商業銀行個人住房貸款業務LPR改革的調研與思考

楊北京 張英男

貸款市場報價利率（LPR）改革作為利率市場化和金融供給側結構性改革的重要組成部分，近期備受關注。商業銀行個人住房貸款業務的LPR改革也在持續推進，但在定價基準切換過程中存在的問題值得探討和商榷。本文通過對6家國有銀行、12家股份制銀行、13家城市商業銀行、1家農村商業銀行、12家外資銀行、2家村鎮銀行共46家不同類型商業銀行在個人住房貸款業務LPR改革方面的調研，分析執行過程中存在的問題、難點和原因，并提出相關建議。

商業銀行房貸利率定價基準向LPR切換情況

研究顯示，超過90%的受訪銀行個人住房貸款業務定價基準向LPR切換工作已全部就緒，其余銀行系統改造尚在進行中，預計2019年底前改造完成。各銀行的業務人員培訓和客戶解釋工作順利推進。在定價方面均落實了區域差別化住房信貸政策，保持了個人住房貸款利率水平的基本穩定。

個人住房貸款主合同修改已全部完成。所有受訪銀行在2019年10月起按照修訂后的主合同發放商業性個人住房貸款。修訂內容主要涉及定價基準向LPR切換和重新定價周期約定兩方面內容。在定價基準切換方面，超90%的受訪銀行對原貸款合同中涉及利率定價的條款進行了LPR切換更新;個別銀行以補充合同的方式進行定價基準切換，即原合同不變，與客戶簽訂房貸合同時，同時簽訂以LPR為基準定價的補充合同;還有個別銀行采取在原貸款合同上手工修訂的方式進行定價基準切換，即將原定價條款劃掉，在“雙方約定的其他事項”條款中重新寫明以LPR作為基準的定價方式。采用補充合同或手工修改原合同方式作為過渡期方案的銀行，后續將對原貸款合同進行LPR切換更新，并盡快投入使用。

大部分銀行完成系統改造，未完成改造的銀行未新發放貸款。調研中，超90%受訪銀行已完成系統相關改造。系統改造涉及貸款申請、審批、發放、回收、計結息等個人住房信貸業務全流程的利率基準切換。不足10%的銀行系統改造尚未完成，但均在進行中，預計2019年底前完成系統改造工作。在系統改造完成前將暫不簽訂合同，或采取新簽訂合同但延遲放款的過渡方案。

對房貸業務人員的定價基準切換培訓均已完成。調研中，全部受訪銀行均對房貸業務人員進行了定價基準切換培訓。培訓內容包括LPR相關政策、合同調整后使用注意事項、新模式下系統及合同操作指導、利率管理工作要求等。培訓形式主要為總行針對全系統的視頻培訓和分行針對轄內業務人員的現場培訓。參訓人員包括房貸銷售人員、信貸審批人員、電話服務中心人員、營運部門人員、風險部門人員等。個別受訪銀行就LPR利率切換的背景、意義及操作要點對中介渠道、開發商等合作方進行培訓和宣傳。部分銀行以績效考核和測試的方式保證培訓效果。

各銀行加強客戶解釋、答疑工作。各家銀行通過擬定通俗易懂的解釋話術、特色宣傳營銷、咨詢熱線和成立投訴應急小組的方式，打消業務切換過程中客戶出現的各種疑慮，提高客戶接受度。目前，客戶解釋工作效果良好，保障了貸款基準利率轉換的平穩過渡。比較有代表性的有：某受訪銀行制定了貸款市場報價利率“應答口徑”，內容涉及貸款市場報價利率的形成、利率公布時間、LPR信息獲取渠道、LPR和央行貸款基準利率的區別等，要求全體員工認真學習、熟練掌握政策，做好客戶服務工作。某受訪銀行銀行成立專項工作小組，建立由分行個貸負責人、貸后服務分管經理、貸后服務人員等骨干組成的利率并軌客戶服務疑難投訴應急小組，負責制定服務應急預案，處理利率并軌疑難投訴。特別是在利率切換過程中，經安撫解釋后，如客戶仍有進一步的訴求，應急預案小組將共同商討制訂解決方案。此外，通過各分支機構和客服熱線解答貸款客戶的咨詢。某受訪銀行在客戶簽署貸款合同時，要求合作律所的律師在解釋合同時向客戶重點介紹LPR定價方式，以更好地保護客戶的知情權和選擇權。

各銀行均落實區域差別化房貸政策，保持房貸利率水平基本穩定。各受訪銀行均根據當地的差別化個人住房信貸政策，制定了商業性個人住房貸款利率LPR加點下限。其中，某受訪銀行為保持個人住房貸款利率基本穩定，在新制定的LPR加點下限的基礎上還要求原央行基準利率定價模式下的利率下限仍須遵守，即一筆貸款的最終審批利率應當同時滿足上述兩個利率下限要求。

商業銀行房貸業務LPR改革中存在的問題

在商業銀行個人住房貸款利率定價基準向LPR切換過程中，存在借款憑證修改、重定價周期和系統改造等問題值得進一步探討和商榷，同時也存在差異化定價不足和風險評估能力受到挑戰等問題有待解決。

與貸款合同有同等效力的借款憑證修改問題有待探討。借款憑證是在發放貸款時，銀行向客戶出具的憑證，與貸款合同具有同等法律效力。借款憑證中載有利率條款。目前，部分銀行并未隨貸款合同一起對借款憑證中的利率條款進行定價基準切換修訂，而是在借款憑證中填寫依據主合同利率計算出的絕對值，浮動利率貸款僅將首期利率絕對值作為整筆貸款利率填寫。上述做法在法律合同層面并未完全實現個人住房貸款利率定價基準向LPR的切換，且存在法律風險，容易引起客戶和銀行間的糾紛。

重定價日為年初時，新發放貸款首個重定價周期突破最短一年的要求。目前不足10%的受訪銀行根據客戶要求及個人住房貸款慣例，確定了每年1月1日為貸款重定價日。但由于簽訂合同的日期并非1月1日，則會出現首個重定價周期短于一年的情況，與人民銀行〔2019〕第16號公告關于“重定價周期最短為一年”的要求不一致。

系統雖未完成改造，但已做好過渡期方案，是否算作具備新發放貸款條件。調研中，未完成系統改造的幾家銀行中，有2家貸款主合同已完成修改，員工培訓和客戶宣傳解釋工作有序進行，且做好了系統改造期的貸款業務全流程過渡方案。其中，某受訪銀行目前通過手工臺賬和業務系統備注方式記錄新簽訂合同的利率定價情況，暫時以首期貸款利率進行計結息，等系統改造完成后進行貸款信息更新;某受訪銀行僅發放固定利率貸款，不涉及利率隨基準浮動，系統修改不影響對客戶的計結息結果。對于上述銀行是否算作具備新發放貸款條件，有待進一步明確。

銀行房貸業務差異化定價有待進一步提高。近40家銀行在個人住房貸款利率定價中，全部貸款均執行地區住房信貸政策的利率加點下限價格，未再根據客戶的具體情況進行差異化定價。少數進行差異化定價的銀行也僅根據客戶的征信信息制定略有差異的價格。房貸業務的統一定價不利于客戶風險狀況和貸款條件的甄別，也不利于銀行風險定價能力的提升。

定價基準切換對銀行房貸風險評估能力提出挑戰。2004年銀監會下發的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》要求銀行針對個人住房貸款評估貸款人的月還款額與其月收入的比例不得超過50%。浮動利率貸款的月還款額需要依據每個定價周期最近一期的LPR進行測算，由于LPR變動較央行基準利率頻繁，對于銀行房貸風險評估能力提出挑戰。

商業銀行房貸業務LPR改革的相關政策建議

上述問題的解決不僅有賴于銀行自身加快借款憑證的修訂、系統的改造、定價能力及風險評估能力的提升，還需要銀行監管部門的指導和支持。

建議將借款憑證中利率相關條款以LPR加減點方式載明。鑒于借款憑證如不進行LPR相關修改，在法律層面就未完全實現個人住房貸款利率定價基準向LPR的切換，且存在法律風險，容易引起客戶和銀行間的糾紛。建議商業銀行個人住房貸款借款憑證中利率相關條款以LPR加減點方式載明，以降低法律風險，保障LPR改革平穩有序進行。

建議重定價周期要求中豁免年初為重定價日情形。從保障借款人的合同權利和消費者權益角度出發，建議政策豁免由于重定價日為年初時，新發放貸款首個重定價周期突破最短一年要求的情形。

建議雖未完成系統改造但做好過渡期方案即算作具備放款條件。為確保房貸利率定價基準順利向LPR切換，針對未完成系統改造的銀行，如已制定完備的過渡期方案，且能夠提交詳盡的系統改造期貸款業務全流程過渡方案及系統改造時間表，建議算作具備發放個人住房貸款條件。

建議商業銀行進一步提高房貸差異化定價能力。銀行應在遵守地區住房信貸政策利率加點下限的基礎上，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和貸款條件等因素進行個人住房貸款差異化定價，進一步提升銀行的風險定價能力。

建議監管部門開展基于LPR定價的房貸風險評估培訓。建議監管部門對銀行定期開展基于LPR定價的房貸風險評估培訓，幫助銀行對市場利率走勢進行合理預判，提高負債收入比指標計算的準確性，提升銀行個人住房貸款業務風險評估能力。

（作者單位：北京大學經濟學院）