不動產統一登記的相關問題與政策建議

■竇丙海

（臨朐縣自然資源和規劃局城關自然資源和規劃所）

引 言

不動產統一登記制度在確保不動產權利和內容的前提下，維護不動產權利人的合法權益，保障不動產交易安全，提高不動產交易效率，以及提高政府治理效率，均具有十分重要的現實意義。構建明晰的產權基礎，是我國市場經濟的一項基礎性制度，通過不動產登記信息管理平臺，國家相關部門可以充分掌握國家不動產資源狀況，社會公眾也可以在市場交易中獲得充分的安全保障。但目前我國不動產統一登記的實踐存在一些問題，加大了該制度的推進難度。

1 不動產登記制度概述

1.1 不動產登記制度

新中國成立伊始，中央人民政府就頒布了《中華人民共和國土地改革法》，隨后確定房屋所有、土地執照等。2007年《物權法》《土地登記規則》相繼出臺，使不動產登記制度逐漸明晰起來。不動產登記中心是自然資源部直屬的事業單位，其職責是負責全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產的統一登記工作，將分散的不動產登記進行統一，做到“四統一”，即登記機構、登記薄冊、登記依據和信息平臺的全面統一。

1.2 不動產統一登記的原則

不動產統一登記應遵循合法原則、申請原則、在先原則。合法性是指每一項登記申請材料要符合法律規定 ，同時登記機關的不動產登記全過程符合法律規定。合法性原則是依法治國，保障權利人利益的重要基礎。申請原則是應該由當事人或機關先提起登記申請，然后登記機關才能啟動不動產登記程序，予以登記。申請原則主要是體現私法自治的原則，使登記機關不逾越法定范圍。在先原則是指根據《物權法》相關規定，登記程序要作為不動產登記的必經程序，物權變動在權利處分之前必須要先登記，也就是登記程序將成為必經程序，這樣能夠確保不動產登記簿的準確性。

2 我國不動產統一登記的困境

2.1 政府部門和個人利益的平衡

不動產統一登記將對我國房地產行業產生重大影響，長期以來，高度依賴于土地開發和房地產，拉動經濟的地方財政和通過房地產獲取利益的不同階層，暗箱操作的空間逐漸縮小，非合法的房地產資產將無處遁形。因此面對統一登記制度的全面推進，或明或暗的各種阻力相繼出現，部分位高權重的領導干部有可能擁有多套房屋或其他主體，他們根本就不主動，甚至阻礙不動產統一登記。不動產統一登記的信息管理，無異于打破了他們的既得利益，不愿意配合登記網絡信息建設。有些地方政府行政上存在惰性固化，不作為或慢作為，再加上官方宣傳力度不足，致使不動產統一登記工作進展緩慢。

2.2 統一登記的信息標準不明確

目前我國不動產統一登記的體系建設還不夠完善。不同產權類別眾多，性質復雜，包括商品房、房改房等城市國有土地，還包括宅基地、自留地等農村集體土地，還有草原、林地、海地等等，登記制度和管理機制眾多。統一登記的內容不夠明確，信息標準也比較模糊。比如公共建筑面積的界定，常常處于爭議狀態。停車場、綠化帶、架空層等等其他公攤面積，應該屬于法定的全體業主，但是很多開發商都是變換手腕進行二次確權，在業主不知情的情況下，將公共面積變成私產。一些市政設施存在面積法定不夠清晰明確的問題，一些利益單位與相關機構相互得利，嚴重損害業主的合法權益。監管制度體系與信息共享系統的建設比較滯后，政府部門之間的共享信息資源的渠道不夠暢通，致使行政工作低下，原有的登記機關與現在的登記中心在資料交接等方面不夠謹慎，存在資料丟失、數據不詳等現象，對進一步整合登記職責和不動產權權利人的有效保護很難落到實處。

2.3 登記人員專業能力參差不齊

新體制下的不動產登記中心的人員構成大多來自于各個管理部門，在知識更新和業務素質方面都還有一定的現實距離，部分人員工作理念落后，工作模式陳舊，對不動產統一登記的重要性認識不足，缺乏責任意識。相關主管部門對不動產統一登記的工作人員沒有形成培訓和考核機制，專業實踐經驗不充分，導致在不動產統一登記工作中服務滯后，工作拖延，影響登記工作的整體效率和登記工作的嚴謹性。不動產統一登記是一項全新的業務，有些工作人員滿足于已有技能，不注重新業務的學習和訓練，不能將登記經驗融會貫通，工作能力有限。另外，不動產登記信息系統是平臺提供的業務應用系統，當前部分工作人員不能很好的利用信息平臺，在不動產登記的申請、受理、審批、上證、歸檔等全流程操作過程中，容易出現失誤或紕漏，影響登記工作質量。

3 做好不動產統一登記工作的建議

3.1 完善不動產登記制度建設

2016年我國不動產統一登記制度得以全面實施，2018年不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，但是要真正實現登記機構實際依據和信息平臺的有效統一，從根本上要進一步完善不動產統一登記的制度建設，特別是登記公示，使人民在交易過程中獲得充分的安全保障。在制度設置中，應該強化國家的不動產權利登記的規則，包括所有國家機關的不動產都應納入統一登記，盡快完善農村可流轉土地與城市土地的有效期。如果符合相關規定，長期租賃土地的使用權利也納入不動產登記范疇，重視發揮不動產物權公示的積極效應。借助于統一登記，將不動產物權的設立、轉移、變更以及消亡的法律事實予以公之于眾，確保這些權利得到法律認可和有效保護。不動產統一登記的程序制度要進一步完善，從初始登記、變更登記、更正登記和消亡登記幾個環節都要進行規范。

3.2 簡政放權，優化登記技術操作流程

一方面，中央政府應加強對各地不動產登記管理部門的垂直管理，通過信息監控和監督指導，推動不動產統一登記制度的深入貫徹落實，另一方面，各地的不動產登記部門應進一步加強協調能力與資源整合能力，嚴格遵守國家頒布的技術標準，認真核對各種類型的不動產信息，建立起基礎數據庫，為加快不動產統一登記信息系統建設作出努力。

第一，制定移交、整合各類不動產登記資料的準確時間表和可行的操作辦法，建立登記業務流程標準，包括各類不動產的審批、交易、流轉、登記、糾紛調處等等，明確劃分部門內部各個科室的工作內容、負責事務和職責范圍；合并重疊的業務環節，優化調整崗位設置，制定業務操作標準化規范。

第二，堅決取締各類無謂的證明和繁瑣手續。對于沒有法律法規效應的證明、審核、批準、蓋章等手續或材料，不得要求由當事人提供，這些都不能作為不動產登記的前置條件或納入不動產登記業務流程。要加強信息技術建設，推動電子檔案資料與原始紙質型的資料的穩定銜接進程，實現同步移交。

第三，充分利用現代網絡信息技術，盡量做到一站式服務。不動產統一登記是自然資源部門的重要職責，在傳統的審查審批權限方面，應該簡政放權，減少審批流程，以高效便民服務為宗旨，優化登記部門的管理職責，降低節約型的管理成本，不斷提高行政工作效率，構造上下聯通，左右互助的不動產登記信息管理制度及基礎平臺。共享不動產資源信息，盡量減少環節，合并證照，減少收費。提高工作人員對不動產統一登記的重要性認識，提高他們的服務意識和專業工作能力，有效保護權利人的財產權益，保障市場交易的安全，化解矛盾和糾紛，增強社會和諧與穩定。

3.3 加強對登記人員的能力培養

不動產統一登記是一項證照鑒別、勘驗測量、數據匯總等多方面內容的系統工程，具體包括紙質檔案數據、電子業務數據、勘測調查數據、基礎地理數據和基本影像數據等。通過數據匯總形成完善的不動產數據信息。在歷史性的宅基地使用中，其檔案年份、檔案類型、宗地特征碼、權利人用途、權利屬性等方面，具有錯綜復雜的特點。這對不動產登記人員的專業性也提出了一定要求

首先，《不動產登記暫行條例》對于登記人員的職能要求是“應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力”，因此，需要進一步嚴格對不動產登記部門人才的錄取與考核規定。從事不動產統一登記的工作人員必須要取得不動產登記考核證書之后，才能進行操作不動產的登記流程。

其次，不動產統一登記部門要建立學習型的組織文化，加強對工作團隊的建設力度，通過在職教育與培訓，培養專業的不動產登記人才隊伍。除了內部教育培養，還可以加大對外部人才的引進，比如向社會招聘，通過具有專業技能和不動產就業資格的優秀人才引入，來充實工作團隊專業水平，以更好的發揮職能作用。

最后，制定科學完善的不動產登記流程。不動產登記信息繁多，流程繁瑣。要求在技術操作中，一定要按照模板設定標準，進行屬性錄入。多人錄入時必須保證高度統一，避免同屬性內容的填寫雜亂或重疊現象。加強不動產登記部門內部科室的溝通與銜接，科學合理設置不動產統一登記窗口，做好人員配置，技術設施完善，保障不動產登記工作高效有序的開展。

結 語

明確的產權制度是保障經濟良性發展的長效機制。通過不動產登記信息管理平臺，能夠構建明晰的產權基礎，有利于國家掌握不動產資源狀況，社會公眾也可以在市場交易中獲得足夠的安全保障。我國不動產統一登記的實踐存在一些問題，加需要加快整合不動產登記職責，建立統一的登記制度，隨著全面改革的不斷深化，現有的登記工作格局和體制運行制度將不斷被創新。只有努力沖破傳統束縛，在法律制度引領下，才能讓不動產統一登記規范有序的順利開展。