太原市房地產業發展的遠慮和近憂

●程 遠

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是習總書記對我國房地產業發展最權威、最重要的定位，是房地產業尤其是住宅業發展的根本遵循。20多年來，房地產業尤其是住宅業的飛速發展極大地提高了城鎮居民的居住水平，有效地帶動了相關產業的發展從而成為國民經濟的支柱產業。然而，由于發展過快，投入過大，尤其是房價的非理性快速上漲，且只漲不跌，不僅催生了產業自身的許多問題，還因此拖累和影響了實體經濟的發展而飽受詬病。反觀太原市幾十年來房地產業尤其是住宅業的發展，有許多值得我們深思、總結和探討的地方，特別是一些發展中的困擾、遠慮和近憂是不得不及早考慮思索，乃至未雨綢繆、提前謀劃的。本文試圖從遠慮和近憂兩方面對太原市房地產業尤其是住宅業進行一些粗淺的探討。

一，房地產業發展的遠慮

消費住房的人口；住宅建筑質量安全；產業發展的可持續性，也即綠色度；房地產業的技術創新和觀念創新，這四個方面影響著房地產業發展的未來。

1.城市人口的多寡、構成、增速是影響房地產業發展的重要因素。城市人口的來源、構成變化和城市產業的構成及發展變化密切相關。上世紀80年代，中央對山西的定位是全國的能源重化工基地，太原是能源重化工基地的中心城市。冶金、煤炭、機械、化工、紡織和電子曾是省會城市的六大支柱產業，西部的西山礦務局（今西山煤電集團，包含古交的四大國有煤礦共八大煤礦），城市西北部的重機、汾機、晉機和礦機；正北部的太鋼集團；西南部的太化集團和紡織企業；分散在市區的電子企業等，這些企業當年都是吸納就業人口的主要來源，其職工及家屬總人口占市區人口的比重超過一半以上。占地面積廣闊，“十里鋼城”“百里煤海”曾是太原的城市驕傲。人口普查統計資料顯示，全市城區人口的機械增長多數年份接近、時而高于自然人口增長數。從總趨勢看，自1991年后，城區人口的自然增長率逐年下降。與此同時，在城市經濟體制改革中，一些低效虧損的國企逐漸退出市場，有的支柱產業如煤炭、鋼鐵等在1998年的減員增效改革后，原有職工提前退休或下崗再就業，大批量的招工不復存在。至此，人口機械增長逐年下降。加之“退二進三”的產業結構調整改革中，受競爭力弱和環保的雙重影響，紡織電子業全線退出，太化集團整體搬出市區。支柱產業的衰減退出帶來的是人口增速的下降。盡管城區范圍幾乎擴大一倍，但人口下降的總趨勢并未改變，這種狀況在太原市2015年實行二孩政策后雖略有改善，但在2017年和2018年都未取得預期效果，按預測人口出生數反而有所下降。特別是一孩出生率在下降，主要原因是育齡婦女的絕對數在下降。這種趨勢即便有二孩政策也難以扭轉。

人口在下降，住房在增長。據初步不完全統計，全市城區內現有住宅1～1.3億平方米，達到人均30平方米左右。值得重視的是六城區有173個城中村需整村拆除改造，現已基本完成70多個。按照規劃，全部改造完成后，農民的安置房約有5000萬平方米，村集體土地變為國有土地上建設的商品房約有1億平方米，二者相加約有1.5億平方米。要全部消化這些安置房和商品房，除原城中村居民外，仍需吸納200萬到300萬人口，若按目前全市人口的自然增長率和機械增長率計算，至少需要45年才能化解庫存，短期內形成大量的空置和浪費。

2.土地、水等自然資源對住房消費有直接影響。對住房消費造成直接影響的不光是人口，土地、水等都是重要因素。太原國土面積為6988平方公里，以山地、丘陵為主。平川地僅占18%。在城六區中，建城區面積僅占總面積的3%，建城區內基本規劃為建設用地。若再擴大城市規模，占用農地建設住宅的空間便會捉襟見肘。資料顯示，2005年全市人均占有耕地0.58畝，僅為同期全省平均水平的1/3左右。經過近15年的發展，耕地面積減少頗多，與全省平均水平再度拉大。且多年來，由于土地質量差，糧食單產低，清徐、婁煩和陽曲三縣的糧食產量尚能勉強自給自足。古交市的糧食已然不能滿足當地人口的供應，當地人口的糧食及蔬菜基本靠外地輸入，從全市看，糧食時令蔬菜仍需市場調節，對外依存度高達80%以上。

其次是水資源嚴重匱乏。據統計，2005年全市總資源為5.33億立方米，人均為168立方米。盡管有引黃工程供水的補充，地下水的供應仍占到消費總量的58%，地表水僅占42%。因常年超采地下水達70年之久，地下水漏斗面積已擴大了30倍，達370余平方公里，已成為制約全市經濟和社會發展的重要因素之一。再加上森林、綠地植被的缺乏、環境污染的制約因素等，從經濟資源總量的情況看，太原市能夠承載的人口極限為400萬人左右。從實有人口看，已超載30多萬人口。

以上情況表明，太原市的資源富集程度低，資源稟賦天然不足。土地資源和水資源總量相比存量人口的生存和發展需求都明顯不足。不斷擴張的住宅建設需要盡快新增人口以消化庫存，而資源的匱乏需要減少人口來緩解經濟承載壓力，二者會形成極為嚴重的矛盾，未來這個矛盾會越來越突出。

3.房地產業的科研投入少，技術開發弱，嚴重影響產業走向高質量發展的未來。20多年來，房價只漲不跌的神話和現實，客觀上阻礙了觀念和技術的創新，多年的賣方市場固化了開發模式，遏止了創新欲望。房地產開發企業基本上是拍地——建房——銷售——再拿地——再建房——再銷售的閉環模式，全國排名前30名的房企更是如此。普遍存在的問題是投入房屋設計建造的科研資金嚴重不足。本來房地產為資金密集型產業，但絕大部分企業投入科研的資金從來沒有密集過。因此，真正高科技含量的住房屈指可數。國家倡導的綠色、安全、環保、可持續循環利用的裝配式建筑推廣乏力，積極踐行綠色低碳發展、創新發展及高質量發展的理念的熱情未被激發，通過迭代創新和全球原創，從原材料上減少自然資源開采和消耗，全面替代傳統施工方法和建筑材料，實現100%全干法裝配式技術體系，實現個性化設計、工廠化生產、裝配化施工，全力打造全產業鏈全生命周期的綠色化，尚是一個需要奮力拼搏的目標。

發展新型建造方式，大力推廣裝配式建筑，力爭用十年左右時間使裝配式建筑占到新建建筑的比例達到30%。以京津冀、長三角、珠三角三大城市群為重點推進區，常住人口超300萬的城市為積極推進區，其余城市為鼓勵推進區，因地制宜發展裝配式混凝土結構、鋼結構和現代木結構建筑。上海步伐最快，已達標。北京、浙江準備提前到2020年達標。其他城市的進展情況尚未見諸報端。太原市的步伐緩慢，尚未制定發展目標。發展綠色建筑時不我待，需要政府的鼓勵、開發企業的大幅投入以及社會的廣泛支持，共同發力，搶救式地發展綠色可持續能循環的住房建筑，實現省城房地產業的安全高質量發展。

4.住房的安全和質量是影響當前波及長遠的重要因素。國家地質部門預測及實踐表明，太原位于山西由北向南的地質斷裂帶上，歷史上曾發生過五級以上地震11次。市區的多層住宅(俗稱預制板樓)難以抵抗五級以上地震，只有高層住宅抗震設防度高達八級。但是由于幾十年來防震的技術標準和政策要求發生變化，城區內斷裂帶的具體分布和走向與城市詳規的契合度不大。加上開發企業良莠不齊，有的企業在對設計標準的執行上特別是在用料上搞變通、打折扣，使抗震性能達不到預設計要求，本應達標的高層抗震能力有了瑕疵。從技術儲備和實踐看，在高層建筑的樁基上（混合樁或灌注樁）加裝隔震墊，是帶有根本性的防震抗震措施，但遠未得到廣泛采用。至于那些建于上世紀八九十年代的七層以下的預制板建筑，這些老舊建筑甚至難以抵抗五級地震，約占全市住宅的20%左右，隱患的廣度不容小覷。若將這些老舊建筑全部及時加以抗震加固改造，市級財政需投入巨資，現有財力難以承擔。

二、房地產業發展的近憂

上述幾點探討的是遠慮問題，而眼下影響房地產業發展的問題有很多，概括起來，主要體現在生產環節、流通環節和消費環節三個方面，由市場和政策共同影響。

1.綿延起伏的價格戰導致開發企業忽視住宅的高質量發展。房地產市場的競爭主要是開發企業的競爭，其方式多年來以價格戰為主。本來企業追求利潤最大化無可非議，但是不顧社會責任一味追求高利潤就值得商榷。花樣繁多的價格戰主要有：地段價格。地段對于住宅的重要性眾所周知。房地產企業根據房屋屬性、產權性質，房屋所處地段、環境及周邊配套設施等哄抬炒作出遠超住宅實際、背離市場的價格。價格戰表明住宅的商品屬性，供需雙方存在價格博弈，但如果開發企業一味地掩蓋和忽視住宅質量安全、科技含量的多寡、舒適度的體驗來打價格戰，造成居民不斷投訴維權，就不得不引起我們的重視。

2.預售制度對房地產業的影響。制定于上世紀90年代的商品房預售管理制度，其初衷是為開發企業籌措資金。因為房地產是資金密集型產業，初始投資大，而當時開發企業普遍自有資本金不足。實行預售制，可以大大緩解企業的資金需求，保證開發工程的建設進度。這項制度的實施無疑極大地推動了房地產業的發展。與此同時，也為住宅業帶來許多問題，有了預售，有了房地產業的暴利神話，使得許多“國”字頭背景的制造業企業涉足房地產，從而嚴重影響實體經濟的發展，降低了制造業的競爭力，推高了住房價格，形成了房地產泡沫；另一方面，開發企業利用預售制度用土地抵押向銀行貸款，用項目提前預售，取得購房者的預付購房款，這樣，企業在非常有限的資本金的情況下搞項目開發，以小搏大。更有甚者，開發企業指地為房，以圖預售，實現“空手套白狼”，極端者形成詐騙，走向犯罪深淵。目前開發企業所處環境已遠非上世紀90年代開發企業的一無資金、二無項目的窘境。當初國家出臺預售政策法規的環境發生了根本性改變，事實上，大多開發企業在正式辦預售手續之前，80%的房源已經出售，預售實際上成為形式，效果大打折扣。雖然這種做法是違規的、非法的，消費者因常常有占便宜、得實惠心理而和開發企業事先約定，致使房地產執法部門很難查處，為房地產市場穩定有序發展形成障礙。由于預售而造成的住宅質量問題、物業管理問題和使用成本問題已經成為影響房地產業發展和引起社會普遍不滿的重要因素。

3.信息不對稱，購房業主缺乏知情權、參與權和選擇權。有的項目交首付時還處在打地基階段，更多的是看樣板房。實際上，樣板房和現房差距很大。首先，住戶事先不知道住宅的電路、水路的材質和路徑設計，建筑材質的設計要求無從參與。其次，業主事先不知道地下空間的設計和分配，施工期間的合同要求，材質的設計和施工選擇，無從參與。再次，業主對項目的前期物業企業招投標缺乏知情權，以至于業主入駐后出現墻皮脫落，地面開裂，墻面不平，設計與實際不符等許多問題，物業和開發企業互相推諉扯皮，住戶苦不堪言。

在售期房中，由于“三權”缺失，造成住宅設計和建設施工的“剩余”。有些住戶對水路、電路、燃氣設備和室內空間布局的靈活偏好，又凸顯了開發企業進而設計單位還有政府職能部門政策、設計和建設施工的相對滯后和不足。不足和剩余共存，形成裝修及二次裝修的極大浪費和環境污染。問題上是表象，本質上是國家有關住建部門應對住宅項目的選址設計期、建設施工期和交付使用期缺乏信息公示，包括設計理念、空間布局、功能使用、材質選取、環保節能和居住要求等。這種狀況不改變，開發企業和住宅消費者的“兩張皮”現象引發的問題很難解決。

4.房地產市場的監管不到位。開發企業的良莠不齊，準入門檻把關不嚴，建一個項目注冊一個公司，打一槍換一個地方，使得開發市場亂象叢生。對中介企業準入條件的不斷放寬，如只需工商登記即可從事房產銷售和交易中介。客觀上增加了房產交易管理部門、房產確權登記部門，尤其是房地產市場監管執法部門對中介市場的管理難度。對于捂盤惜售、待價而沽的問題，“一房兩賣”或“一房多賣”的問題，面積和價格欺詐問題，甚至中介或開發企業卷款跑路的問題等等，往往事前不知情，事中不了解，事后追蹤難。解決問題的成本不斷上漲，效果往往事倍功半。

5.房地產市場政策變化快，行政干預多，市場管理的長效機制尚未建立。近幾十年來房地產價格起伏不定，調控措施接連不斷。隨市場的波動，政府的限價、限購、限貸和限售政策輪番使用，雖然在短期內抑制了投機和炒作，穩定了市場，但是城市建設的剛需使得地方政府對土地財政的依賴短期內難以改變，這種依賴又不斷侵蝕著房產市場的調控政策實施的效果。行政干預偏多不僅擠占了市場自我調控的空間，也扭曲擾亂了市場的供求關系，同時地價推動房價不斷上漲，時而過快上漲，價格過多偏離價值。不論投機炒作還是剛需購房，甚至加杠桿購房綁架了有支付能力的消費需求，不僅使年輕一代過早地成為忠實房奴，中國的啃老國情將父母輩也拖累成為準房奴，直接導致了居民家庭儲蓄的絕對數和相對數的雙下降。作為對價，自然萎縮了其他消費需求，也透支了消費的未來。實體經濟的“脫實向房”“脫實向虛”和居民家庭的高杠桿買房的雙向發力，加之國際環境的不寬松，造成以制造業為首的實體經濟傷痕累累，就業狀況不容樂觀，收入預期很難向好。群眾之所以熱衷于買房而不是租房，一方面是“有房就有家，有房就有根”的中華民族傳統觀念使然，另一方面更為重要的是持有住房的成本低廉。我國目前住房消費的稅制是流通環節高稅，持有環節無稅。這種狀況相比發達國家正好相反，擁有兩套以上住房的城鎮居民家庭也不在少數，正因如此，囤房和炒房才有了生存空間，存量房交易市場始終難以火爆，真正的住房需求很難摸清，住房的浪費型折騰型消費難以遏制。政府對土地財政的依賴不能及時擺脫，房產稅不能及時開征，“高端有市場，中端有供應，低端有保障”的租售并舉的住房體制不能及時建立，長此以往，不僅房地產業的穩定可持續發展將成為一句空話，也會影響到相關產業的可持續發展。

6.租售并舉的新住房體系尚未建立。租售并舉是國家對我國住房制度改革的頂層設計，是對我國今后城市居民住房保障的戰略安排。省、市政府高度重視并出臺了相應的管理辦法。然而實際情況是政府本身沒有供應專門的土地用于建設租賃房。有些企業建了零星的租賃房，但不成規模，全市布局也不盡合理。針對吸引高中端人才的人才房建設進度不夠快，以特價優惠房吸引來并人才沒有落地，面向新就業的大學生和外來務工人員的出租房呈現量少房缺的境地，即便是面向本市居民的困難家庭廉租房，也因施工進度、付款進度、竣工驗收交房進度遲緩，難以滿足符合條件困難家庭的住房需求，不得不以發放廉租補貼來緩解廉租房實物不足的問題。

上述遠慮和近憂只是相對而言，近憂解決不好，可轉化為遠慮；遠慮若能及早重視著手解決，假以時日，可轉化為近憂甚至無憂。從根本上解決遠慮和近憂的辦法主要有：第一，振興地方產業，繁榮實體經濟，實現充分就業，進而廣泛吸引外來人才，人才興，產業興，住房消費有了目標人群，這是解決所有問題的總鑰匙；第二，認真落實新《土地管理法》，節約集約利用土地尤其耕地，采取一切措施激活二手房市場，增量房建設應控制在原有國有土地上；第三，在國家未出臺取消預售制的情況下，對預售資金進行嚴格監管，盡可能增加消費者對商品房的知情權、參與權和選擇權；第四，適時出臺省城鼓勵生育的福利政策，確保城市家庭生得起，養得起，以盡快遏止城市人口下降的局面；第五，積極爭取國家將太原市確定為征收持有環節房產稅的試點城市。

房地產業為太原市支柱產業，帶動的下游產業鏈條長，其帶動作用短期內不會改變。因此，建立房地產業長遠可持續發展的長效機制刻不容緩。無論長遠打算，還是近期舉措，都應顧全大局，綜合施策，從而在達到房地產業尤其是住宅業自身穩步發展的同時，推動全市經濟和社會協調穩步發展。