加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部控制建設(shè)的措施分析

孫攀

摘要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)是政府為了促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而將區(qū)域內(nèi)有效的資源聚集起來(lái)，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的特定空間。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從建立到發(fā)展的過(guò)程中離不開(kāi)現(xiàn)代企業(yè)制度的約束。而內(nèi)部控制是現(xiàn)代化企業(yè)建設(shè)中的重要內(nèi)容，在園區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)只有盡快完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，才能打破發(fā)展壁壘，提高園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。本文基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)，對(duì)完善內(nèi)控制度的措施進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū);內(nèi)部控制;措施

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)基本概述

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目也就是工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或科研用地項(xiàng)目，區(qū)別于生活住宅或商業(yè)用地，以工業(yè)類、科研類土地的使用性質(zhì)為基礎(chǔ)，在毛地、熟地及此類土地上的建筑物或附屬物。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)進(jìn)的土地價(jià)格比較低廉，且市場(chǎng)需求廣泛，成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱點(diǎn)[1]。產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.對(duì)現(xiàn)金流量需求大

產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于稀缺資源，在市場(chǎng)上是投資熱點(diǎn)，因此，其具有與普通房地產(chǎn)行業(yè)相似的特點(diǎn)，即投資規(guī)模大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、投資企業(yè)負(fù)債高的問(wèn)題。企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流量的需求非常大，一旦資金鏈斷裂，可能給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

2.以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心

產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中每個(gè)項(xiàng)目所涉及到的信息數(shù)據(jù)也十分繁雜，前期成本核算對(duì)財(cái)務(wù)部門來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)巨大的工程。

3.項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)難控制

地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期通常情況下長(zhǎng)于一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)周期，企業(yè)要想對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)某一階段的利潤(rùn)、支出、負(fù)債等部分內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，必須對(duì)項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制。

4.政府導(dǎo)向?yàn)橹?/p>

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，其建設(shè)規(guī)劃和招商一般都是由政府主導(dǎo)的，在政府的大力推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈集群，推進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

外部風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面：1）政策風(fēng)險(xiǎn)。在園區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府的任何政策變動(dòng)都會(huì)帶來(lái)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，包括土地價(jià)格、政府拆遷政策、稅收政策，甚至環(huán)境保護(hù)政策等。政府的政策是開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)，因此，園區(qū)在進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)前必須研究政府政策的風(fēng)險(xiǎn);2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。任何參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品都受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，園區(qū)開(kāi)發(fā)也不例外，園區(qū)開(kāi)發(fā)必須在前期考量園區(qū)周邊環(huán)境、園區(qū)發(fā)展前景、市場(chǎng)消費(fèi)群體數(shù)量以及與同類園區(qū)進(jìn)行對(duì)比[2];3）金融風(fēng)險(xiǎn)。園區(qū)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模比較大，因此投資企業(yè)的負(fù)債情況受到銀行貸款利息、國(guó)家信貸政策的影響。銀行利率升高使園區(qū)地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值降低，企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力增大，而相關(guān)投資消費(fèi)者的消費(fèi)成本也會(huì)隨之增加[3]。例如：《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第673號(hào)）第十一條規(guī)定：企業(yè)擬變更已核準(zhǔn)項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)，或者擬對(duì)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容等作較大變更的，應(yīng)當(dāng)向核準(zhǔn)機(jī)關(guān)提出變更申請(qǐng)。但某產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)過(guò)程中1號(hào)項(xiàng)目建筑面積超標(biāo)批復(fù)面積較大，未向核準(zhǔn)機(jī)關(guān)提交變更申請(qǐng)，有受到處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面：1）定位風(fēng)險(xiǎn)。即產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，開(kāi)發(fā)前需要考慮園區(qū)品質(zhì)與具體業(yè)務(wù)是否符合、園區(qū)開(kāi)發(fā)與國(guó)家政策導(dǎo)向是否符合等[4];2）投資決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，再加上投資金額數(shù)目巨大，企業(yè)對(duì)土地的使用需要花費(fèi)一定的時(shí)間才能獲得權(quán)限，施工前的申報(bào)程序也十分繁瑣，極大地影響了開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短，也給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn);3）項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)。園區(qū)的項(xiàng)目管理主要是對(duì)質(zhì)量、安全、進(jìn)度和成本的管理方面，企業(yè)如何在保證質(zhì)量安全以及進(jìn)度統(tǒng)一的情況下對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行管理，是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的主要問(wèn)題。例如某產(chǎn)業(yè)園區(qū)在開(kāi)發(fā)前期，工程項(xiàng)目定位及前期工作部分環(huán)節(jié)缺失，重要節(jié)點(diǎn)未及時(shí)與政府溝通。項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目定位是確定公司概念設(shè)計(jì)、成本管控的重要工作依據(jù)，指導(dǎo)公司做出正確的投資決策。與業(yè)內(nèi)相比，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的XX號(hào)項(xiàng)目定位階段僅僅做了概念設(shè)計(jì)，缺少市場(chǎng)調(diào)研、成本測(cè)算和項(xiàng)目定位報(bào)告編審等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也未針對(duì)項(xiàng)目明確與政府管委會(huì)進(jìn)行具體溝通銜接的工作部門。項(xiàng)目定位細(xì)化不足，導(dǎo)致項(xiàng)目定位模糊，不利于指導(dǎo)設(shè)計(jì)和成本管控，甚至與目標(biāo)市場(chǎng)不符。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部控制建設(shè)存在的問(wèn)題

（一）缺乏應(yīng)急處理方案

市場(chǎng)的頻繁波動(dòng)以及政府政策變動(dòng)等外部環(huán)境帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)直接影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是投資方撤資還是市場(chǎng)供求關(guān)系有所波動(dòng)，都會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)產(chǎn)生負(fù)面作用。當(dāng)這些問(wèn)題發(fā)生的時(shí)候，如果相關(guān)負(fù)責(zé)人沒(méi)有找出應(yīng)對(duì)的辦法，可能給產(chǎn)業(yè)園區(qū)造成不良影響。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部缺乏應(yīng)急處理方案，善后工作也無(wú)法順利開(kāi)展，場(chǎng)地長(zhǎng)期閑置會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。決策人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中沒(méi)有加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理都會(huì)缺乏應(yīng)急方案的表現(xiàn)。

（二）盲目引進(jìn)企業(yè)，忽視環(huán)保問(wèn)題

產(chǎn)業(yè)園區(qū)涉及的企業(yè)和行業(yè)非常廣泛，每個(gè)企業(yè)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和存在的問(wèn)題都是不同的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立是將這些企業(yè)聚集到一起，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)投建者為了讓園區(qū)經(jīng)營(yíng)盡快走上正軌，盲目地引進(jìn)企業(yè)，沒(méi)有對(duì)企業(yè)進(jìn)行事前考察，只考慮到眼前的利益，忽視了產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）園區(qū)信息管理混亂

產(chǎn)業(yè)園區(qū)在進(jìn)行投資決策時(shí)需要相應(yīng)財(cái)務(wù)信息的支持，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)信息傳遞滯后或傳遞的信息不準(zhǔn)確，會(huì)增加投資決策的風(fēng)險(xiǎn)。還有一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在著收集信息共享效率低的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)長(zhǎng)時(shí)間處于信息閉塞的狀態(tài)，內(nèi)部信息管理混亂不堪，阻礙了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。某產(chǎn)業(yè)園區(qū)信息管理混亂主要是由系統(tǒng)變更管理不規(guī)范造成的，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)變更時(shí)，由辦公室系統(tǒng)管理員通過(guò)QQ與供應(yīng)商溝通，提出變更需求后供應(yīng)商進(jìn)行代碼修改或后臺(tái)配置。公司官網(wǎng)變更主要包括內(nèi)容更新和頁(yè)面功能、布局更新。內(nèi)容更新由企劃營(yíng)銷部經(jīng)辦人登錄后臺(tái)管理系統(tǒng)進(jìn)行操作;頁(yè)面功能和布局更新由企劃營(yíng)銷部經(jīng)辦人提出變更需求后，供應(yīng)商進(jìn)行代碼修改。企業(yè)上述系統(tǒng)變更均未保留申請(qǐng)與審批的書面記錄，系統(tǒng)變更缺乏書面的申請(qǐng)與審批記錄，無(wú)法確保變更經(jīng)適當(dāng)授權(quán)，可能發(fā)生不合理變更，造成內(nèi)部信息系統(tǒng)管理失效。

（二）加強(qiáng)企業(yè)引進(jìn)資格審核，重視環(huán)保問(wèn)題

在引進(jìn)外部企業(yè)時(shí)，必須對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題進(jìn)行全面分析和了解，一切“問(wèn)題企業(yè)”都不能被引進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中。企業(yè)的引進(jìn)不但要考慮到信用問(wèn)題，還要著重監(jiān)督企業(yè)是否存在污染經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，在國(guó)家大力倡導(dǎo)環(huán)境治理的當(dāng)下，這些污染過(guò)重的企業(yè)會(huì)影響周邊居民的日常生活，也不利于國(guó)家的政策導(dǎo)向。因此，對(duì)于這些信用不良、污染嚴(yán)重的企業(yè)都要排除在外，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康發(fā)展。

（三）建立園區(qū)有效的信息傳遞體系

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立有效的信息傳遞系統(tǒng)不但推動(dòng)了內(nèi)部控制制度的有效落實(shí)，也可以提高園區(qū)的服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)效率，減少因信息溝通阻塞而給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)園區(qū)首先要對(duì)信息傳遞進(jìn)行行為規(guī)范，保持信息傳遞的統(tǒng)一性和時(shí)效性;其次，針對(duì)信息共享的準(zhǔn)確性必須建立相關(guān)的責(zé)任制度，對(duì)信息傳遞滯后和有誤的情況進(jìn)行責(zé)任追查，避免人為因素造成財(cái)務(wù)損失;最后，信息的傳遞、分析和利用還需要一定的反饋機(jī)制進(jìn)行監(jiān)督，而這一反饋機(jī)制也將運(yùn)用到投資決策中，提高投資決策的科學(xué)性。

（四）強(qiáng)化職員培訓(xùn)，提高管理水平

在當(dāng)前科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的時(shí)代，簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)核算工作已經(jīng)被信息化技術(shù)所取代，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)紛紛向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)型，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前企業(yè)的需求。財(cái)務(wù)管理人員不但要熟知政府政策變動(dòng)和法律法規(guī)，在掌握財(cái)務(wù)管理基本知識(shí)技能的基礎(chǔ)上還要熟練計(jì)算機(jī)操作。但人才市場(chǎng)上還十分缺乏這類全面型人才，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理層要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部人員的培訓(xùn)工作，定期舉辦專題培訓(xùn)，并完善人才績(jī)效考評(píng)和激勵(lì)機(jī)制，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，督促財(cái)會(huì)人員主動(dòng)學(xué)習(xí)，不斷提升自身的能力水平;另一方面，嚴(yán)密的信息化管理系統(tǒng)可以協(xié)助產(chǎn)業(yè)園區(qū)了解市場(chǎng)動(dòng)向，準(zhǔn)確掌握?qǐng)@區(qū)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)狀況，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體的管理水平。

（五）優(yōu)化園區(qū)管理模式

1.基礎(chǔ)配套設(shè)施：除了水電、交通等基礎(chǔ)服務(wù)以外，還可以引入銀行、侓師事務(wù)所等外部機(jī)構(gòu)，并向園區(qū)內(nèi)的工作人員提供醫(yī)療、餐飲等服務(wù)設(shè)施。

2.處理中心：協(xié)調(diào)園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理部門與政府之間的關(guān)系，及時(shí)將園區(qū)內(nèi)政策實(shí)施出現(xiàn)的問(wèn)題反饋給政府部門。

3.交流服務(wù)：也就是通過(guò)雜志、網(wǎng)站等新媒體傳播方式開(kāi)拓市場(chǎng)，尋找更多合作企業(yè)，吸引投資者的目光，拓寬融資渠道。

4.服務(wù)：即對(duì)園區(qū)周邊環(huán)境、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況進(jìn)行分析，為內(nèi)部企業(yè)提供更高端的服務(wù)。

5.信息化系統(tǒng)：在信息化建設(shè)方面引進(jìn)成熟的技術(shù)，并加強(qiáng)實(shí)施管理，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，提高商建平臺(tái)遠(yuǎn)程管理效率。

（六）控制投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)包括風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、投資決策等，以地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)分析環(huán)節(jié)中要對(duì)定位、市場(chǎng)、價(jià)格、財(cái)務(wù)等方面進(jìn)行分析。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查確定土地條件，并對(duì)建筑的戶型、面積、檔次等進(jìn)行明確定位，在核算成本后才能進(jìn)入銷售階段;投資評(píng)估的主要方法是定性分析法和定量分析法，對(duì)投資收益率、投資回收周期以及盈虧率進(jìn)行計(jì)算;投資決策環(huán)節(jié)事關(guān)企業(yè)的管理層和股東方，一般采用定性分析評(píng)估和定量分析審核相結(jié)合的方式，并設(shè)置三級(jí)評(píng)審，只有通過(guò)三級(jí)評(píng)審的項(xiàng)目才可以繼續(xù)實(shí)施;最后還要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，將項(xiàng)目成果和項(xiàng)目建設(shè)初期的預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，為新的項(xiàng)目投資提供數(shù)據(jù)信息。

五、結(jié)束語(yǔ)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立和完善內(nèi)部控制制度是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，也是提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理的必要途徑。園區(qū)內(nèi)部控制制度的建設(shè)可以從制度體系、管理模式、人力資源以及風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容入手，在滿足企業(yè)利益最大化的同時(shí)，利用有限的資源促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更好地適應(yīng)和服務(wù)社會(huì)。

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