存量房產貸款業務存在的問題

郭言石

近年來，隨著國內住房交易市場逐步由“增量房時代”向“存量房時代”逐步過渡，存量個人住房（俗稱“二手房”）貸款不斷發展，同時在發展過程中也面臨防控資產質量的壓力。本文對存量房貸款業務的發展現狀及資產質量情況進行了調研梳理，對不良貸款的形成原因進行了剖析，并針對風險防控方面存在的問題提出相應措施。

存量房貸款業務的重要特點

存量房貸款業務市場發展空間巨大

隨著城市化水平逐漸提高，重點城市人口不斷聚集，城市外延逐步擴展，但土地供給有限導致新房供應不足，購房者逐漸轉向存量房市場。2014～2016年全國存量房交易額從3.1萬億元增至6.5萬億元，存量房交易占商品房銷售額比例從29%提升到41%。受房地產調控政策影響，一二線城市存量房交易出現回落，2017年全國存量房交易額降至5.8萬億元，但存量房市場在深度和廣度上都有所提高，一線城市存量房市場總體上呈現進一步深化的趨勢，北京、上海、廣州、深圳存量房交易量分別達到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍，除上海外，均比2016年進一步提高。南京、廈門、大連、天津、蘇州等二線城市及部分三線城市也陸續進入存量房主導階段。2019年，存量房成交活躍度提升，1～5月十大城市存量房成交套數約45.9萬套，同比增長17.1%，其中上海、成都、蘇州成交套數增幅近五成。據市場機構測算，到2020年，全國房地產市場總交易額將超過15萬億元，存量房交易額將達到8萬億元，占比超過50%。同樣，作為商業銀行住房信貸業務，未來也將由一手房為主導逐步向存量房為主導轉換。從當前世界各主要城市及國內大城市范圍來看，房地產發展具有普遍的規律性。初期主要是大量新樓盤的開發供應，城市范圍的迅速擴張;隨著消費者對居住要求的提高，必然會對住宅進行二次消費，將原先購買居住的住房陸續推向市場，市場主要表現為一手房、二手房交易并存;當城市經濟發展到一定的程度后，城區擴張速度大大放慢，可開發土地也越來越少，市場交易主體變化為存量房業務。未來隨著存量住房規模的累積擴大，存量房將從原先新房的補充地位轉為市場相對更加重要的地位。對一二線大城市而言，隨著新房高端化和郊區化，剛需群體只能通過存量房滿足基本需求;對于三四線城市而言，存量房所處城市中心的地段優勢將吸引更多消費者。在一些人口體量相對大、土地稀缺、新房供應量極為有限的城市，存量房必將成為滿足市場需求的主要途徑，也是銀行業務競爭的主戰場。

銀行和購房者都有增加存量房貸款的驅動力

一方面，銀行有發放更多個人房貸傾向。一是相對其他貸款，個人房貸不良率相對較低。銀行大都把個人房貸看成優質業務，從而導致部分銀行尤其是中小銀行對房貸審核不夠嚴格。購房者用假的收入證明、資金流水等都能夠貸款，一些銀行明知有假也不深究，甚至一些銀行的業務經理和中介會幫助客戶想辦法。二是存量房貸款業務對銀行等金融機構綜合帶動作用較大。一手房貸款營銷以房地產開發企業為主、借款人為輔，銀行對大型開發企業定價權較弱，議價難度較大，同時貸款發放至開發企業對公賬戶，在財務采用集中管理模式下，資金留存工行體系難度較大。而存量房貸款營銷對象以借款人為主、房產經紀機構為輔，銀行對貸款的定價權較強，議價空間較大，交易資金是在個人之間的流動，最終賣房資金（首付款、貸款）劃轉賣方個人賬戶，在銀行監管營銷下，可最大化歸集賣方所得資金，轉化為個人存款與理財產品，資金留存率較高，貸款帶來的綜合收益更為豐厚。

另一方面，購房者有加大杠桿的沖動。投機客希望撬動更大杠桿炒房，而剛需者因為擔心房價繼續上漲，即使超過還貸能力，也想方設法先“上車”再說。銀行和購房者兩方實質都是在賭房價會繼續上漲，只要房價繼續上漲，銀行即使遇到不良貸款，也可以把房子拍賣收回本息;購房者即使未來收入不足以還貸，也可以賣掉房子賺取房價上漲的收益。

存量房貸款和房地產價格波動存在互相放大的順周期效應

銀行住房貸款增加和住房價格上漲存在相互放大的順周期效應。反之，銀行住房貸款減少和住房價格下跌也存在相互放大的順周期效應。

一方面，個人住房貸款增加推動房地產價格上漲。一是個人購房貸款的增加會提高房地產有效需求。近幾年，雖然貸款審核不斷嚴格，但個人住房貸款仍然較容易獲得，剛需或改善型購房者會加速實現購房計劃，進而會增加房地產市場的需求。此外，個人購房貸款規模的過快擴張也會刺激房地產投資和投機需求的增加。我國房地產長期以來表現出較強的保值增值能力，在銀行信貸門檻不高、投放額度較大的情況下，更多的投資和投機性需求將會借助銀行信貸資金在房地產市場釋放。數據顯示，2014～2018年，新增個人住房貸款占商品住房銷售額的比重在30%以上，并曾在2016年10月至2017年2月期間一直達到40%以上。因此，個人購房貸款增加所引起的房地產有效需求增加會在短期內顯著提高房地產價格。二是個人住房貸款通過房地產開發投資需求影響房地產價格。預售商品房回款是開發商重要的融資渠道。當新增個人住房貸款增加時，房地產商通過商品房預售所獲得的資金隨之增加，自然會刺激房地產商的開發投資需求，房地產開發投資需求的增加更容易在土地競價中引發地價的上漲，導致房地產價格持續上漲并產生價格泡沫。

另一方面，房地產價格上漲刺激個人住房貸款需求增加。當房地產價格快速上漲時，會引起人們的恐慌情緒，許多人出于資產保值增值的考慮，會增加對住房的需求，進而增加對個人住房貸款的需求，同時，房地產價格的上漲也會導致以房地產作為抵押物的價值提升，進而導致個人住房貸款發放量的增加。

存量房貸款業務存在的風險

目前存量房貸款業務，銀行主要采用抵押擔保方式，即所購房屋完成交易過戶后，先進行不動產抵押登記，抵押后放款。存量房貸款風險的暴露體現在交易的各個流程環節，有個性問題，也有普遍問題，但核心風險是交易的真實性和價格的合理性，這既有市場環境、政府監管、中介運行的問題，也有銀行內部政策、流程、渠道、系統、隊伍的問題。歸納總結來看，主要存在以下風險。

合作機構風險

一是合作機構受管理水平限制帶來交易真實性問題。中介機構數量龐大，經營管理良莠不齊。大部分中介機構規模都偏小，資金實力較弱，管理水平低，無法根據市場需求特點，形成專業化經營的優勢。經紀行為欠規范，服務質量無標準。多數房地產經紀執業人員缺乏相應的執業守則和行為標準，為了承攬業務或獲取超額傭金，不顧公平競爭、誠實信用的原則，采取虛偽承諾、提供不實信息等不當手段，損害銀行和消費者利益。

二是合作機構受市場利益驅動帶來交易真實性問題。中介公司市場利益的體現是成交后收取傭金。從自身利益角度看，不具備幫助銀行管理和控制風險的主觀意愿，幫助客戶搞定銀行是房屋中介公司的普遍心態。由于這種內在的利益沖突缺陷，部分房屋中介公司協助客戶制作假資料、假證明以通過銀行審核，故意抬高房價，幫助客戶做到零首付。比如，部分個人存量住房貸款借款人在辦理貸款前收到售房人轉入的大額資金、貸款發放后收到售房人的多次小額轉賬，涉嫌存在自買自賣問題;再比如，部分貸款存在還款賬戶由同一人代理開立情況。即同一項目，同一人為10名（含）以上借款人代理開辦還款賬戶，交易行為異常，未來若房價出現松動，違約概率會比一般貸款人更大，潛在風險較為突出。某國有大型商業銀行2017年排查時就發現，該行中部某省分行營業部某樓盤涉及代辦筆數最多，有同一代理人先后代理為110名借款人開立貸款還款賬戶，涉及貸款1200多萬元。

銀行內控問題

在房地產市場上升期，存量房交易比較活躍，銀行同業普遍采取各種手段爭搶業務資源。面對激烈的市場競爭，出于業績考量，部分銀行放松了對評估、中介等存量房貸款合作機構的準入及后續管理。

一是中介機構準入把關不嚴。對經紀公司實力缺乏嚴謹評價機制，包裝客戶、提供首付貸、協助虛假交易的情況，“零首付”、假交易等風險事件時有發生。而且在房地產市場上升期，存量房交易比較活躍，同業機構普遍采取各種手段爭搶業務資源。面對激烈的市場競爭，出于業績考量，部分銀行放松了對評估、中介等存量房貸款合作機構的準入及后續管理。如：某大型國有商業銀行的華北某地分行的合作中介機構一度高達上百家，資質良莠不齊。

二是對押品價值判斷能力不足。缺乏對評估機構能力和經驗的評價，對抵押物評估上門工作落實不到位，導致抵押物價值虛高、押品不足值等現象仍然存在。缺乏對房屋區位價值趨勢的精細化判斷分析，部分貸款投放于偏遠區域地段、房齡較長、變現能力較弱的存量房，導致發生不良后，抵押物處置困難。例如，部分銀行認為落實正式抵押即可防范風險，部分信貸人員認為落實抵押就會盡職免責，忽視了對交易真實性、價格合理性的判斷識別，給中介合作機構價格高評、首付貸等違規行為帶來可乘之機，導致出現“低首付”甚至“零首付”現象，若房價迅速下跌，抵押物實際價值不足以覆蓋貸款余額，該類貸款的風險隱患將直接暴露。

三是貸前調查把關不嚴。對合作機構報送的貸款資料未認真審查，直接采信。未能及時識別合作機構提供的收入證明的真實性和合理性;未能發現不同客戶、不同單位出具的收入證明聯系電話、還款賬戶相同的異常現象。還有就是出于業績考量，部分客戶經理在貸款受理過程中未能真正履行盡職調查的義務，對借款人收入的穩定性缺乏深入評估和調查，對虛假收入證明和銀行流水未進行有效核實，致使部分經濟來源不穩定、抗風險能力較差的借款人獲得貸款資格。近年來，經濟下行壓力逐步凸顯，部分借款人出現經營投資失利、工作發生變故等情況，導致實際還款能力下降，無法按時、足額償還貸款。

四是消費貸款變相成為住房貸款。一些銀行推出信用貸、消費貸等，雖然規定不能用于購房，但個人和公司有多種形式躲避銀行對消費貸款資金用途的審查及貸后管理，“倒幾手”就可以進入樓市，銀行監管能力跟不上。例如，購房者甲可以借用朋友乙的名義向銀行申請消費貸款用于購房，由于乙沒有購房行為，銀行會認為此筆消費貸款未違規流入房地產市場。究竟有多少消費貸款流入房地產市場，銀行普遍反映很難統計。雖然監管日趨嚴格，但還是有部分消費貸款可以通過多種方式轉化為房地產貸款。但相對個人住房貸款的總量，消費貸款相對于購房總額占比較小。例如，在北京地區，建設銀行的消費貸就是數十萬元，與北京地區一套住房的價格相比，可以說是杯水車薪。

系統性風險問題

調研中，銀行普遍認為，個人住房貸款面臨的風險主要是房價下跌和實體經濟下滑導致居民收入下降從而還不上貸款的風險。銀行和購房者兩方實質都是在賭房價會繼續上漲，只要房價繼續上漲，銀行即使遇到不良貸款，也可以把房子拍賣收回本息;購房者即使未來收入不足以還貸，也可以賣掉房子賺取房價上漲的收益。

近兩年來，限購、限貸、限售等房地產市場調控政策頻繁出臺，調控范圍由一二線城市逐步擴展至部分三四線城市，且調控措施持續趨嚴。在此影響下，2019年特別是三季度以來，國內房地產市場持續分化，部分地區房地產市場降溫明顯，部分高點入市的投資型借款人還款意愿下降，以棄房止損的手段拒絕履行還款義務，導致貸款逾期乃至形成不良。同時，許多地區房產成交量大幅萎縮，導致當地行在進行抵押物處置時面臨變現難的問題，增加不良壓降的難度。以某大型國有商業銀行為例，該行2017年在內蒙古鄂爾多斯、陜西榆林、云南曲靖等分行的個人住房貸款不良余額、不良率增長明顯，主要原因就是當地資源依托型經濟下滑及房地產投資過剩等，不良風險持續上升;截至2018年9月，該行在東北地區的遼寧、大連、吉林、黑龍江4家分行不良率均相對較高，資產質量不及其他分行，主要原因是受東北地區地區經濟下行壓力較大，人口凈流出，房價下行壓力較大，客戶違約情況增加。同時，許多地區房產成交量大幅萎縮，導致當地行在進行抵押物處置時面臨變現難的問題，增加不良壓降的難度。

房產價格下跌還影響到住房抵押經營貸款。股份制商業銀行反映，給中小微企業貸款是銀行落實普惠金融政策的重要手段，不少銀行把它作為“政治任務”來執行。但給中小微企業貸款風險相對較高，過去對中小微企業發放信用貸，產生不少損失。現在對中小微企業不再做信用貸，只做有抵押的貸款。由于小微企業往往缺乏抵押物，所以企業法人用自己的住房抵押獲得貸款用于公司經營的現象目前較為普遍。住房抵押經營貸款額度一般是房產評估值的7～8折，為房價下跌風險預留了一定的空間。但是由于北京地區近兩年房價穩定，尤其是一些郊區房產價格有較大下跌，有些2015～2017年住房抵押經營貸款的房產現在的價格已經低于當年評估值的7～8折，可能會影響不良貸款的回收。

（作者單位：特華博士后科研工作站）