房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

吳香

摘要：在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不斷規(guī)范運(yùn)行的背景下，各個(gè)企業(yè)為了規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低納稅成本，獲得更高的經(jīng)濟(jì)利潤，都非常關(guān)注稅務(wù)籌劃工作的開展，這實(shí)際上也是公民依法納稅意識增強(qiáng)的一種表現(xiàn)。面對激烈的市場競爭，企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展的空間，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作刻不容緩，必須要在熟悉國家稅收政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，根據(jù)稅種和經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行籌劃，要加強(qiáng)內(nèi)外稅務(wù)信息溝通，探索建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，從而達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。筆者在綜合研究當(dāng)前稅法政策基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃策略進(jìn)行了研究，以供共同參考交流，希望能夠起到拋磚引玉的效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);稅務(wù)籌劃;意義;策略

這些年來，隨著我國稅務(wù)部門對稅法的不斷宣傳，“納稅光榮”的口號逐漸深入人心，使得企業(yè)的依法納稅意識不斷提升。由于稅收法律政策頻繁調(diào)整，稅收征管的手段日趨精細(xì)化，這從某種角度也導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)管理工作面臨新的風(fēng)險(xiǎn)。如果稅務(wù)籌劃工作做得不到位、不徹底、不全面，企業(yè)很有可能面臨稅務(wù)部門的處罰，再加上媒體的曝光，不僅會(huì)遭受財(cái)產(chǎn)損失，而且還會(huì)造成聲譽(yù)、形象等方面的無法彌補(bǔ)的傷害，這直接可能會(huì)造成企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅方面會(huì)涉及到很多內(nèi)容，因而更應(yīng)該注重探索科學(xué)的稅務(wù)籌劃策略，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實(shí)意義

（一）減輕企業(yè)的稅負(fù)

房地產(chǎn)是近些年來我國比較火爆的一個(gè)行業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了積極作用，同時(shí)也刺激了房價(jià)的迅速攀高，對此，國家也非常注重運(yùn)用稅收的杠桿作用進(jìn)行宏觀調(diào)控，因而房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種眾多，金額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)還是比較沉重的。除了一般企業(yè)都應(yīng)該繳納的企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加等稅種，還要包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅等特殊稅種。面對如此大的稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)有效的稅務(wù)籌劃，能夠?qū)崿F(xiàn)避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等目標(biāo)，最終在一定程度上減輕企業(yè)的稅負(fù)。

（二）幫助企業(yè)掌握財(cái)稅政策法規(guī)

面對近年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)火爆的局面，國家也針對性地陸續(xù)出臺(tái)了一系列的財(cái)稅政策法規(guī)，稅收機(jī)關(guān)的征稅管理措施越來越嚴(yán)格，再加上房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營行為更為復(fù)雜，這都使房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作面臨各種不確定性因素，存在著很多風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，就必須要通過稅務(wù)籌劃工作了解掌握各項(xiàng)相關(guān)的財(cái)稅政策法規(guī)，從而確保企業(yè)能夠正常穩(wěn)定的經(jīng)營。

（三）有利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的需要

企業(yè)經(jīng)營的根本目標(biāo)就是盈利，就是追求利益最大化，在當(dāng)前競爭日趨激烈的開放化市場經(jīng)濟(jì)背景下，企業(yè)必須要盡最大努力降低經(jīng)營成本，才能獲得生存發(fā)展的空間。稅收支出在企業(yè)經(jīng)營成本中占據(jù)很大的比例，但是偷稅漏稅肯定是一種違法行為，會(huì)受到法律的懲處，通過稅務(wù)籌劃這種合法有效的手段，就能使企業(yè)在法律框架內(nèi)獲得“額外”收益，這對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是有著深遠(yuǎn)的積極意義的[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）根據(jù)應(yīng)繳納的稅種進(jìn)行科學(xué)籌劃

上面已經(jīng)敘述，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種有很多，不但包括一些基本稅種，還要包括行業(yè)特有的稅種，所以在稅務(wù)籌劃過程中，首先就要巧妙運(yùn)用稅法條款中的選擇性、數(shù)量性、模糊性等方面規(guī)定進(jìn)行籌劃，從稅率、稅基、稅額入手，力爭獲得減免稅收優(yōu)惠。下面主要針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅談一談稅務(wù)籌劃方法：

1.企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，這些所得收益就是企業(yè)所得稅的征稅對象，其他的還包括股息、租金、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等等。在此要重點(diǎn)思考企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，做好對相關(guān)成本費(fèi)用的扣除。例如企業(yè)為開發(fā)土地借入資金，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款費(fèi)用就可以在稅前扣除，從而有效減少了企業(yè)的所得稅繳納金額。

2.土地增值稅的稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中，需要涉及對土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的轉(zhuǎn)讓處理，由此獲得與土地權(quán)益相關(guān)的收益，所以應(yīng)該依法繳納土地增值稅。對于土地增值稅的稅務(wù)籌劃，具體可以從以下三個(gè)方面入手：①征稅范圍，比如有些經(jīng)營活動(dòng)屬于代建房行為，也就是屬于勞務(wù)性質(zhì)，不應(yīng)納入土地增值稅里面，所以企業(yè)就可以在土地開發(fā)初期就明確最終用戶，這樣的定向開發(fā)避免了銷售環(huán)節(jié)，達(dá)到免稅目標(biāo)。②起征點(diǎn)，企業(yè)在建造和銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若是土地增值額不高于扣除項(xiàng)目的20%，則可免征，這項(xiàng)規(guī)定是應(yīng)該重點(diǎn)考慮到的。③扣除項(xiàng)目，增值率=增值額/扣除項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)該盡量增加扣除項(xiàng)目，最大程度地進(jìn)行稅前扣除，降低增值率，從而達(dá)到減稅的目標(biāo)[2]。

（二）根據(jù)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

1.不同資金籌措方式的稅務(wù)籌劃。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要2000萬元資金，若是采用銀行融資方式，年利率6%，需要每年付給120萬元利息，這部分費(fèi)用就可以稅前扣除，可以節(jié)稅120×25%=30萬元。如果采用債券融資方式，且債券年利率10%，這部分的債券利息能夠在稅前列支，可以產(chǎn)生200萬元的利潤影響，最終節(jié)稅120×25%=30萬元。但如果采用發(fā)行股票這種權(quán)益資金模式，這樣的資金籌措方式只能按稅后利潤分配，達(dá)不到減稅效果[3]。

2.不同投資方式的稅務(wù)籌劃。比如房地產(chǎn)公司A目前有500萬元的閑置資金，要想與房地產(chǎn)公司B進(jìn)行合作，提出了三種合作方式：一是直接出資進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目;二是借助金融機(jī)構(gòu)將資金借給;三是進(jìn)行投資入股。假設(shè)1年后A公司退出合作協(xié)議，并獲得100萬元收入。第一種合作方式下，此時(shí)相當(dāng)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格600萬元，這里的轉(zhuǎn)讓收入就需要繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅及附加，稅后收入100-33-16.75=50.25萬元。第二種合作方式下，同樣獲得100萬元，這就屬于利息收入，稅后收入為100-23.625-5.5=70.875萬元。第三種方式下，100萬元為股利，兩個(gè)都屬于房地產(chǎn)公司，無需補(bǔ)稅，則純收入100萬元。可見，第三種方式的稅負(fù)最少，但還要考慮到B公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這就需要A公司經(jīng)營管理者結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行綜合審視和選擇。

（三）加強(qiáng)內(nèi)外稅務(wù)信息溝通，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作中，離不開與內(nèi)部相關(guān)部門的信息溝通，因此應(yīng)該建立專門的稅務(wù)信息系統(tǒng)，對于采購、倉儲(chǔ)、建造、銷售等部門都應(yīng)該進(jìn)行系統(tǒng)的整合，各部門相互配合，要建立完善的稅務(wù)報(bào)告制度，還可以借助現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立可以共享的數(shù)據(jù)庫[4]。對于與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息溝通也是必不可少的，應(yīng)該主動(dòng)申請VIP服務(wù)，及時(shí)獲得稅法變動(dòng)的情況，還要與城建、發(fā)改委、安監(jiān)、工商等部門密切聯(lián)系，營造公平、有序的納稅環(huán)境。

為了從根本上規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重探索建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，全面仔細(xì)的分析企業(yè)在籌資、融資、投資、生產(chǎn)、利益分配等業(yè)務(wù)方面的涉稅環(huán)節(jié)，做到全過程籌劃[5]。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層要加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識，辦稅財(cái)務(wù)部門也要熟悉并運(yùn)用稅收法律法規(guī)，堅(jiān)持合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，必要的時(shí)候可以聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)來協(xié)助轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再就是還要制定應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的提前計(jì)劃方案，做到防患于未然。

三、結(jié)語

總之，稅務(wù)籌劃是企業(yè)依法合理避稅、減稅的一種方式，涉及到很多細(xì)節(jié)。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，盡量滿足稅法中規(guī)定的各種減免優(yōu)惠條款，從而減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤，提升市場競爭力。

參考文獻(xiàn)：

[1]卞慧娟，師藝宸，黃夢雪.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015 （10）：52.

[2]楊丹，王艷紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究[J].時(shí)代金融，2017 （11）：96.

[3]劉剛山.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺探[J].港澳經(jīng)濟(jì)，2015 （04）：126.

[4]梁建濤.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探究[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2017 （10）：122-123.

[5]張立娟.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017 （02）：46-47.