關于加強房地產企業資金管理的思考

陳麗麗

摘要：房地產行業是國家支柱產業之一，具有資金需求規模大，占用周期長，受宏觀政策調控影響大的顯著特點，是典型的資本密集型行業。由于近年來房價上漲過快、過高，已經影響了民眾生活，因此，國家和地方陸續出臺了多項房地產宏觀調控政策。隨著限購、限貸、限售政策的出臺，房地產行業發展H益艱難。在這樣的經濟發展背景下，房地產企業加強資金管理顯得更為重要。本文從企業資金取得、資金管理、資金使用三個方面分析了房地產開發企業在資金管理中存在的問題，并提出了相應的解決對策。

關鍵詞：房地產行業;資金管理

引言

資金管理是房地產企業財務管理的核心內容。目前，房地產企業資金管理還存在較多問題，主要表現為財務預算管理形同虛設，資金結算管理散亂，監督考核環節薄弱及管理方式、手段落后，效率低下等，導致企業財務風險日益加大，因此加強房地產企業資金管理和控制，促進企業提高資金使用效率，是當前企業資金管理的重點。

一、房地產企業資金管理的特點

房地產企業項目主要分為四個階段：一是項目前期的可行性調研、取得土地階段;二是項目開發前期階段;三是項目開發施工建設期;最后是項目銷售或出租期。

其中，取得土地及前期的主要資金流為土地評估費用、土地競買保證金、土地款的繳納、拆遷補償費等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資金。

項目開發前期的資金流主要包括取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等費用以及向各個政府部門繳納的費用。該階段的資金量雖然不大，但需要做好整個項目的資金籌劃工作。該階段的資金來源也主要為自有資金。

開發建設期的資金流主要為項目開發過程中發生的主體建筑工程費、主體安裝工程費、基礎設施費、同林環境工程費、配套設施費、以及開發間接費等。此階段資金來源主要由自有資金與融資貸款資金組成。

項目銷售或出租期為資金的回收期，費用主要來自項目推廣費，項目代理中介費等。

以上環節中，前三個環節為資金流出期，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款，銷售回籠資金等。土地款及建設成本支出為該階段主要的資金流出部分，其中，建設成本的流出貫穿整個工程建設期。而房地產企業所生產的商品房是一項特殊的商品，從商品房的建設到出售最少需要兩年的時間，在整個建設期間，資金流只有流出沒有流人，而國家的宏觀調控政策也會影響企業的資金回款率。

二、房地產企業資金管理存在的問題和不足

（一）投資決策未充分考慮項目投資與資金的關系，存在隱患

由于前幾年房地產需求旺盛，房地產企業銷售額持續上漲，資金回籠充裕，在高利潤驅動下，部分企業的經營決策者只關注利潤，往往會忽視對行業發展趨勢的預判，也未對項目所處位置、環境及周邊配套情況做深入了解，沒有考慮到行業存在的潛在風險，對行業未來閑境估計不足。

為賺取利潤，部分房地產企業會忽視自身的抗風險能力，持續融資，從而導致資金成本增加，企業的資金缺口不斷增大。當出現資金短缺時，部分房地產企業甚至會引入高資金成本的信托資金或小額貸款資金，給企業的可持續發展造成隱患。

（二）資金管理意識薄弱，資金管理不善

房地產企業開發項目周期長，開發建設過程復雜，受市場和政府宏觀政策影響較多，銷售過程參與人員管理難度較大。企業往往缺乏資金管理意識，資金管理方式落后。

在實際生產經營過程中，一些中小型房地產企業的資金管理不能嚴格按照企業財務管理制度執行，導致工程未完工就出現資金流斷裂，使得工程進度受到影響。部分企業資金收支監管不嚴，不能定期清查盤點貨幣資金，造成出現相關人員，漏記、錯記賬目，或故意隱瞞，挪用公款虛設假造等不實的情況。部分中小型企業票據和印鑒由一人管理，給企業帶來巨大風險。資金預算是資金管理的基礎，科學合理的資金預算制度能為企業提高資金使用率。但目前大多數企業對預算管理往往重視不夠，缺乏科學的預算編制體系，在實際執行中缺少監控。一些企業沒有重視資金預算執行情況，也未對資金使用情況做出分析，對于往來款項沒有進行后續的跟蹤。有的企業支付審批制度不健全，沒有完善的資金支付審批流程，財務人員不能嚴格按照審批制度程序進行支付。

（三）融資方式單一，企業很難獲得更多資金支持

房地產企業的資金來源主要有企業自有資本、銀行貸款、股權融資等，而實際經營中，股權融資方式一般僅適用于少數大型上市公司，多數房地產企業采用金融機構貸款的形式。如在預售階段前的開發建設期所需的建設資金，多數房地產企業是依靠銀行的開發貸款形式獲取資金，但銀行的貸款政策受國家調控措施影響。在限購等政策出臺后，銀行信貸政策也跟隨限購政策逐漸收緊。致使很多方地產企業很難從銀行獲得開發貸，無法為企業提供充足發展資金，給企業的生產經營活動造成很大的壓力。此外，由于我國多數購房者選擇的是按揭貸款購房，因此銀行個人按揭貸款額度關系著房地產企業按揭回款周期。

三、加強房地產企業資金管理的對策

（一）充分考慮項目投資與資金的匹配關系，優化項目投資管理

房地產項目投資具有綜合性、復雜性、專業性的特點。因此企業在投資前必須對項目做大量可行性研究工作。同時，需對項目所在地區的經濟發展狀況、政策法規、基礎配套、金融政策等進行詳細的調研和分析。

拍地前要做出優化強排方案，測算出項目總投資額，客觀、科學地安排建設周期和銷售回款期，還要考慮房地產企業資金監管限制因素，最終計算出融資計劃。應通過多種渠道進行融資，降低融資風險，并確保融資渠道暢通，避免只重視收益不重視資金保障的錯誤做法。而且，要實施事中監督，即以項目的投資決策為基礎，以現金流量為線索，對資金流進行監督，及時發現經營中的資金狀況，查找并預防問題。

（二）建立健全資金管理體系，嚴格執行資金管理制度，發揮資金的指導監督職能

房地產企業是資金密集型企業，建立健全資金管理制度，可以規范企業日常資金管理工作，提高資金使用效率，降低資金風險，為企業開展融資工作提供重要保障。

首先，資金保管工作要配備充足具有專業資格和勝任能力的人負責。當日收取的現金必須當日存入銀行，不得坐支收入，每天按時完成現金日記賬記賬工作，單位不得開設“小金庫”。企業定期清查盤點貨幣資金，對于賬實不符的情況要找出原因。對相關員工進行培訓，以使其遵循公司的資金管理制度，提高資金管理意識。

其次，建立科學合理的預算管理制度。資金預算是企業資金管理的基礎，預算編制應將企業行政部門、工程部門、前期設計部、營銷部門等職能部門統一起來，圍繞經營計劃指標，編制切實可行的資金預算。預算的編制方法可以由遠到近、由粗到細，按年度、季度、月編制資金預算表。并在企業運營過程中對資金預算不斷修正，使資金預算體系能及時響應外界環境的發展變化。

再次，加強資金使用審批，建立有效的監管機制。資金的申請、支付與審批必須嚴格按照審批流程執行。支付與審批不能是同一人負責，無審批的程序不得支出。應定期或不定期的對資金管理制度的執行情況進行檢查，將其作為對部門考評內容之一，并將應收款項的回收額、回收時間作為項目負責人績效考核指標之一，做好預算執行的事前預防和事中控制工作。

（三）拓展多元化融資渠道，降低融資風險

現階段房企應不斷提升企業發展水平，保持良好的項目運營能力和經營業績，積極拓展多元化的融資渠道。例如：

1.房企可以以投資者人股的方式向社會公開或定向招募資。

2.以開發項目為基礎，通過有關金融機構向社會公開發一定期限的債券。但由于企業債券償還期較長，且到期時償還本息金額巨大，為緩解企業償債壓力，債券期應盡量與房企項目的開發經營周期相一致。

3.房企可向銀行等有關金融機構進行貸款，但要嚴格掌控貸款數量、合理組合貸款形式，以防企業舉債過度，造成資金成本壓力。

4.房企企業還可以通過項目合作吸引多方資金。如與其他企業合作，共同建造，共同分享利潤等，也可以與多家企業合作建立企業資金合作社，進行資金融通。

（四）加大風險管控力度，確保企業資金安全

房地產行業是高收益高風險行業，所投資的工程項目涉及到的客觀因素復雜繁多。房地產企業應及早識別運行過程中的各類風險，并找到風險產生的原因，及時改正。企業可以建立風險評估系統，使用該系統對工程項目評估所對應的現金流量能力、盈利能力、償債能力等綜合信息進行評價，然后根據評價結果進行不同等級的劃分，從而最終使工作人員可以根據不同工程項目的風險評估等級來針對性地選擇風險小的工程項目進行評估。另外，企業還要建立風險控制措施，使其在遇見不能預防的風險時，可以采取緊急風險控制措施，以保證企業資金的安全，避免產生更為嚴重的損失。最后，要加強項目工程結算的管理工作，房地產企業可以分期支付項目工程款，保留一定比例的項目資金存款，以確保項目建設意外的需要。

四、結論

綜上所述，在房地產企業發展日趨嚴峻的形勢下，加強房地產企業資金管理尤為重要。在實際工作中，部分房地產企業融資渠道單一，資金管理存在較大風險。為此，房地產企業在投資決策階段要做好充分的調研，做好投融資準備。在經營中應加強資金管理，提高資金使用效率。在預售后，要及時跟進回款。房地產企業應強化資金管理，提高風險抵御能力，合理配置多種資源，提升企業的綜合競爭能力，在新的形勢背景下，讓企業平穩發展。

參考文獻：

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