比較低迷，出現房地產企業和購房者對未來市場預期看淡，導致供給和需求銳減，房地產庫存高企，房地產開發企業也減少對土地的購置和存儲等情況，從總體上看其他年份，吉林省房地產市場的發展還是態勢良好。

二、吉林省房地產市場存在風險

1.部分市縣房地產庫存壓力較大

房地產庫存問題曾是2015年吉林省房地產發展的最大阻礙，房地產高庫存會對地方經濟和房地產業發展產生巨大危害。隨著吉林省政府房地產去庫存政策的出臺和實施，吉林省加快了化解過剩庫存的速度。吉林省的較大城市，長春市和吉林市兩大重點城市房地產去庫存工作進展較快，現庫存壓力較小，但是還有一部分三四線非重點城市和縣城房地產庫存問題非常嚴重，如延邊州、遼源等。

延邊州住房和城鄉建設局統計數據顯示，截至2018年8月底，延邊州商品房庫存314.37萬平方米，比2016年7月底的522.94萬平方米減少了208.57萬平方米，前8個月商品房累計銷售面積104.67萬平方米，同比下降27.74%。如果按照2018年前8個月的平均銷售面積13.1萬平方米計算，延邊州商品房去庫存周期為24個月，考慮到住房銷售“金九銀十”的規律，周期會有一定程度的縮短，但是應該仍然會超過18個月。尤其是圖們和汪清，它們的庫存去化周期分別為18個月和33個月。

2.重點城市存在房地產市場過熱風險

吉林省房地產市場現如今的狀況是：部分市縣存在高庫存積壓的風險，但是一部分熱點城市如長春和吉林，近年來又出現房價上漲過快、房地產市場過熱的現象，這也極易聚集金融風險。下面重點詳述一下情況最嚴重的長春市的情況。

2015年，長春市的房地產市場存在嚴重的庫存問題，但是由于長春市旺盛的市場需求，商品房住房吸納周期不斷縮短，市場情況逐漸回升，房地產市場存在的問題逐漸由庫存問題轉化為房價上漲過快的問題。根據長春市房地產協會統計數據，2015年6月，長春市商品住宅銷售均價為5995.5元/平方米，到2017年1月時，均價為6249.3元/平方米，同比僅增長3.9%，但是到2017年12月均價快速上漲至7079元/平方米，2018年1—12月均價繼續上漲至7763.1元/平方米，同比增長9.2%。由此可見，自2017年以來，長春市房地產市場出現該階段過熱情況，房價上漲幅度過大，容易催生出房地產市場泡沫，導致金融風險。

3.房地產開發企業負債率較高

在整個經營過程中，企業負債率是一個非常重要的財務指標，同時它還是衡量企業經營正常與否的一個關鍵性數據。吉林省房地產開發企業2014年至2017年的資產負債率分別為84.2%、83.1%，84.2%和82.2%，均已經超過80%的警戒線。與全國房地產情況相比，這四年也遠超全國房地產平均資產負債率77.0%、77.7%、78.3%和79.1%的水平。將我國31個省、直轄市2017年房地產開發企業資產負債率按照從低到高排列，吉林省位于第20位，吉林省房地產開發企業的資產負債率處于較高的位置。

吉林省房地產資產負債水平過高，表明房地產企業在經營和現金流上出現問題，資金緊缺，經營已經面臨較大風險，這不僅有可能給企業帶來短期的資金風險，并且因為企業會面臨固定資產發生減值和不能變現的問題，更有可能導致企業資不抵債，以破產告終，最終造成金融風險。

三、風險控制條件下吉林省房地產市場健康發展對策

1.發揮主體作用，建立風險防控體系

首先，從政府層面，完善調控政策，防范房地產市場風險。調整與完善吉林省住房、土地、稅收與金融政策，防范與控制房地產市場金融風險，探討建立房地產市場調控的長效機制。各地區要根據實際做好當地住房發展規劃的編制工作，調控住房供需結構，促進住房市場的合理布局。因地施策、因城施策，采取差別化、個性化的住房財稅、信貸與金融政策，滿足合理自住房需求，堅決遏制投機性住房需求。依法依規規范房地產市場秩序，建立健全相關法律規范，加強房地產市場監管。強化住房價格監管，加強對房地產市場監督監察，查處違法違規行為，重點查處房地產開發領域非法集資行為。

其次，從金融機構層面，密切關注按揭購房違約風險。近年來，按揭買房（包括新房和二手房）的比例在不斷增加，也就是說居民買房的資金杠桿率大幅度提升。杠桿率的攀升和房地產貸款的大幅增長，有可能推高房地產市場的區域性風險及演化為系統性風險的可能性。金融機構要理性開展房地產信貸業務，嚴格審查貸款者的首付款來源、征信情況和還款能力，警惕變相“零首付”，對發放的貸款進行全程動態監控，進一步完善房地產抵押貸款控制措施，形成有效的金融風險化解機制，降低和防止按揭貸款違約風險。對于房地產開發企業的貸款方面，要對房地產信貸客戶進行分類管理，嚴格審查房地產商的資產狀況和信用水平，全面提高商業銀行房地產抵押貸款質量，遏制房地產商使用過高的財務杠桿。

再次，從開發企業層面，降低企業資產負債率。房地產開發企業應根據企業自身資金狀況和開發實力進行項目開發，通過正規渠道進行融資，減小企業的資產負債率，減輕企業償還借貸本金和利息壓力，降低企業經營風險。在項目開發前，企業要做足功課，對當地的房地產市場需求情況進行全面細致的調查和分析，對需求總量和類型要具有比較準確的判斷，對市場整體供給也要有所預測，防止出現供給嚴重過剩、高庫存的壓力，導致資金鏈斷裂，形成金融風險。

最后，從消費者層面，根據自身經濟狀況和償貸能力理智購房。貸款購房已經成為現在居民購買住房的主要方式，貸款購房者要對自身的未來收入有一個比較準確的預期，如果對收入期望值估計過高，實際收入增長水平無法達到預期目標，則會造成還貸能力不足，如若不能按時償還貸款，將承擔銀行收回抵押物的風險。一直以來，國家都在抑制投資和投機性需求，隨著住房居住屬性的回歸，房價繼續暴漲可能性不大，投資套利空間有限，再加上房產稅的即將實施，也會大大增加持有多套住房的成本，所以對于房產投資者來說很有可能面臨無法收回成本的風險。

2.因地因城分類施策

吉林省房地產市場具有不均衡發展的特點，所以對于吉林省房地產市場未來的健康發展，要實行因地因城分類施策，而不能搞政策“一刀切”。對于長春、吉林這類近期房地產市場升溫較快、房價上漲幅度較大的城市，要通過增加供給等方式控制好過熱風險，同時實施差別化首付和房貸利率等政策，打擊投機和投資性需求。對于延邊、遼源這類尚存在較大房地產庫存壓力的三四線城市，則要繼續加大去庫存力度。吉林省現階段對于尚存庫存壓力的地區還可以通過下面幾個途徑來化解房地產庫存：控制好房地產市場土地供應;優化房地產市場土地供給結構;給予購房者適當財政補貼;吸引外地人購買住房;吸引農業轉移人口。

3.把握房地產金融創新力度與節奏

第一，加大房企融資創新力度。房地產企業發展壯大，要創新融資理念，加大融資創新力度，采取多種方式，積極吸引社會各界資金注入企業中，共同促進市場整體的繁盛發展。房地產企業要擺脫對銀行貸款的過度依賴，改變融資策略，創新融資模式，拓寬融資渠道，降低融資成本。除了主流的銀行貸款方式外，房地產企業還可以選擇多元化融資渠道有股權融資、房地產債券化融資、夾層融資、房地產投資信托、產業基金等。實力雄厚的房地產公司可以通過公開上市為企業快速籌得永久性資金，減少融資成本，還可以分散企業的經營風險。

第二，防范金融創新風險。在拓寬房地產企業融資渠道、進行金融創新的同時，還要把握好創新的力度，避免金融創新出現風險問題，做好事前防范工作。一是要對金融風險進行分散和轉移。通過住房抵押貸款證券、信貸衍生產品和合成型資產證券化等工具可以分散和轉移商業銀行的風險。二是要建立金融風險預警機制。商業銀行可以通過建立分析數據這種機制及時管控金融風險，在風險到來之前進行防控預警，將損失控制在最小范圍內。

4.建立并完善多層次監管體系

首先，相關部門要加強市場監管。嚴格禁止房地產開發商、中介機構向購房者提供首付款融資，嚴查首付貸、現金貸等類金融產品，防止居民購房杠桿的變相加大，誘發房地產金融風險。

其次，加大資金投入，建立健全吉林省房地產市場監測預警體系。監測的關鍵是分析房地產市場供需的未來走勢和結構變化，判斷住房價格、供求關系和房地產開發投資、房地產市場金融風險狀況等指標是否在合理區間之內，保持對房地產金融風險的經常性和持續性的檢測與分析。對房地產市場運行狀況進行監測，可以使政府準確把握市場運行趨勢，科學制定調控政策，根據監測指標的波動情況對市場風險發布預警。

最后，政府及相關部門加快建設吉林省房地產市場信息系統。由于買方信息的缺乏和不對稱，購房者很難對房地產市場運行情況及未來發展趨勢作出準確判斷，通過區域聯網對各地區房地產的市場信息進行歸集、整理和分析，實時監控市場變化情況，對市場的運行狀況作出科學的評價和判斷，及時、準確、全面地向公眾發布房地產市場供求和價格變化情況以及市場分析報告，就能夠引導市場健康發展以及購房者理性消費，穩定消費者市場預期。同時，房地產市場監測信息的發布能夠引導房地產開發企業理性投資，調整投資規模和投資結構，促進資源合理利用，提高市場運行效率。

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責任編輯：楊國棟