房地產行業EVA考核存在的問題和對策探討

張厚光

摘要：企業經營成果的評價結果既是對企業已完成經營活動的總結，也是管理者制定經營決策的依據，因而評價結果的準確與否至關重要。EVA考核自引入以來，因能夠彌補傳統考核模式的空白與不足而逐漸受到了各行各業尤其是房地產行業的青睞。本文首先闡述了房地產行業采用EVA考核的必要性。然后分析了企業應用EVA考核過程中存在的問題，最后根據分析結果提出了相應對策以解決所存在問題，這也為房地產企業更好的應用EVA考核提供了參考。

關鍵詞：房地產行業;EVA考核;問題;對策

人們對生活質量的追求、國家對社會建筑設施的重視等為房地產行業的發展提供了得天獨厚的條件。時至今日，房地產行業雖逐漸進入緩慢發展期，但其發展趨勢猶在，依然是較為興盛的行業。對房地產企業來說，若想適應當今經濟形勢，就必須提高管理水平，尤其是財務管理方面。畢竟企業存在的目的就是獲取利潤，而房地產行業資金投入大、周轉周期長的特點使其在核算利潤方面難度較大，這就影響了財務管理的科學準確性。為應對房地產企業成本核算復雜、收益波動極大的情況，可以選用EVA考核法。這是因為，EVA考核將投入資本的機會成本納入了衡量范圍，促使房地產企業管理者必須要權衡可得利潤與所投資本之間的關系，從而避免管理者僅考慮可得利潤而忽視成本投入，影響決策科學性。但是，房地產行業應用EVA考核的過程并非一帆風順，也有諸多問題。因此，需要對EVA考核中存在的問題進行探討，以便找到應對方法。

一、房地產行業采用EVA考核的必要性

（一）統一考核指標的需要

對財務管理來說，考核指標的一致性至關重要。這是因為，房地產企業設有多個部門，擁有多個業務流程，因而容易出現各個流程評價指標不一致的情況。比如，在進行戰略規劃時可能將收入增長情況作為衡量指標，在評價各個部門業績時，又會將總資產回報率作為衡量指標。這種指標變化帶來的前后標準不一致容易使考核評價結果不夠科學，甚至造成考核結果的混亂，影響房地產企業的正常發展。但在采用EVA考核后，這種考核指標不一致的情況就得以妥善解決。具體來說，EVA是稅后運營利潤減去投入資本的機會成本所得值，這個指標適用于所有流程，也就不存在各個流程指標不一致的情況，最終，企業所有經營活動的目的都是為了增加EVA。

（二）提高項目投資科學性的需要

房地產企業的項目大多都需要投入大量資金，而資金回籠的周期又十分長，因此，必須慎重決定項目投資情況。在傳統考核模式下，企業在進行項目評估時大多僅評估項目可能帶來的效益，而忽視了資金成本的問題，這容易導致企業從此項目中可獲取的實際利潤可能和預計情況相差較大。而在采用EVA考核后，這種情況就得到了有效改善。具體來說，EVA考核將投入資金的機會成本納入考核范圍，企業在進行考核評價時不但考慮可得利潤情況，同樣考慮資金成本，這就使得項目決策的科學性顯著提高。

二、房地產企業EVA考核存在的問題

（一）應用環境不充分

EVA考核制度要想在房地產行業實現真正落地，就必須有良好的環境土壤予以支持。因為EVA 是從國外引入的，外國國情與我國國情存在著較大差別，無法實現EVA的直接應用，而是需要根據EVA需求進行適當調整和完善。因此若是應用環境不充分，必然會影響EVA考核的應用情況，無法帶來理想的應用效果。目前，房地產行業就存在EVA應用環境不充分的問題。比如，我國針對EVA考核的相關制度規定不完善，這就使得房地產企業在進行EVA考核時缺少政策依據，從而造成EVA考核的混亂，影響其應有效用的發揮;EVA管理機構的不健全也是妨礙EVA應用的原因之一。此外，由于EVA考核的特殊性，它對企業管理模式也有著一定要求，一些房地產企業的現行管理模式與EVA考核不夠契合，這也在很大程度上造成了EVA考核問題。

（二）應用范圍存在局限性

雖然從理論上來說，EVA考核比其它業績評價體系更適用于房地產行業，更有助于房地產企業財務管理水平的提高。但是每一種評價體系都有其適用范圍，超出范圍之外的評價效果將會大受影響，EVA考核也不例外。這也是房地產行業在應用EVA考核時遇到的問題，即應用范圍有局限性。一方面，各個房地產企業的盈利模式存在差異，有以地產開發為主的房地產企業，也有依托人力資源等提供專業服務的房地產企業。前者應用EVA考核能獲得較為理想的效果，而后者在應用EVA考核方面存在較高難度，所獲效果也十分有限。也就說是，EVA考核在房地產行業的普適性不強，這嚴重影響了應用成效。另一方面，因為房地產企業的效益受市場調控較為顯著，一旦經濟波動過大，EVA估值也會出現較大差異，從而影響企業運營，鑒于此，房地產企業對EVA考核的利弊存在疑慮。

（三）應用人員能力不足

EVA考核方式的有效應用，不僅需要外部土壤的支持，更是需要工作人員的能力支撐。外部環境再充分和優渥，工作人員若是不能實現EVA考核的科學落地，應用效果也會大受影響。然而在實際情況下，房地產企業應用EVA考核時正存在應用人員能力不足的問題。具體來說，一些房地產企業的管理者沒有認識到EVA考核的優勢以及能為企業帶來的巨大作用，導致對EVA考核的重視程度不夠;有些企業管理者雖然意識到EVA考核模式在企業決策方面的重要價值，但由于目光長遠性不夠，或是決策觀念比較保守，最終因短期EVA考核而不敢投資建設工期長、投資回報大的項目，從而導致EVA考核所能發揮的作用十分有限。

三、房地產企業解決EVA考核問題的對策

（一）優化應用環境

解決EVA考核問題，首先要做的就是優化應用環境。畢竟EVA考核的應用不能脫離環境單獨存在，而在良好的應用環境下，EVA考核還有可能取得事半功倍的效果。為此，一是需要完善相關法律政策，可以在聯系我國基本國情和經濟社會現狀的基礎上，將傳統的財務管理制度與EVA考核體系相結合，制定出一套符合我國實際情況的EVA考核制度，規范EVA考核，以便房地產企業的EVA考核工作有法可依。二是健全EVA管理機構，從機構部門的設置，到機構人員的配備，均需要確保其全面性和專業性，可以借鑒國外關于EVA管理機構設置的有關經驗，再結合我國具體國情加以調整和完善，從而保證EVA管理機構的高適用性和有效性。三是優化企業管理制度，房地產企業進行EVA考核，其管理制度是影響考核效果最直接的制度因素。因此，需要根據國家相關法律政策，對管理制度進行調整，減少管理制度對EVA考核的干預，減輕制度障礙，以便更好發揮EVA考核效用。

（二）調整考核指標

房地產行業受市場調控較為顯著，而市場供求關系在一定程度上受國家政策的影響，因此，房地產企業在優化EVA考核方案時，務必重視政策因素并將其納入考慮范圍?？梢愿鶕咦兓鄳{整EVA考核指標，以提高指標適用性和有效性。比如，企業可以成立研究小組，主要負責跟蹤研究EVA相關政策。在政策出現變動時，及時了解變動發生部分和情況，并預測政策變動對市場供需可能產生的影響。同時根據政策變化以及可能發生的市場變動調整EVA考核指標，使其更加適用于新經濟形勢，從而提高EVA估值的準確性，保證EVA考核的科學性。

（三）提高應用人員能力

應用人員是實現EVA考核真正落地的關鍵因素，也就是說，若想解決EVA考核存在的問題，提高應用人員能力是最為關鍵的環節。首先要做的就是增強企業管理者的EVA考核意識，可以通過對其宣貫EVA考核的相關知識、介紹EVA考核成功應用的案例以及帶來的巨大效益，幫助管理者認識到EVA考核的重大意義，從而增強其應用意識。其次，加強對應用人員工作能力的培養，包括對決策理念的優化、管理思維的樹立、大局觀念和長遠眼光的培養等，提高應用人員管理決策的長遠性和前瞻性，從而更好地應用EVA考核。

四、結語

綜上所述，房地產行業的EVA考核存在諸多問題，比如應用環境不充分、應用范圍存在局限性以及應用人員能力不足等，這些問題的存在嚴重阻礙了EVA考核作用的發揮和實現。為此，需要采取有效對策以解決問題。優化應用環境、調整考核指標和提高應用人員能力都是行之有效的方法。

參考文獻：

[1]何春芳.房地產行業EVA考核存在的問題和對策[J].財會學習，2018，203 （29）：194+197.

[2]劉梅霞.房地產行業EVA考核存在的問題和對策[J].當代經濟，2013 （10）：52-53.