廣西公共租賃住房運營管理研究

廣西壯族自治區財政廳綜合處 陳雪花 黎基欽 鄭 煒 黃紹婷

一、公租房建設運營管理的現實背景

(一)公租房的基本內涵

公租房是指限定建設標準和租金水平，按照保本微利的原則，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。公租房具有限定配租條件和租金水平的局部競爭性、局部排他性，具有準公共物品的屬性。這一屬性決定了公租房必須由政府主導，并充分利用各項資源要素，積極調動各類社會資源，從而提高公租房建設和運營管理效率。我國公租房不僅包括并軌前的廉租房，還包括人才公寓、單位租賃公寓、白領公寓、外來務工人員集體宿舍等類型。公租房是我國實現“住有所居”住房保障目標的重要手段，有效解決了“夾心層”群體的住房問題，拓寬了保障性住房的保障范圍，具有廣泛而深遠的意義。

(二)公租房發展的政策背景

1.城鎮化催生公租房。改革開放以來，我國城鎮化快速發展，1978～2009年，全國常住人口城鎮化率從17.9%增長到46.6%，城鎮化的快速發展帶來了中心城市人口的快速集中，進而快速集聚并釋放大量的住房需求。同時，根據國家統計局數據，全國高校畢業生從1978年的16.5萬人增長到2009年的531.1萬人，增長了32倍，中心城市人口集聚效應更為顯著。隨著城市土地進入稀缺時代，商品房價格持續上漲，居高不下，部分中等偏下收入群體既無能力通過市場購買住房，也無機會購買經濟適用房，階段性住房供需矛盾突出。為了彌補我國住房租賃市場的空缺，切實解決經濟發展轉型和城鎮化進程中大量增加的“夾心層”群體住房問題，公租房應運而生。

2.公租房發展重心轉移。2009年政府工作報告首次提及公租房，指出“要加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，積極發展公租房”。2010～2015年，公租房進入房源快速建設和籌集階段，各項政策紛紛出臺，配套財稅優惠政策陸續跟進。2010～2011年，國務院在遏制房價過快上漲、促進房地產市場平穩健康發展的有關文件中強調，中央以適當方式給予資金支持，鼓勵社會資本積極參與公租房建設并給予土地、稅收、財政補助等優惠政策，要求各地可采用政府投建、企業投資、商品房配建等方式，加快公租房供應。顯然，大力推進公租房建設是當時房地產市場宏觀調控，實現“住有所居”目標的重要手段。2010年6月，住房和城鄉建設部等七部委聯合印發《關于加快發展公租房的指導意見》，明確了公租房的重大意義、基本原則、租賃管理、房源籌集、政策支持和監督管理等，首次從政策層面將中等偏下收入群體和外來務工人員納入住房保障計劃，這對完善我國住房保障體系具有重大意義。2012年，住房和城鄉建設部印發《公共租賃住房管理辦法》，規范了公租房的申請、分配、運營、使用、退出和管理等。此外，財政部、住房和城鄉建設部針對實施過程中出現的問題，在吸引、鼓勵社會資本參與建設運營管理、稅收優惠、財政資金投入和引導、資產管理、分類保障等方面出臺了系列配套政策，內容日漸清晰，可操作性越來越強。

2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產市場日趨穩定，總體按照“高端有約束，中端有市場，低端有保障”的思路，分城施策實施常態化調控手段。通過大規模投建公租房的房地產調控手段告一段落。2017年，住房和城鄉建設部等四部委印發《關于進一步做好公共租賃住房有關工作的意見》，要求各地區全面清理盤活政府投資公租房，加強配套基礎設施建設，強化長遠規劃和管理。同時，中央停止從全國層面上對公租房建設資金的支持，把公租房的發展重心從著重抓房源的建設籌集轉移到重點抓運營管理上。2018年起，先后出臺政府購買公租房運營管理服務試點、加強公租房資產管理、規范發展公租房等一系列管理文件。2019年，住房和城鄉建設部等三部委辦公廳印發《對部分城市新籌集公租房給予中央補助的通知》，明確從2019年起只對全國71個大中城市新籌集公租房給予中央補助資金。

從國家體制機制建設和政策導向看，發展公租房重心從加快房源供給逐步轉向鼓勵多主體供應、按需籌集、提高運營管理效率方面。隨著大量的公租房建成和交付使用，如何引導社會資本參與運營管理、健全準入退出機制、完善后期管理和可持續運營等成為發展好公租房的重點。

(三)完善公租房運營管理的客觀現實要求

2017年在中國共產黨第十九次全國代表大會上，習近平總書記提出，中國特色社會主義進入了新時代，我國社會主要矛盾發生了歷史性變化，開啟了決勝全面建成小康社會、全面建成社會主義現代化國家的新征程。公租房作為我國住房保障體系重要的補位政策，提高運營管理服務水平是增進人民福祉、為人民謀幸福的重要事業，是新時代的客觀現實要求。

1.國家治理體系和治理能力現代化的基本要求。習近平總書記指出，國家治理體系和治理能力是一個國家的制度和制度執行能力的集中體現。要提高國家機構履職能力，實現黨、國家、社會各項事務治理制度化、規范化、程序化。住房保障是關系人民群眾切身利益的重大民生工程，“住有所居”是建設社會主義和諧社會重要目標，是國家職能的基本體現。發展公租房可以滿足各收入階層的住房需求，引導居民建立合理的住房消費觀，抑制房價攀升，深化“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，促進經濟健康發展和社會和諧穩定。運營管理好公租房有助于深化住房保障制度，促進房地產市場平穩健康發展，提升政府管理服務效能。

2.滿足人民日益增長的美好生活需要的本質內涵。習近平總書記在黨的十九大報告中強調，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。公租房不僅要保障群眾住得進，穩得住，更要注重住得好、住得樂、有尊嚴。運營管理好公租房，滿足群眾日益增長的美好住房需求，是堅持“以人民為中心”的重要體現。

3.全面建成小康社會補短板的必然要求。2020年是全面建成小康社會的收官之年。習近平總書記在《關于全面建成小康社會補短板問題》中指出，衡量全面小康社會建成與否，既要看量化指標，也要充分考慮人民群眾的實際生活狀態和現實獲得感。公租房在保障低收入群體住房需求、緩解中等收入群體、新市民階段性住房困難方面發揮了重要作用。運營管理好公租房則是在解決好量的問題基礎上，通過質的提升，不斷增強群眾共享改革發展成果的獲得感和幸福感。

4.提高財政資金使用效益，促進國有資產保值增值的內在要求。政府投資建設是公租房早期主要的籌集方式，地方政府通過各級財政補助資金、增值收益中提取的廉租住房補充資金、出地出讓收益、地方債券和市場化融資等方式籌集建設資金。在保本微利的原則下，公租房項目依靠住房租金收入難以平衡前期投入和后續支出。隨著國有資產折舊，后期運營維護成本逐年遞增，運營管理好公租房的房屋和公益性、商業化的配套設施，有助于放緩國有資產折舊減值速度，拓寬國有資產增值渠道，在保障群眾獲得更好的住房體驗的同時，提高財政資金的產出效益。

二、廣西公租房發展現狀及運營管理存在的問題

(一)廣西公租房發展現狀

1.財政資金投入效益顯著。2010～2015年是廣西公租房大規模籌建期，累計籌措財政補助資金130億元支持29萬套公租房建設。2016年起，公租房房源籌集步伐放緩，重點轉向加強公租房運營管理。2017～2018年共籌措財政補助資金5.1億元支持4.55萬套公租房完善配套基礎設施建設，從硬件配置上提高運營管理服務能力。2019年起，中央財政補助資金專項支持71個大中城市新籌集公租房，南寧、北海、桂林納入支持范圍，獲得中央財政補助資金2.3億元。與此同時，2017～2019年，廣西分三批對全區政府投建公租房進行摸底調查，共盤活長期停建公租房1980套，調價收回資金0.41億元。根據廣西壯族自治區歷年資金下達文件，截至2020年5月，廣西通過政府投資新建、購買、企業投資新建、商品房配建、長期租賃等方式，共籌集公租房47萬套。其中，政府投資公租房小區建設4207個，基本建成38.8萬套，已分配入住37.3萬套，入住率96%。累計基本建成企業所有的公租房4萬套，已分配入住3.3萬套，入住率82.5%，有效解決了新就業無房職工、城鎮轉移人口的住房困難問題。重點支持鄉鎮衛生院、鄉鎮教師公租房建設，基本建成3.7萬套，已分配入住3.5萬套，入住率95%，有效解決了基層醫療衛生、教育等特殊群體住房需求問題。

2.政策體系建設逐步完善。廣西積極貫徹落實黨中央和國務院的有關工作部署，逐步完善公租房體制機制建設。2011年，自治區人民政府頒布《關于加快發展公租房的實施意見》，從公租房規劃建設、房源籌集、政策支持、準入、租賃、退出和監督管理等方面作出了明確規定，從自治區層面對公租房籌集和運營管理給出了指導性意見。2013年，自治區政府辦公廳頒布《關于印發〈廣西壯族自治區保障性住房管理暫行辦法〉的通知》，明確了包括公租房在內的保障性住房的項目管理、規劃與設計、土地、資金、分配、運營、退出、監督等方面的具體要求，具有重要的指導意義。2015年，自治區住房城鄉建設廳頒布《關于印發進一步做好公租房分配入住相關工作實施意見的通知》明確提出要加大公共服務設施、公共安全設施等配套基礎設施的建設，完善公租房申請、受理、配租、輪候等制度，強化“以房養房”、提升服務水平等后期運營管理要求。同時，將發展公租房納入“十二五”“十三五”住房保障建設規劃中同謀劃、同部署、同落實、同考核，分年度制定住房保障工作實施方案，有計劃、有步驟推進公租房發展。2020年，自治區財政廳、住房城鄉建設廳頒布《關于印發廣西城鎮保障性安居工程資金管理辦法的通知》，再次明確了包括公租房籌集在內的保障性安居工程補助資金的分配方法、使用范圍、績效考核和結果運用。

3.創新管理主體初見成效。一是積極運用PPP模式吸引社會資本參與投建運營。為提升政府服務水平，提高公租房資源配置效率，改善住房保障服務，2016年，欽州市原財校公租房小區項目納入PPP試點。該項目位于中心區域繁華商業區、就業密集區和城市聚居區，交通、醫療、教育等配套設施布局合理，總建設套數200套。目前該項目“兩報告一方案”已通過專家評審并經政府批復，現處于社會資本方招投標階段。該項目的試點成功將為其他市縣提供可參考的經驗。二是穩步推進政府購買公租房運營管理服務。2019年，廣西作為全國政府購買公租房運營管理服務試點的8個省(區、市)之一，將南寧、柳州、梧州、欽州、百色和賀州市平桂區5市1區11個小區共7821套公租房納入服務試點。目前，各試點地區已通過公開招標、競爭性磋商、擇優選擇和戰略合作方式確定了承接主體，購買內容包括信息系統建設、智能化建設、準入退出管理、租金收繳、房屋維護等方面。

4.績效監管網絡織密織牢。2011年，自治區政府辦公廳頒布《關于印發〈廣西壯族自治區住房保障工作考核問責暫行辦法〉的通知》，對加強月報、統計報告、檔案管理等方面的制度建設，健全機構、加強基礎管理、提升管理服務、信息化建設等基礎管理的考核，強化激勵和問責等幾個方面提出了具體要求。2013年，自治區住房和城鄉建設廳頒布《關于印發〈廣西住房保障資源配置監管規程(試行)〉的通知》，強調了對保障性住房分配后管理和保障對象申請審批過程的監督，規范監管規程。2015年，自治區財政廳頒布《關于印發廣西城鎮保障性安居工程財政資金績效評價實施細則的通知》，明確了財政補助資金使用管理績效考核和結果運用，進一步強化財政資金的使用效益。同時，自治區審計廳從2010年起，連續10年對城鎮保障性安居工程項目建設、財政資金管理和使用、公租房配租和租金收繳等開展跟蹤審計，加強審計發現問題整改工作。

(二)公租房運營管理存在的主要問題

1.政策更新完善不及時。廣西公租房政策體系在“十二五”規劃期間已基本搭建。由于中央政策總體導向和基本框架沒有變，廣西在“十三五”期間主要通過年度實施方案落實公租房相關政策。隨著發展公租房的重點和難點逐步轉向后期運營管理，運營管理中暴露的政府等管理主體職能不清晰、管理效能不高，各協調機構分工不明確、合力不強，管理服務標準不統一、不規范，監督管理不嚴格、考評形式化，人防技防手段欠缺等問題，一定程度反映了體制機制建設不健全、不細致，約束性弱。目前，廣西在完善科學規范的運營管理模式、精準匹配的準入退出機制、獎懲分明的監管機制、高效統一的信用體系等方面仍有不足。

2.房屋使用管理不規范。一是公租房被違規挪用。2018年審計發現，全區抽查項目中有71個政府投建公租房項目出現違規使用問題，涉及套數636套，集中出現在縣、鎮一級，主要用于政府部門辦公用房、學生宿舍等方面。市級公租房主要違規用于物業公司業務用房、租戶活動中心、商鋪經營用房等。二是準入機制落實不嚴，公租房違規分配給不符合條件的人員使用。2017～2019年，審計抽查市縣中共有2050戶家庭違規入住公租房，主要原因在于部分居民虛報、瞞報家庭收入和資產，申領條件不細致，審查人員違規審批等。三是租金收繳難度大。2017～2019年審計發現部分項目長期欠收，抽查項目共欠收房租1522萬元，如崇左市A縣公租房項目，2019年應收租金165.03萬元，實收租金43.17萬元，應收未收租金121.86萬元，占應收租金74%。四是違規行為取證難。部分租戶條件發生變化不再符合保障條件但未按規定主動及時退出。2017～2019年審計發現，部分租戶在擁有居住、商業等房產，家庭財產收入提高后仍繼續享受公租房，涉及823套。五是運營管理缺乏統一標準。目前，各市縣運營管理主體有所不同，對運營管理機構和物業服務管理沒有統一的服務標準和考核標準。而且，運營管理機構總體面臨人才短缺、總量不足、專業性不強、服務水平不高、管理不規范等問題，各小區管理水平參差不齊。

3.監管績效考評不到位。一是內部監督懲戒不嚴格。目前，公租房申請條件主要為居住地、人均住房面積、人均年收入、實物資產等較為籠統的規定，審批人員有較大的權利尋租空間，且缺乏必要的內部監督機制，審批人員失職失責行為不易發現且懲戒較少。二是社會監督渠道不寬泛。目前社會監督主要方式是通過公開公示、電話信件反饋等，表面上廣而告之，實際上關注度不夠、知悉范圍較窄，監督作用有限。三是居民違規懲戒力度弱。對違規申領租戶大多只是實施3年或5年內不得再次申請公租房的政策，懲罰力度弱，投機成本低。四是財務管理不嚴格。2019年審計發現，桂林市A縣教育系統2019年收取公租房租金22萬元，已上繳國庫5.9萬元，剩余16.2萬元尚未上繳財政。B縣9個鄉鎮衛生院、2個鄉鎮教育系統收取的公租房租金共計39萬元滯留單位財務賬上，未及時上繳縣財政，涉及套數298套。五是運營管理機構績效考評結果運用不足。目前各市縣運營管理機構大多處于壟斷地位，績效考評結果運用流于形式，運營機構普遍旱澇保收，積極性不高。

4.經濟效益難平衡。一是部分市縣前期融資投入大。公租房在保本微利的原則下，租金收入扣除物業補貼、房租補貼、維護養護等日常運營管理成本后可用于還本付息的資金不多，對于融資舉債投資建設的項目，還本付息壓力大。二是公租房后續維護成本高。公租房作為國有資產，為了保障居民基本的居住質量，必須對房屋的后續使用、維修、更新、改造等持續投入資金。隨著建筑使用時間加長，房屋老舊、設備老化，未來還需要投入大量的人力、物力、財力維修養護。三是部分市縣住房和商業配套設施閑置時間長。2018～2019年審計抽查項目發現，2290套公租房因項目選址偏遠、需求不足等原因閑置時間超過一年。此外，政府投建的公租房大多選址較遠，周邊生產生活出行等基礎設施配套不全，項目配套的商業住房大多處于閑置狀態。

三、國內外公租房運營管理的經驗

公租房是經濟發展和社會進步的產物。20世紀50年代，美國、英國、荷蘭、新加坡、日本、中國香港等經濟社會發展較快的國家和地區優先發展公租房。經歷了七十年的發展，其在立法、運營管理方式、準入退出機制、基礎設施配套服務方面建立了較為成熟的體系。在我國，北京、上海、重慶等城市化進程較快的城市，在運營管理主體選擇、準入退出機制、社區建設等方面積累了豐富的經驗。通過分析借鑒國內外的運營管理經驗，可以因地制宜地補足廣西存在的短板和不足，更好地發揮公租房的社會效益。

(一)完善的法律法規體系

1.完善的法律保障體系。美國通過立法等強制性手段保障中低收入群體住房保障問題，先后頒布《國家住房法》《住房和社區發展法》《國家經濟房法》等法律實現住房保障目標。英國尤其注重立法為先、制度先行，相繼頒布了數十部住房相關法律法規，如《住宅法》《住房與建筑法》《住房與規劃法》等，為住房保障走上規范化道路奠定了良好的立法基礎和強有力的法制保障。中國香港作為地少人多、租賃住房僧多粥少的典型地區，為有效實施長遠的住房保障政策，必須依靠完備的住房法律體系保駕護航。先后制定了《房屋條例》《建筑條例》《業主與租客條例》等法律法規，從立法上規定了住房保障適用對象、保障標準和水平、資金來源、運營管理機構的建立、運營職責及懲戒辦法等。同時制定可操作性很強的實施細則，避免尋租行為發生。

2.健全的體制機制建設。英國財政部、環境交通和區域部、社會福利保障部3個政府部門，從利率優惠、住房政策、公共住房建設與維修資金的分配、公房優先購買權、失業居民還貸等幾個方面作出了明確規定，保障不同層次居民住房需求的實現。中國香港建立自上而下、權責清晰的管理機構，運營管理延伸至每個公租房社區，并進行嚴格的評審和監督。每個社區均設有租約事務管理處，執行租約條款、管理各項租賃事宜。與中國香港地區類似，重慶市每個公租房項目都設有公租房管理中心，隸屬國土房管局，按800戶配1人的比例配置管理人員，負責公租房運營管理的相關事宜。健全的法律法規體系、完善的體制機制建設保障了公租房運營管理有法可依、有規可循。

(二)專業規范的運營管理機構

為了提高公租房的運營管理水平，瑞典、英國、法國、新加坡、荷蘭等國家依托專門機構負責管理，尤其注重調動非營利性組織等社會團體的力量。法國專門成立非營利性組織——低租金住房聯合會，由其承擔大部分公租房投融資、實物建設和運營管理職責等，法國政府給予財政補貼、貸款優惠、貼息等政策傾斜。為了規范非營利性組織的行為，荷蘭通過頒布《住房法》明確規定住房協會的合法權利和義務，其既承擔著公共服務職能，又以獨立的私人組織參與市場活動。住房協會可優先承接社會住房建設，但必須在住房市場中優先保障低收入家庭的住房需求。為鼓勵住房協會積極參與市場化運營，荷蘭政府停止了對住房協會的資產津貼和政府貸款，同時成立了社會住房擔保基金，為住房協會提供長期貸款擔保，增強貸款能力，降低社會住房的開發成本。上海市將公共租賃住房建設投資、房源籌措和經租管理等全盤交由運營管理公司實行市場化運作。廈門市使用管理和監管工作由房產局負責，審核、經租等具體工作由公房管理中心承擔，物業管理由非營利性國有企業負責。無論是國外依托非營利性組織，還是國內交由專門住房保障中心運營管理，提高管理效率和服務水平是出發點，提高居民的住房滿意度和幸福感是落腳點。

(三)精準嚴格的準入退出管理體系

在準入機制建設方面，我國香港地區為了將公屋公平分配給急需住房的中低收入人群，制定了科學的申請資格標準，包括共享頤年優先配屋計劃、長者安居樂優先配屋計劃和新市樂天倫優先配屋計劃，對申請者的年齡和家庭成員進行了細致的規定，減少了運營機構審批核定的自由裁量權，最大限度保障了公屋的利用效率。北京、廣州、廈門、大連等城市對申請者的收入水平進行了細化的分類，包括申請人居住人數、收入水平、家庭資產情況、人均居住面積等。其中，廈門建立了嚴格的市區聯動“五審、二監督、二公示、多部門協查”的審核制度。“五審”即通過居委會、街道辦、民政局、公房中心、國土房產局五級審核；“二監督”即監察局和信訪局全過程監督；“二公示”即由戶籍所在地、實際居住居委會組織在社區和全市公示；“多部門協查”即通過公安、房產、金融、稅務、工商、社保、交通管理等各職能部門，依法提供申請人戶籍、房產、收入、資產等信息或證明。

在退出管理方面，香港地區房屋委員會針對不同的公屋計劃設立一系列嚴格的退出機制。公共租住公屋滿10年以上的租戶必須兩年申報一次家庭收入和資產，不申報或超過準入上線的，給予按市場租金租住1年的寬限期，到期立即終止租約。對于長者安居樂住屋計劃的老年人租戶，戶主或配偶去世后，需重新申報準入條件，否則及時收回。此外，為鼓勵條件改善租戶主動退租，給予一定額度的無息貸款和一定期限的安居還款補助金，有效減輕騰退租賃，節約行政資源。精準細致的準入條件、靈活的動態監管和分級分類的退出管理機制，有效保障了公租房的公平性和配置率。

(四)人性化的配套管理服務

陜西省為了推進公共服務均等化、普惠化、便捷化，將公共服務、社會管理資源及其平臺下沉到公租房小區。組織教育、警務、社區管理、就業援助、商業服務、文化、文藝、醫療養老、體育健身等基本公共服務向小區延伸，設立辦事機構。發揮司法、環保、工會、共青團、婦聯等部門和組織的作用，在小區開展社區公益活動，免費提供法律援助、糾紛調解、兒童課外輔導、心理疏導等服務。將所有入住的公租房納入社區管理，支持居民依法成立自治組織，建立居民自治議事制度，引導居民參與社區共建。廈門市針對不同的租房群體，推出“安居公舍”系列產品，涵蓋健身、社區便利店、咖啡館、公共廚房、公共洗衣房、貼心管家等，打造“安心居住、優質服務、共享空間、智慧管理”的公租房新社區。同時，組織編制《廈門市社會保障性住房小區管理服務規范》，從小區環境、配套設施、客服品質、企業建設、社區文化、人才管理六個方面作了規范管理。

(五)嚴厲有效的懲罰機制

中國香港地區和新加坡保障性住房政策有效推進的經驗之一是實行嚴厲的懲罰機制。任何違規申領公租房、利用公租房牟利的，一經查出，必受嚴罰。中國香港房屋署成立專責調查機構實行動態監督機制和嚴厲的懲罰措施，對虛報材料、違規入住的，立即終止租約，根據法律檢控一經定罪，可判罰款2萬港元及監禁6個月。新加坡規定租屋在申請5年之內不得轉讓或用于商業性經營，否則將處以高額罰款或者牢獄懲罰。租戶必須如實向建屋局提供詳細的財產、收入檔案資料，一經發現虛報、瞞報，處以5000新元罰款或監禁6個月，嚴重者兩者兼施。實質性的追究與懲罰機制，使申請者的違法違規成本加大，促使惡意申領租戶退出公租房，確保真正需要的居民享受應有的公租房保障。

四、對策和建議

(一)制度先行，完善公租房保障體系

1.完善公租房運營管理實施辦法。隨著發展公租房重點轉向后期運營管理方面，自治區本級應出臺加強公租房運營管理服務的指導性文件，進一步明確和規范運營管理實施主體職責、組織構建和人員配備、房源接管、租房及租戶管理、配套事務管理、監督評價和績效考核等方面的要求。出臺政府集中投建、商品房配建、長期租賃等政府所有產權的公租房分類管理辦法，明確管理主體和租戶的權責，規范房源使用、物業管理、配租管理等。制定面向環衛、公交、教育、衛生、輔警等公共服務行業特定人群的定向配租管理辦法，實行分類管理、定向配租、集中審核、聯合監管等方式，提高保障對象精準度。制定公租房租金收繳管理辦法，明確租金收繳的程序、使用范圍、資金監管、懲戒處罰等，規范財政資金的使用管理，提高資金的安全性。

2.制定公租房運營管理服務和績效考核標準。建立公租房運營管理服務標準化目錄，統一規范小區社區服務、物業服務、維修養護管理、信息化建設等標準，明確參與運營管理單位責任清單，建立管理主體紅黑項目庫，強化物業服務、承接主體和運營管理服務績效考核量化指標，注重對運營管理機構經租管理的配套商業住房收益指標的考核，明確考核指標和獎懲辦法，不斷提升管理服務水平。

3.制定科學合理的運營管理服務定價機制。例如，武漢市聯合專業機構開展政府購買公租房運營管理服務定價模型構建及動態調整機制研究，按照“以事定費”的原則，統籌考慮經濟性、公益性、社會性、服務性、項目規模以及財政資金使用效率等因素，依據經濟社會發展，擬采用兩部定價法的方式構建基礎項目預算定價模型，測算政府購買公租房運營管理服務價格，形成價格動態調整機制。廣西應結合經濟社會發展水平、承接主體實力、市縣財力等因素，建立全區運營管理服務定價機制，指導市縣提高資金使用效益。

4.完善公租房監管機制。建立住房保障內部審查懲戒機制，規范審核人員的審批職權，提高違規審批、信息泄密風險，保障租戶的合法權益。建立聯合巡查審查機制，與民政、公安、稅務、社保、公積金、車管等部門實行數據共享、聯合督查機制，強化聯網數據比對，動態監測租戶的準入條件。出臺公租房信用體系建設實施意見，建立以“制度建設為核心、聯合懲戒為關鍵、信息平臺為支撐”的信用體系，實施負面清單管理制度，明確失信行為目錄及認定標準，對申請審核、分配供應、配租使用、退出管理等各個階段實行全過程監管。

(二)因城施策，科學選擇運營管理主體

建立以政府為主導，專門機構負責運營管理的模式，將運營管理服務職能逐漸從政府部門中剝離，推進運營管理服務市場化、專業化和規范化。首先要整合各部門資源，原則上一個市縣確立一個政府責任主體，負責區域內住戶資格審查、監督管理、運營管理服務等工作，避免多頭管理。對于承接主體比較成熟的市縣，可采用政府購買公租房運營管理服務方式，根據小區特點和運營管理現狀，將入住和退出、信息采集、住戶檔案、租金收繳、維修養護等事項納入購買內容，明確服務標準和量化指標，加強績效評價和結果運用。特別是委托如房管所等公益二類事業單位運營管理的市縣，要結合事業單位分類改革財政補助方式，逐步將財政大包大攬的補助方式轉變為政府購買服務方式，積極引入社會機構參與競爭，提高管理服務的質量和水平。對于商業配套設施較多的小區，可將商業配套經租管理打包委托企業實行市場化運營。結合小區地段、周邊商業氛圍、商業配套標準等開展市場調查，明確經營收益、托幼、養老、家政等配套服務方面的運營管理量化指標，并將考核結果作為續約、支付管理費用等重要參考。對于公租房籌集任務重，并已成立住房保障中心的市縣，建議將建設運營管理職能從事業單位中剝離，整體改制為企業或非營利性機構，統籌負責區域內公租房的投融資、建設收購和運營管理職責。

(三)精準靈活，完善準入退出機制

1.精細化準入條件，科學配租。一是制定公租房準入操作細則，針對不同行業、不同類別人員收入水平、家庭成員、住房支付能力、就業狀況等設定精細化的準入標準并設置相應權重，實行精準計分制；明確審批操作規程、配租規則和程序，減少自由裁量權。二是堅持適當混居和分類配租相結合。合理安排特困群體、新市民、剛畢業大學生等各類群體混居，避免群體分化帶來的社會矛盾。同時兼顧租戶工作、生活便利性，根據不同群體的需求科學配租。若租戶家庭成員中有老人、殘疾人、慢性病人等特殊人群，應優先配租至醫療、交通、養老、家政等配套服務較為齊全的整租式公租房。若租戶中有幼兒、適齡兒童等，應優先配租至托幼、教育、培訓等配套服務較為完善的公租房。三是探索實行長中短不同租期的公租房。目前，公租房最長租期為5年，期滿后需及時騰退。隨著城鎮化進程加快，大量人群涌入城市，不同層次群體的住房保障需求不同。對于中等收入群體、新畢業大學生等存在階段性住房困難的群體，可配租至短期(5年)公租房，提高公租房周轉率；對于穩定就業農村轉移人口，環衛、公交等特定人群，可配租至中期(10年)公租房，緩釋購房壓力，保障住房需求；對于優撫對象、孤老病殘、低保等特困群體，可配置至長期(20年)公租房，實行救助制度，保障最低收入群體的長期住房需求。

2.加強檔案信息管理，實行動態調整。通過巡查、普查等實地摸排方式，結合“互聯網+政務服務”等大數據手段，強化與民政、公安、稅務、社保、公積金、車管等部門的數據共享，建立分行業、多層次、分類別人員檔案，切實做到高效、精準。提高收入核查審查技術手段，強化租戶信息動態調整。建立房源和租戶信息數據庫，利用大數據平臺實施動態監控，通過水電氣繳款情況、門禁系統、租金繳納等核查房屋使用情況，定期上門復核保障對象人口、住房和經濟狀況變化情況等。

3.激勵與懲罰并重，實行分類退出機制。對于入住后財產收入或其他資產條件改善不符合租住條件的，應以激勵方式引導其主動退出，如提供經適房優先購買權、降低首付比例、購房補貼等。對于租期已滿仍符合準入條件且無其他房源的租戶，應提前半年介入租戶資產審核，積極與經適房等房源對接，提供購房咨詢，激勵其盡快擁有自有住房。同時，適當放寬退出期限，按照市場化資金給予6～12個月的緩沖期，建立延租住戶檔案，加強日常監管。對于瞞報、虛報財產收入違規入住、惡意拖欠房租、無正當理由空置、轉租、轉借、經營等租戶，執行嚴格的“一票否決”退出機制，及時解約，限期退出公租房。以押金扣留、門禁失效、補貼暫停等方式輔助退出，同時列入房產登記、銀行稅務、住房保障等聯網失信名單，并在居住地、單位、戶口所在地等實行公示懲戒。

(四)“六位一體”，提升管理服務水平

1.健全房屋管理、物業管理等日常監管機制。建立房屋使用管理臺賬，規范房屋使用范圍，預防監管自盜。要加強對水電路氣、小區環境等公共設施的維修養護，利用人臉識別、門禁系統等信息化手段，推動日常管理的智能化和精細化。建立租戶評分體系，對按時繳納房租、物業費，落實垃圾分類，合理使用公共設施的租戶予以加分，對惡意破壞小區公共設施和環境、拖欠房租和物業費的，予以扣分。評分結果影響租戶續約、購買經適房、申領租金補助等。

2.實現公租房小區社區管理全覆蓋，強化自治管理。以居民自治為方向，踐行共建共享共治理念，統籌各類資源，成立公租房社區管理委員會，專職對接民政、公安、市政、園林、街道辦等相關事宜，負責社區事務的綜合協調和服務。在社區內部，構建以居委會為主體，警務室、房管中心、物業公司、衛生服務站、治安巡邏、文體娛樂于一體的社區組織體系，實現小區公共服務全覆蓋。利用自治管理加強社區精神文明建設，通過從租金收入中安排一定的社區活動經費，組織夕陽聊天室、青年議事小組、舞蹈隊等，豐富居民的業余文化生活，增強歸屬感和認同感。

3.強化社區公益服務。支持有條件的小區建立公益服務站，以駐點形式把志愿服務常態化。引導志愿者協會、社會公益組織、企業、衛生機構等向小區居民提供定點幫扶服務，如為老年人、殘疾人提供理療按摩，為適齡兒童提供課外輔導，為低保、就業困難家庭提供職業規劃、就業培訓等。

(五)多措并舉，強化監管懲戒效果

1.強化常態化監督和巡查審查并重。加強公租房審批人員、運營管理人員業務培訓、職業道德教育、法律法規教育和警示教育等，實行審批人員定期輪崗和談話制度，強化內部監督和管控。實現房源信息、租戶基本信息、配租輪候信息、審批意見等全信息公開公示，通過網站、微信公眾號、紙媒等渠道，有針對性地在工作單位、當前居住地、戶口所在地、擬承租社區等實行公開公示，開設日常線上反饋和線下監督舉報電話，及時受理投訴舉報。堅持年度專項檢查、季度隨機檢查、月度定點檢查、日常巡查等，持續保持公租房管理監督態勢。

2.加強財務管理，確保租金足額上繳。一是建立租金收繳臺賬和明細清單，按月清理租金臺賬，設立欠繳預警通報，督促管理主體及時上繳租金收入，對于違規截留財政資金計入績效考評結果，予以相應處罰，并扣減運營管理經費。二是明確財政補助資金的使用管理范圍，對領取租金補貼的特困群體，要定期核查申領條件，及時追討違規、重復申領資金。制定公租房維修養護支出范圍和標準，明確租金收入、公共維修基金的管理使用，提高資金使用的精準度。三是建立租金擔保機制和抵扣制度。實行工作單位擔保機制，通過完善定向單位定向管理辦法，對于定向配租人員欠繳6個月以上的，可約定從其工資賬戶中直接扣減；對其他租戶，若為公積金繳存戶，直接從公積金中抵扣。

3.強化信用信息歸集和應用，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。對公租房申請、使用、退出等全過程實行分級分類管理，嚴格實行懲戒措施。將嚴重失信行為納入失信名單予以聯合懲戒；對較重失信行為或多次輕微失信行為，列為重點關注對象，取消其申請保障性住房實物和貨幣補助的資格。

(六)聚力共建，提升可持續運營能力

1.鼓勵非營利性機構參與投建運營。非營利性機構以支持社會公益性事業發展為目標，參與公共物品、準公共物品的供給，并提供社會服務、評價和裁斷。非營利性機構與政府和市場主體相比具有獨特的優勢，不但能通過政府資助、向社會募捐、企業融資、吸引社會閑散資金等方式籌集資金，緩解政府投建運營壓力，而且其非營利性質促使其將盈余轉投機構運轉和公租房投建和運營管理，彌補市場主體參與運營的擠出效應。公租房市場發展較為成熟的美國、英國、瑞典等國家，非營利性機構如美國社區開發公司、英國住房協會、瑞典全國住房合作社聯盟HSB在住房保障領域作出了突出貢獻，對于減輕財政壓力、拓寬融資渠道、緩解住房困難發揮了重要作用。鑒于廣西非營利性機構尚不成熟，相關制度保障有待完善，建議利用行業協會商會與行政機關脫鉤的契機，選擇有籌集公租房需求，已設立專門社會保障服務中心的縣區，統籌整合現有資源，試點培育非營利性住房保障協會，從試點政府購買公租房運營管理服務開始，逐漸擴大購買內容，逐步完善相關體制機制，逐步過渡到將公共租賃住房投資建設、運營管理等事項交由協會負責，充分發揮非營利性機構提供公共服務的能力。

2.科學規劃提高公租房社會效益。一是科學規劃，有序選址。公租房投建應堅持“大分散、小聚集”原則，滿足不同群體就業、就醫、教育等需求。要在城市居住區總體規劃的指導下，將公租房選址納入“居住社區”規劃范圍。綜合考慮新市區周邊配套齊全、商業活力足，近郊區地價低廉、出行成本高，老城區就業機會大、土地緊缺等優缺點，平衡好公租房在各區域的選址。二是社區混合，避免分化。大片低收入同質社區的建設容易造成城市內部的二元結構分化，不利于社會和諧穩定。在片區規劃中，要以合適的規模將公租房納入其他商品房社區中，促進不同階層居民的交往交流，充分利用“互補性”就業機會，為低收入群體拓寬提供鐘點工、保姆、清潔、養老等家政服務，從事超市售貨員、安保、物業等崗位的就業機會。

3.充分發揮財政資金的引導效應。充分利用公租房和商業配套設施租金收入、機關企事業單位售房款等，按年度制定資金使用方案，分項設置公租房投建引導資金、運營管理資金、補貼獎勵資金等，提高資金使用的精準度和有效性。