房地產企業全價值鏈的稅務籌劃和風險管理

■倪杭鋒

（湖州祥新房地產開發有限公司）

引 言

我國房地產呈現出兩極分化發展趨勢，在國家多年對房地產行業的宏觀調控中，如何合理利用各項政策制度，擴大利潤空間，增強自身的競爭力，成為了房地產企業財務管理工作的重點內容。但在稅務籌劃中，會遇到各類風險問題，促使企業從全價值鏈視角展開有效籌劃與風險管控。

1 房地產企業全價值鏈涉稅問題

1.1 投資測算

在稅務領域，土地增值稅是最為常見的一種增值稅類型，與一般增值稅類似，均是對流轉過程中增值部分進行計稅繳納。但其特殊性體現在征稅客體為國家土地使用權。目前，我國稅務部門對土地增值稅征收采用累進模式，與常見增值稅征收存在區別。所以，房地產企業在項目投資測算中，需要將此作為重點稅務籌劃方向，從成本分攤、專屬成本、分期和利息扣除等方面進行合理籌劃[1]。

1.2 開發建設

房地產企業開發建設中涉及到稅務問題種類繁多。例如，部分房地產企業繳納土地使用稅時，忽視了開始與終止時間，因此產生了重復繳納情況，若能提高關注，可以有效避免類似問題的發生。房地產“新項目”開發中增值稅的進項稅抵扣問題嚴需關注。房地產開發公司為其開發的房地產項目配套建設的學校其相應的進項稅額能否抵扣？若將學校無償移交給政府，是作為視同銷售處理，還是做進項轉出處理？房地產開發公司為其開發的房地產項目配套建設的學校其相應的進項稅額可以抵扣。若將學校無償移交給政府，不需要按視同銷售計提銷項稅額，進項稅額也不需轉出。

1.3 銷售

銷售過程中產生的增值稅按照剩余價值原理進行抵扣。對房地產企業來說，增值稅處理涉及到較多的問題。例如，混合銷售問題、土地出讓金發票扣除問題等。與其他行業的區別在于，房地產企業開發建設時，按預計毛利潤計算預繳企業所得稅，對開發過程中未完工的部分進行預估。按照預售賬款來進行預繳增值稅及土地增值稅；在完成建設后，根據實際利潤進行差額計算。房地產開發企業銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

1.4 物業

當房地產企業自用房產或自持出租房產，需要根據房屋價值和租金收入繳納相應的房產稅。但是，在房地產企業計算和繳納房產稅時，會遇到如下問題：當租賃合同中有約定免租期，則房產稅繳納方如何界定？免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。地下部分建筑是否需要繳納同等金額的房產稅？自用的地下建筑，按以下方式計稅：①工業用途房產，以房屋原值的50～60%作為應稅房產原值計稅；②商業和其他用途房產，以房屋原值的70～80%作為應稅房產原值計稅；③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計稅。諸如此類的問題增加了房地產企業納稅籌劃的難度。

1.5 清算與注銷

在處理房地產公司清算時，需要對已經繳納的部分、未繳納的部分、轉出部門分別進行界定和清算，從土地增值稅、所得稅、資產劃轉、注銷和實體資產劃轉等方面分別進行計算，避免錯漏問題產生。

2 房地產企業稅務籌劃和風險管理途徑

2.1 稅務籌劃

（1）融資階段。融資階段的稅務籌劃工作重點要放在借貸利息對稅費起到的減免作用，站在稅務角度，若不考慮到企業最優資本結構，使用較多負債，以借款利息作為稅前財務費用扣除優勢，完成稅務籌劃。另外，在房地產納稅籌劃中，還要考慮到借貸利息的費用化與資本化差距，及其對稅費金額所產生的影響。具體可以采取：房地產企業要意識到利息費用雖然具有稅務籌劃的優勢，但是過重負債會加大企業經營過程中的財務費風險問題。因此，企業在經營和籌劃中，明確最優資本結構[2]。在借貸時，要通過正規途徑向正規的金融機構貸款，方可據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；若非向正規金融機構貸款的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

（2）矛盾處理。在進行房地產企業籌劃中，要協調處理好房地產企業全價值稅務中的固有矛盾。例如，企業追求利潤最大化與經營成本最小化之間的矛盾。當企業利潤增加時，納稅總額也會相應增加。提前設定好稅后預期利潤值，可以為房地產企業的納稅籌劃提供科學依據。在這種模式下，企業能在確保利潤最大化的同時，盡可能降低成本，尋找成本和利潤的平衡點。從長遠經營和整體發展考慮，真正做到有效節稅，減少支出。

（3）土地增值稅籌劃。土地增值稅籌劃中，房地產企業可以選擇合作建房方式進行項目開發。合作建房的運營模式要求其中一方提供資金，另一方提供土地使用權。雙方在此基礎上，達成合作，實現共同建設和管理。針對無產權地下車庫的部分，如果將其歸類到公共配套設施處理，則在銷售合同和規劃許可證中要另附證明，并確保符合公共配套設施條件，辦理移交手續。此時，可將這一部分從土地增值稅清算審核中扣除，達成稅務籌劃。

2.2 風險管理保障

（1）提高風險意識。對于企業的管理工作來說，風險意識對管理工作的開展和部署都有重要影響。企業生產經營的各個環節都和所得稅有密切聯系，而企業納稅管理決策有效性和經營者的管理措施與決策有直接關系。對于企業而言，如果管理者在工作中出現了細小的疏忽，可能會在經營中被放大為各類風險問題，進而影響到企業的正常生產和經營管理。

因此，提高企業管理者的風險意識，避免在納稅和稅收籌劃管理中出現問題。加強風險意識，還能避免在納稅中由經營者個人決定企業納稅金額，防止在房地產企業納稅中造成嚴重的風險問題。

（2）提升專業素質。房地產企業的稅收政策復雜，稅費和企業的會計核算精準度有直接關系。因此，在企業的納稅風險管理中，為了快速且準確地完成納稅風險識別與評估，需要企業能從風險管理、決策分析和法律法規等方面展開全面的管理工作，所以，就要求企業相關管理人員具備更專業的知識與操作技能，并在自己的工作中，逐步提高專業素質。例如，房地產企業可以展開更積極健全的培訓內容，促使員工在工作中提高熟練程度。另外，重點關注到培訓工作的時效性，確保培訓內容和國家頒布的最新政策保持同步。在了解到房地產企業納稅風險籌劃涉及范圍廣等方面的問題，在各個環節都有可能產生涉稅問題，所以要進行所得稅的納稅風險識別與評估，需要各崗位工作人員在納稅籌劃中積極配合，實現共同管理。

（3）完善管理機制。為房地產企業提供稅收管理基礎和保障的是企業的管理機制，從國內外發展現狀進行分析能夠得出，在一些國家和地區的大中型企業中，已經建立了專門的風險管理部門和稅務管理目標，主要工作是從事納稅風險管理。但是在職能部門中，專門用于納稅風險管理機制并不完善，對于企業的風險管理與識別評估效果較差。所以完善管理機制，著重對一些業務內容較多、管理經營業務比較廣泛的企業進行制度規劃調整，讓這些風險發生率較高的企業能更有效地進行風險規避。因此，在復雜管理體系中，建立更為專業化的納稅風險管理部門就顯得十分重要。另外，對大型企業的所得稅風險規劃管理制度進行強化建設，從人員、工作流程和績效考核等方面進行制度建設，能確保工作更為有序地展開。

（4）運用信息技術。對信息技術的運用是房地產企業納稅風險管理識別和評估中十分重要的舉措。因為風險規避和稅務籌劃中，需要進行大量數據分析和計算，過程較為復雜。如果單純依靠人力進行解決，不僅會降低質量，而且還會增加風險識別評估的難度，對房地產企業自身發展甚至整個行業的發展都會產生不利影響。應用現代化信息技術手段與辦公策略，為企業所得稅納稅識別設置更為合理的預警指標，借助現代化信息技術的強大功能，完成財務相關的數據提取、計算、分析和評價。將納稅風險管理系統和企業的決策系統相融合，構建出更為高效、功能強大的綜合管理系統。

（5）建立溝通關系。我國針對房地產行業的發展相繼頒布了多項稅收政策，加強對有關政策的學習和利用，能夠提高房地產企業稅務籌劃工作的有效性，降低企業稅務負擔。對此，房地產企業可以通過建立“稅務政策”為主題的溝通平臺，鼓勵企業員工彼此交流和學習，更深入地理解房地產行業的稅務政策，有利于更好地促進稅收策劃工作執行。在國地稅合并之后，使得稅收流程也發生了相應變化。如果溝通不到位，房地產企業容易在稅務籌劃中忽略這類問題。為緊跟時代發展和變革步伐，掌握最新的政策信息，房地產稅務人員還要積極主動地與稅務機關保持良好的溝通互動關系，向他們請教學習最新的稅務政策要點，了解變化內容和特征，為企業實現稅收籌劃奠定基礎。

（6）加強資質審查。企業采購人員要根據國家在房地產領域最新頒布的政策內容，適時調整采購方案，規范采購的業務和流程，制定出符合實際發展的標準，通過集中采購的方式，降低成本。在這一過程中，還要加強對房地產企業生產原材料供應商資質的審查，選擇能提供增值稅發票的供應商。若小規模納稅人在價格方面有明顯的優勢，企業要計算其是否能抵消應繳稅額，并綜合考慮是否可以通過一般納稅方式獲取足夠增值稅專用發票。通過將多方的優勢和折扣等因素進行比較后，制定出符合企業利益最大化的管理模式，選擇出最適合的房地產企業原材料供應商，減少不必要的成本支出。

總 結

綜上所述，稅務籌劃是房地產企業在不違背國家相關稅務政策前提下，將提高自身經營利益作為主要目的而展開的籌劃活動。作為對經濟發展有促進作用的行業，房地產領域涉稅種類較多，企業稅賦壓力大，分析行業發展情況和國家政策制度，加大稅務籌劃風險防范，對促進長期發展有重要意義。