老年人收入水平推動“以房養老”差異化研究

龔官和　蒙裊　高靖云　陳舒婷

[提要] 本項目是基于國家養老政策的推行，研究老年人如何看待國家推行的“以房養老”新興養老政策，并進一步將老年人收入劃分成不同的等級去分別探尋對“以房養老”政策推行效應的差異性，對貫徹落實“以房養老”政策具有重要作用。

關鍵詞：以房養老;收入水平;養老模式

中圖分類號：C913.6 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年11月13日

一、項目背景

（一）國內發展現狀。自2014年起，我國開始實施由中國保監會發起的居家養老保險政策，并決定從2014年6月30日起在北京、上海、廣州和武漢四個老齡化城市啟動商業保險機構的“反向抵押”。但至2016年，僅“華夏幸福”一家保險公司推出的住房養老產品，共有59個試點城市，78人用自己的房產作為抵押品購買了該產品，只有38個家庭的47人完成了所有過程。因此，中國保監會發出通知，將試驗期延長至2018年6月30日，試點城市擴大到各直轄市，省會（自治區首府），直轄市和地級市的一些省份。2018年試點結束后，住房養老模式仍處于發展階段，從推行至2018年已發展出了多種不同的模式。有南京湯山“溫泉留園”發行的適合在城市居住的人群、擁有一套及以上住房并且無子女或者失獨的孤殘老人的“倒按揭”模式;上海的以房自助養老，然而這種模式需要在房子過戶后實行，房子升值部分由公積金管理中心享有;新疆的新型以房養老模式，原房屋產權人仍有分配權，老人也無需和子女分開居住，對年齡也沒有要求，該模式屬于比較理想化的模式;最后是中信銀行的“養老按揭方案”，但這個方案申請條件比較嚴格，一般的普通家庭比較難達到這些硬性要求，實行難度也較大。

（二）國外發展現狀。日本于1981年開始實行“以房養老”的實施試點，面對著較高的社會老齡化比例，此養老保險的模式在一定程度上減輕了政府財政負擔。

日本的反向抵押貸款有政府間接融資型、政府直接融資型和民營機構參與型三種。政府間接融資型是以政府為第三方，與銀行進行溝通，完成代理;政府直接融資型是以政府為反向借貸融資服務的提供者，政府內部設置且直接經營管理專門的行政機構，從而不經過銀行的介入。民營機構參與型是與政府之外的機構，即民營機構完成代理服務。從政府的角度，日本政府帶頭進行初次試點，如今，日本政府已經成為以房養老模式的主要參與者，該政策在日本已取得較多民眾的信任，獲得較大的反響，發展得比較完善。

美國以房養老模式經歷了由簡單到復雜，由小范圍試行到大范圍全面推廣，由各州不同到基本統一又各有特色的過程，在這一過程中，衍生出了幾種不同又互相補充的模式。從早期到現在，有售后回租、反向抵押年金計劃、反向抵押貸款等幾種。其中，美國反向抵押貸款是“以房養老”最復雜的，但也是最成熟的產品，于20世紀90年代初期到本世紀初期，美國已經從不到200家金融機構發展到現在的約15，000家，而且還在增長，它在美國的發展迅速，市場飽滿，為了減輕政府的財政負擔做出了巨大貢獻。

二、現階段“以房養老”運作現狀

從供給端來看，目前江蘇省有90多家保險公司，但到目前為止，只有中國人壽和幸福人壽保險公司開展了相關的“住房養老金業務”，數量全國居后。尤其自2018年6月以后，養老保險的數量，幾乎處于“停止”狀態;從需求端來看，南京市民政局2018年發布《2017年南京市老年人口信息和老齡事業發展狀況報告》，截至2017年末，南京市65歲及以上人口占總人口的14.07%，這表明南京市不僅進入了老齡化社會，而且進入了“深度老齡化社會”。2017年的數據顯示，南京有1，418，878人年齡在60歲以上，南京的老年人口趨勢比總撫養比常住人口呈現直線上升，預計2050年總撫養比將達到80%，由此可看出，南京市常住人口老年人撫養負擔將繼續增加，老年人的養老需求人數呈直線上升趨勢。從供求關系端來看，保險公司開展的養老業務是遠遠不夠南京市內60歲及以上老年人參與養老服務的，參保老人以及提供養老服務的保險公司都比較少，幾乎屬于“可有可無”的狀態。

三、落腳南京市不同收入階層老人分析“以房養老”模式接受程度

基于我國人口老齡化的特殊背景，再結合我國養老政策的變動性和針對性，我們選擇相關度最高的群體，即五十周歲至七十五周歲的老年人為研究對象，以走訪和發放問卷的形式，在南京市鼓樓區、浦口區、江寧區、玄武區、秦淮區以及建鄴區6個區的多個社區進行實踐調查，其中走訪時發放紙質問卷200余份，收回有效問卷有156份，網絡上問卷發布問卷，收回1，180份問卷，其中有效問卷有839份。

在調查中，我們以“收入水平”為調查變量，重點研究對象在對“以房養老”的接受程度以及看法等方面進行著重了解，試著從數據結果展現出各收入水平老年人對我國“以房養老”模式的不同接納意愿現象，并試著根據先前的理論沉淀對此現象進行初步研究。

（一）“收入水平”對選擇傾向研究的定性。從社會層面來說：“經濟基礎決定上層建筑”，那么從個人角度出發，與經濟情況直接掛鉤的收入水平也必定是影響其生活模式和思想觀念的直接因素。

追其根溯其源，人們收入水平的高低由其受教育的不同程度、就業的不同崗位以及其工作生活的不同社會經濟環境等多種因素綜合決定;故而，人與人之間存在一定的貧富差距，這是一個非常普遍的現象;基于這個現象，將研究對象的收入水平劃分成不同梯度進行實踐調查。基于前面的表述，我們知道，通過觀察某個個體的收入水平，可以間接推斷養老個體的金融意識、養老觀念以及對養老政策的知悉程度等;然而老人們的知識水平、金融意識、養老觀念和對政策的知悉程度等因素對政策的適用又起著關鍵的決定性作用。

（二）不同收入階梯老年人對“以房養老”模式的接受程度。鑒于南京市特定的經濟背景，我們主要將收入水平劃分為低于6，000元/月，6，000～8，000元/月和高于8，000元/月三個等級，在這三個劃分等級的基礎上，對老年人走訪調查和通過網絡問卷，請老年人配合填寫，從對“以房養老”模式的知悉情況，接受意愿和主要看法等方面進行詢問調查。

根據調查結果，我們得知接近七至八成的老年人對以房養老的模式是有所了解，但是身邊并沒有很多人普遍地使用這種方式。他們對家居養老、社區養老和金融機構儲蓄養老這幾種較為傳統的養老方式更為熱衷，而對新興的以房養老的模式不怎么感冒。

根據調查數據情況反應，收入水平越高的，對以房養老的接受程度也越高，更加愿意相信新興的一些養老模式;同時，收入偏低的老年人更偏向于傳統的家居養老。

四、“以房養老”現階段困境成因分析與突破

（一）“以房養老”的推行困境以及成因。造成如今“以房養老”困局的原因是多方面的，需要全面綜合考慮，結合我國的國情和相關調查，我們認為的原因有如下幾點：

1、城鄉收入差異化。我國城鄉的貧富差距對該政策的實施有較大的反作用，是我國養老模式多樣又不完善的原因之一。農村地區居民收入水平較低，老年人沒有穩定的養老金收入且人們養老意識還較為保守，因此固守家庭養老模式。因此“以房養老全面使適用”的問題上，有學者指出多元化的養老模式是我國養老服務未來發展的目標，短時期內我國難以實現城鄉統一的模式，必須協調發展城鄉養老模式。未來以居家養老為主體，機構和社會做補充的養老模式，農村地區需要著重完善新農保制度。

2、市場風險。20世紀80年代初，我國的居民住房才進行改革，管理機構不夠健全完善，市場存在高度不確定性。

（1）房地產市場發展不成熟。我國的房價一直不穩定不可測，2017年前一線城市房價出現暴漲，自2017年開春以來，國家下達限購令，房價急劇下降，漲跌幅度過大無法準確預測房價，房子再也不是坐等升值的資產，再加上房產稅出臺的預測，多數民眾和以盈利為目的的金融機構對房地產市場呈觀望態度。

（2）缺乏房地產租賃市場。缺乏保險機構和居民之間的直接鏈接，從而存在市場信息的不對稱性和不確定性，對于保險機構來說，以房養老保險服務后續項目相關資金投資和項目規模是否穩定不確定，老年人面對這種市場風險，往往會去選擇銀行存款，黃金投資這些收入較小但風險穩定的投資。

3、法律的缺陷。相關法律法規不完善。雖然個別地市在開展“以房養老”試點過程中出臺了一些規章文件，但這些規章不具體不細致，且缺乏全國范圍內的普遍法律效力，因而導致我國“以房養老”模式推行缺乏必要的法制環境，使金融機構想在開展一系列“以房養老”時沒有得到法律保障，也導致養老人群缺乏養老信心。

4、“以子養老”傳統養老方式的根深蒂固。針對于房子來說，在中國它代表一份血脈的傳承，這種傳統觀念上基于房屋的態度決定了我國在推行“以房養老”的政策時所要挑戰的另一困難。對于中國傳統家庭來說房屋從始至終都不在養老的領域內，與“以房養老”的其他硬性條件相比，老年人不積極的主要原因是傳統的把房地產留給子女的觀念根深蒂固。

（二）可建設性措施

1、加強以房養老模式的法制建設，完善法律體系。解決諸多社會問題的前提，是有完善的法律制度作為基礎，中央政府可以根據人口普查等社會調研活動大致了解現有老人生存狀況，對《老年人權益保障法》等相關法律法規進行修訂，增加以房養老相關的章節與條款，讓以后各部門在應對以房養老服務時有法可依，有章可循。

2、將其作為長期國家政策性業務納入到我國養老保障體系。研究香港的安老按揭計劃，美國的住房凈值轉換貸款計劃，發現以房養老模式建立在住房方向抵押這一基礎上，反向抵押貸款需要一定的政策支持，一是美國模式，即委托給一個具體實施的國家部委，為投保人與保險人提供“雙重保護”，這一模式力度和可信度都很高;二是“香港模式”，即香港特區政府授權某個金融機構以政府信用為背書對承保人提供“單向保險”，力度僅次于美國模式;三是采取“再保險模式”，即把住房反向抵押作為再保險的一個產品，采取市場化的擔保方式;四是“稅收減免模式”，即直接向在該業務或產品中提供住房抵押貸款產品的保險人給予一定數額的稅收減免，例如，對該項業務產生的貸款利息免征增值稅及附加稅，免除房產交易環節的稅費等。相關稅費的免除可以在一定程度上激發承保人的積極性與參與度。

3、有效開展金融行業內部“銀保合作”。較高的資金投入，對于提供以房養老住房反向抵押貸款服務的金融機構提出較高的企業準入門檻。相比而言，商業銀行在資金規模方面具有無可比擬的優勢。同時針對以房養老存在的市場和政策風險，該貸款提出較強的風險保障要求，保險公司在風險保障方面的優勢毋庸置疑。所以鼓勵銀保合作，將商業銀行的貸款能力與保險公司的風險保障優勢相結合，互相補充，強強聯合。

五、“以房養老”政策未來展望

近年來，中國已進入老齡化社會，人口老齡化為我國帶來了人口發展失衡、社會勞動力下降等隱患，這個問題引起了國家的重視。為此，我國已經做出了“開放二胎”的新政策來促進人口均衡發展，完善人口發展戰略，保證勞動力穩定，這一政策的實施已初有成效，而對于老年人的養老工作，也正在積極研究和調整中逐漸找出適合我國現階段發展的養老政策，推動保險業逐步發展適合老年人使用房地產融資的新道路，以滿足老年居家養老、增加養老金收入、終身養恤金三個核心需求。隨著“以房養老”在全國范圍不斷試行，人們將更加了解信任這種新興的“養老模式”，在不斷的改進和調整中發展出最適應我國國情的養老政策。

主要參考文獻：

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