保險業視角下的“以房養老”模式推廣分析

張 鑫/文

一、引言

2019年，我國65歲以上老年人已超過1.7億，約占總人口的12%。按照國際標準，65歲以上人口占總人口的比例超過7%，為一個國家或地區進入老齡化社會的標準。按照這一標準，中國的老齡化問題發展到了刻不容緩的地步。針對這種現象，國務院早在2013年就出臺了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出鼓勵老年人反向抵押養老保險試點。推動養老體系的供給側改革，使“以房養老”等一系列金融產品得以推行，可惜的是其實行的效果并不是很理想。截至2019年4月，幸福人壽推出的“以房養老”保險產品累計承保194單，遠遠低于市場預期。

養老產業作為重要的民生工程，它的發展與創新對于整個社會或國家而言，具有戰略性的意義。面對國際復雜的政治環境和經濟下行壓力，要迅速構建以基本養老保險、企業年金保險和個人商業保險為體系的三支柱養老模式。推進養老金模式多元化、多層次發展。在研究“以房養老”的模式下，隨著試點工作的結束，2018年8月，銀保監會下發通知，向全國推行這一金融養老模式，對其寄予極大希望。

二、“以房養老”保險推廣現狀

“以房養老”保險，即住房反向抵押養老保險，是指擁有獨立房產的老年人通過把房屋抵押給保險等金融機構變現或獲取一定的養老服務，在一定程度上解決“房產富人，現金窮人”的問題。其主旨是通過綜合評估老人的預期壽命、房屋的未來價值和損失以及可能產生的利息成本后，按月或按年向老年人支付房屋的現金價值。老人去世后，保險公司有權處分抵押房屋，以補償預付的保險費用。

早在2003年，中國房地產開發集團董事長孟曉蘇就向溫家寶總理提出了“建立反向抵押貸款服務”。但由于當時條件不成熟，這一方案沒有得到執行。隨著科學技術的發展和醫療技術的進步，我國的人口壽命大大延長。其次，20世紀70年代國家開始實行計劃生育，使現有人口年齡結構呈倒金字塔形。這意味著我們現有的居家養老壓力增大，形成了一種4+2+1的模式。而人口老齡化的加劇，促使“以房養老”模式在銀色浪潮的推動下在全國得到推廣。

根據《中國老齡事業發展報告》，預計到2050年，中國老年人口將達到4.8億，約占亞洲老年人口的五分之二，約占世界老年人口的四分之一。在養老保險制度尚不完善的情況下，我國已迅速步入老齡化社會，迫使我國形成“未富先老”的尷尬局面。

三、“以房養老”保險推廣的困境及風險

（一）固化的傳統思維，民眾接受程度低

在國人傳統的思維中，房產繼承是溝通家庭情感的紐帶。首先，在以“養兒防老”情形下，進行“以房養老”反向抵押保險的推廣，其影響更多的是家庭和諧與穩定，對于當代國人來說，進行房屋抵押是對其從小生長環境的出售或情感紐帶的割裂。其次，子女贍養老人，為老人提供生活照料和養老服務，歷來被視為中華民族的美德。而不顧當下的社會傳統觀念認知，強行推廣這一模式，是別人譴責兒女不盡孝道的一種理由，是中國傳統的孝道文化難以接受的現象。最后，我國傳統的遺贈觀念較強，老人去世后一般會把自己拼搏大半輩子的房產留給自己的子女，作為父母留下的一筆財富，從而讓其生活更好。而這種代際財富的傳遞與以房養老模式的沖突，挑戰了我國傳統的遺贈觀念，因此在推行過程中必然受到阻力。

（二）房地產市場不穩定，走向不成熟

1.地域房價不同，可執行力減弱

由于我國國土面積廣闊，地域房價不同，在執行“以房養老”反向抵押保險過程中，其房屋的估值存在一定的差異，使保險公司在展業過程中面臨著程序復雜的情況，并且我國受70年產權的影響，70年產權過后，保險公司如何處理老人的房屋，我國在這方面還沒有成型的法律法規。

2.房地產市場存在變數，運營困難加大

由于樓市價格變化莫測，進行“以房養老”反向抵押保險的推廣，保險公司承擔著諸多風險。例如保險公司對于房價的波動起伏面臨著利率風險和道德風險。而對于投保人來說，其未來壽命的長短也對保險公司推廣這項模式提出了挑戰。

3.房地產估價制度不完善，缺乏權威性指導

由于養老金的發放額度以該房屋價值來確定，受利率因素和經濟周期的影響，房價走勢呈現出撲朔迷離的狀態，導致我國缺乏一套完整的評估方法與評估業務平臺。而評估資質的混亂，也使雙方難以彼此信任。評估過程中，保險公司考慮房屋的折舊或損壞等方面因素，盡量做低房屋的價值，以保證未來的收益不會產生負值。而投保人會根據當下的房價走勢，盡量提高房屋的價值，以保證收到的養老金會更多。這就導致了雙方在房屋估值態度上的矛盾，一定程度上影響了保險公司展業。

（三）騙局頻發，參與信心受打擊

由于市場信息的不對稱性且老人作為弱勢的一方，在對“以房養老”政策不太熟悉的情況下，可能會遭受某些不法分子的圈套，導致自己辛辛苦苦打拼一輩子的房屋喪失產權。并且在輿論宣傳上的不到位，曲解了“以房養老”的初衷，增強了人們對這種養老創新產品的厭惡程度。此外，隨著“以房養老”保險產品的推進，不時發生的養老騙局，使參與者不僅落得房財兩空，甚至背上了巨額債務。這種披著養老外衣的騙局打擊了人們的參與信心，也增加了國家推廣這項金融政策的阻力。

（四）現金流逆轉，償付能力降低

在“以房養老”反向抵押保險推廣過程中，其特殊的現金流結構是保險公司開展業務的一大難題。由于房屋的所有權是在老人百年之后才歸保險公司處置，在此期間，保險公司承擔著巨大的現金流逆轉壓力，使保險公司把更多的資產抵押在未來并不確定的房產上面，加大了其資金周轉的壓力，對于保險公司的償付能力提出了一定的要求。隨著“以房養老”反向抵押保險的逐步推廣，保險公司如何彌補和轉移這種保險產品的風險值得探究。

四、推進“以房養老”保險全面深化的思考

（一）加大宣傳力度，轉變思維模式

在社會上營造新型養老環境，轉變老人固有傳統思維。引導樹立新型養老觀念，提高對年輕一輩的教育和宣傳，圍繞“以房養老”提供更多免費咨詢，使老年人明白“以房養老”是我國養老體系中的一種個人商業保險，并不是強迫所有人都參加。

（二）推進樓價穩定，契合市場價值

當下我國房地產市場的上漲趨勢雖然在一定程度上得以遏制，但由于炒房現象嚴重，部分老人仍然認為未來自己的房屋價值會呈現上漲趨勢，從而導致其不愿參加“以房養老”。鑒于此，政府應該聯合各部門長線調控樓市價格，嚴厲打擊投機行為，穩定樓市價值。對70年產權期滿后的房屋如何處理，出臺相關政策，保障保險公司由于產權到期后無法彌補預期支付的養老金。建立健全風險分擔機制，對于二三十年后房產抵押與最終給付養老金存在的差額，由政府設立專項基金進行救濟，對保險公司給予一定的政策支持。并且建立完整的房屋評估中介平臺，實事求是地對房屋進行評估，打造該平臺既不偏向于投保人也不偏向于保險公司，維持其中立性和公正性，以便對房屋價值做出合理預測。

（三）加強法制建設，強化風險意識

強化監管責任，推進跨部門聯動監管，填補監管空白，避免誤導和欺詐行為。由于“以房養老”跨越多個領域、涉及多個部門，監管層應要求相關部門各司其職、加強合作，建立監管協調機制，制定監管法規，實現監管數據和信息共享，嚴厲打擊欺詐行為，加強老年人權益保護。

（四）拆分養老業務，提高償付能力

保險公司通過把“以房養老”業務拆分給銀行和金融機構，通過強強聯盟的方式，降低現金流逆轉現象，提高償付能力。實施多元化經營，避免產品過于單一，無法分散其內部風險。既要發揮保險公司在承保方面的專業化優勢，又要兼顧金融機構資金實力雄厚的底子，從而使“以房養老”保險業務這種小眾產品更好地向全國推廣。

五、結語

任何新事物的發展都不會一帆風順。要結合我國國情和社會文化的基本情況，推出具有我國地方特色的“以房養老”保險。通過政府或非盈利組織的協調，實現其有序、健康發展。