房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管理問題及對策研究

鄭凱夫

摘 要：房地產(chǎn)建設(shè)項目相對龐大，所需的現(xiàn)金流量相對較大。可以說，現(xiàn)金流量的充足性極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要探究科學(xué)有效的現(xiàn)金流風(fēng)險管理對策，增強現(xiàn)金流管理能力，降低發(fā)展風(fēng)險。本文首先概述了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理，其次分析可A公司股份有限公司現(xiàn)金流管理情況，再次研究了A公司股份有限公司現(xiàn)金流風(fēng)險管理存在的問題，最后提出了加強A公司股份有限公司現(xiàn)金流風(fēng)險管理的對策。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流風(fēng)險管理;房地產(chǎn)企業(yè);問題;對策研究

引言

在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流發(fā)展水平受到了一定的影響，進而阻礙了自身快速發(fā)展。房地產(chǎn)項目的建設(shè)時間長，資金周轉(zhuǎn)期也長，對現(xiàn)金流量的充足性要求較高。對于A公司股份有限公司來講，其需要科學(xué)的控制資金鏈，保證自身擁有充足的資金，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，以此提升自身發(fā)展水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理概述

（一）現(xiàn)金流管理基本理論

現(xiàn)金流管理主要指的是根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展情況，規(guī)劃經(jīng)營運作、籌資活動、投資工作等對應(yīng)的現(xiàn)金流量，以此發(fā)揮資金最大的發(fā)展效用。與此同時，還要以現(xiàn)金流量管控情況，分析結(jié)果等作為戰(zhàn)略發(fā)展決策的重要依據(jù)。

在現(xiàn)金流充足的情況之下，企業(yè)可以更好地指導(dǎo)各項經(jīng)營運轉(zhuǎn)工作。因此，現(xiàn)金流極大地影響了企業(yè)發(fā)展水平。會計信息容易受到主觀因素的影響，使得會計信息存在不準確、真實性不高的問題。而企業(yè)現(xiàn)金流信息是真實可見的，相對于會計信息來講，可靠程度更高。為此，企業(yè)需要投入精力，深入地推進現(xiàn)金流管理工作，保證現(xiàn)金流管理質(zhì)量。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)品銷售和融資是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流入的重要渠道，付購地款、工程款以及管理費用、營銷費用、財務(wù)費用、償還借款和稅金等屬于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出事項。現(xiàn)金流量管理的重要目的是通過對房地產(chǎn)經(jīng)營、投資和籌資等運作事項進行現(xiàn)金流量管理工作，強化現(xiàn)金流量整體管理效果，進而保障企業(yè)各項經(jīng)營運轉(zhuǎn)工作的順利開展。

在經(jīng)營活動和籌資活動中，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量較大。同時現(xiàn)金流量的充足性對提升經(jīng)營、籌資水平具有深刻地意義。現(xiàn)金流量可以稱之為企業(yè)發(fā)展的動力，企業(yè)的發(fā)展離不來現(xiàn)金，而經(jīng)營活動和籌資活動是企業(yè)獲得持續(xù)性發(fā)展動力的保障。為此，企業(yè)需要把經(jīng)營活動和籌資活動放在重要的發(fā)展位置上。其中，經(jīng)營活動主要通過銷售房產(chǎn)、出租房屋、提供各項服務(wù)等獲得資金;籌資活動即通過各種籌資的方式，獲得資金。若是企業(yè)在經(jīng)營活動和籌資活動中出現(xiàn)了現(xiàn)金流問題，就會對自己的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

二、A公司股份有限公司現(xiàn)金流管理分析

（一）公司簡介

A公司股份有限公司成立于2004年，注冊資金1.2億元，已在北京、上海、深圳、鄭州、石家莊等多市開發(fā)了住宅小區(qū)。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，A公司股份有限公司規(guī)模處于不斷發(fā)展壯大的狀態(tài)，經(jīng)濟效益明顯提高。公司在新的發(fā)展階段不斷地創(chuàng)新發(fā)展自身，以此增長在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力。

（二）A公司股份有限公司現(xiàn)金流管理分析

由于A公司股份有限公司的項目建設(shè)周期為四年，本次對公司近四年報表中各現(xiàn)金

流量項目進行合并分析具體如下分析。

1.企業(yè)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析

由表1發(fā)現(xiàn)，整體來看，近四年A公司籌資流入大于投資流入。在經(jīng)營流入中銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比較大，即公司側(cè)重開展銷售工作，并積極地對外提供有效服務(wù)。在籌資流入中，公司取得借款收到的現(xiàn)金占比較大，即公司主要通過向外借款，保證自身合理開展經(jīng)營運作活動。

2.企業(yè)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析

由表2發(fā)現(xiàn)，近四年，A公司整體經(jīng)營流出大于籌資流出、投資流出。在現(xiàn)金流出中，經(jīng)營現(xiàn)金流出和投資現(xiàn)金流出占比較大，也就是說，公司側(cè)重于開展經(jīng)營、籌資活動。但是過多的現(xiàn)金流出影響了公司運作事項有效進行。在籌資現(xiàn)金流出中，分配股利、利潤或償付利息支付的金額這與公司籌集借貸款項具有重要的關(guān)系。從中可以獲知，公司融資成本相對高。

三、A公司股份有限公司現(xiàn)金流風(fēng)險管理存在的問題及分析

（一）現(xiàn)金流量管理制度不健全

現(xiàn)金流量管理制度指導(dǎo)著現(xiàn)金流管理工作，在現(xiàn)金流量管理制度建設(shè)水平較高的情況之下，企業(yè)現(xiàn)金流管理水平也會逐步地提升。從目前現(xiàn)狀來看，A公司股份有限公司在現(xiàn)金流量管理制度建設(shè)方面還存在不完善之處，具體可以從以下方面分析。現(xiàn)金持有的機會成本對提升企業(yè)經(jīng)濟水平具有積極意義。但是A公司股份有限公司缺乏分析現(xiàn)金持有的機會成本，更不用提應(yīng)用現(xiàn)金為自身創(chuàng)造更大的發(fā)展效益了。另外，公司在利用資金時間價值方面也存在問題，比如其極少把資金時間價值與經(jīng)濟收入創(chuàng)造相聯(lián)系，同時不清楚如何利用資金時間價值提升資金安全水平的方法。比如，從表2 分析中發(fā)現(xiàn)，2018年、2019年A公司在現(xiàn)金流出中投資占比分別為10.63%、7.06%，因投資占比小，不利于為自身創(chuàng)造可觀收益。在現(xiàn)金流出中，企業(yè)投資占比小，不利于為自身創(chuàng)造可觀收益。由此可見，公司缺乏以長遠的角度看待現(xiàn)金流量管理，并不重視制定現(xiàn)金流量管理戰(zhàn)略管理規(guī)劃工作。整體來看，其現(xiàn)金流量管理制度建設(shè)存在缺陷。

（二）投資活動過于注重追求土地儲備

在現(xiàn)代社會下，土地資源處于短缺的狀態(tài)。為提升房地產(chǎn)開發(fā)水平，完成房地產(chǎn)事業(yè)的拓展，A公司股份有限公司儲備了大量的土地。儲備土地這項工作活動離不開資金的支持。因此，A公司股份有限公司的現(xiàn)金流受到了影響。在這種情況之下，就容易降低公司經(jīng)營運轉(zhuǎn)活動的推進水平。所以，A公司股份有限公司需要科學(xué)的控制土地儲備工作，以此平衡現(xiàn)金流，為其他經(jīng)營運轉(zhuǎn)活動的順利進行提供可靠的保障。

（三）融資渠道單一且成本太高

從表2發(fā)現(xiàn)，在籌資現(xiàn)金流出中，分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金占相對大。這與A公司股份有限公司的融資渠道單一具有重要關(guān)系。這種籌資方式不利于確保現(xiàn)金流量的充足性。目前，公司存在負債融資比例過多高的問題。在進行融資后，公司則需要支付利息。當(dāng)融資資金過高時，公司支付的利息費用將會隨之增加。不過，公司管理人員還未認識到負債融資比例過多高問題的嚴重性。

（四）經(jīng)營活動受到?jīng)_擊

從A公司股份有限公司近四年的現(xiàn)金流量凈額分析，其經(jīng)營運轉(zhuǎn)活動水平不高，存在資金回收困難的問題。之所以產(chǎn)生這種問題，與國家實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策具有重要的關(guān)系。在這種發(fā)展背景下，A公司股份有限公司面臨著嚴重的發(fā)展挑戰(zhàn)。其中，國家推行的限購政策，對其經(jīng)營運轉(zhuǎn)活動水平產(chǎn)生了嚴重的影響。總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷的發(fā)展狀態(tài)。

四、加強A公司股份有限公司現(xiàn)金流風(fēng)險管理的對策研究

（一）制定現(xiàn)金流管理的長期戰(zhàn)略規(guī)劃，完善現(xiàn)金流管理體系

1.凈現(xiàn)金流量為正

通常情況之下，房地產(chǎn)建設(shè)項目較大、建設(shè)時間長，尤其是在項目建設(shè)前期投入地資金量大。這樣房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量會出現(xiàn)周期性的正負變化，對于A公司股份有限公司而言，其需要認識到現(xiàn)金流量周期性正負變化的正常性（合理范圍內(nèi)），進而有條不紊實地推進運轉(zhuǎn)活動。A公司股份有限公司還要制定完善現(xiàn)金流管理長期戰(zhàn)略規(guī)劃，科學(xué)地開展現(xiàn)金流管理工作。

2.資金使用成本最低

資金的使用成本會對房地產(chǎn)的資金利用水平產(chǎn)生影響。因此，A公司股份有限公司需要做好資金的使用成本管理工作，盡可能地采取措施降低資金使用成本。由于融資成本和閑置機會成本是資金使用成本的重要構(gòu)成要素，公司可以從這些角度開展資金的使用成本管理工作。其中，公司需要分析、研究建設(shè)項目的現(xiàn)金需求，并根據(jù)現(xiàn)實發(fā)展情況，構(gòu)建現(xiàn)金流余額方案，指導(dǎo)現(xiàn)金流管控工作。投資、融資等均會影響公司的現(xiàn)金流，因此，公司需要科學(xué)地開展投資、融資等活動。同時公司需要合理地應(yīng)用現(xiàn)金，充分地發(fā)揮資金價值，降低融資成本和閑置機會成本，強化自身發(fā)展效果。比如，在融資方面，要盡可能降低融資成本。具體如下分析，房地產(chǎn)建設(shè)項目所需資金量較大，為此房地產(chǎn)企業(yè)需要多方融資，進而支持房地產(chǎn)建設(shè)項目有效開展。融資活動最終會產(chǎn)生低融資成本。為提高房地產(chǎn)建設(shè)項目盈利空間，A公司股份有限公司需要盡可能降低融資成本，并優(yōu)化利用資金。一方面，公司要認識到不同融資渠道對融資成本的影響，進而選擇融資成本低的融資渠道。另一方面，公司要認真分析信貸政策，應(yīng)用有利的信貸政策，以此減少融資費用。

3.企業(yè)價值最大化

實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，有助于提升企業(yè)發(fā)展水平，增強企業(yè)在行業(yè)的競爭力。為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，A公司股份有限公司有必要做好現(xiàn)金流量管理工作，提高現(xiàn)金流動水平，為各項經(jīng)營運轉(zhuǎn)活動提供發(fā)展支持，增強長、短期負債償還能力，以此保障自身可持續(xù)發(fā)展。

（二）進行有計劃的土地儲備，維持現(xiàn)金流的平衡

1.明確企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃

在激烈的競爭環(huán)境下，A公司股份有限公司需要增強發(fā)展危機感，積極地開展各項運作工作。其中，公司需要根據(jù)社會發(fā)展情況以及自身實際發(fā)展情況，制定未來發(fā)展規(guī)劃，避免發(fā)展的盲目性。在儲備土地方面，公司需要縱觀發(fā)展大局，認識到土地資源儲備的重要性，同時認識到過度土地儲備資源的消極意義，進而合理地進行土地儲備工作，從而避免出現(xiàn)因過多的土地資源而影響自身現(xiàn)金流量充足性的問題。

2.明確土地儲備行為發(fā)生后的現(xiàn)金流短缺帶來的財務(wù)風(fēng)險

在資金短缺或者大量儲備土地資金會造成企業(yè)資金短缺的情況之下，就需要慎重地考慮土地儲備行為。若是企業(yè)不考慮資金短缺的問題，而盲目地儲存土地，就容易影響自身持續(xù)發(fā)展。基于此，A公司股份有限公司需要在推進土地儲備活動之前要獲知自身財務(wù)狀況、現(xiàn)金流發(fā)展狀況等，降低自身發(fā)展壓力。總而言之，公司需要分析土地儲備計劃與現(xiàn)金流的平衡是否存在矛盾與沖突，進而做出科學(xué)合理的土地儲備決策。

（三）制定最佳的融資決策，避免不良融資

1.根據(jù)實際需要選擇融資方式

由于融資方式會對企業(yè)的現(xiàn)金流量管理水平、發(fā)展成本等產(chǎn)生影響，A公司股份有限公司需要綜合自身發(fā)展情況、外界發(fā)展情況等選擇合適的融資方式。比如，公司需要把戰(zhàn)略發(fā)展需求、項目運作資金需求、市場環(huán)境發(fā)展情況等作為選擇融資方式的基礎(chǔ)，并構(gòu)建完善的融資方案，以便有效地推進融資工作。

2.融資規(guī)模要控制在可承受范圍之內(nèi)

在融資規(guī)模過大的情況下，企業(yè)容易面對巨大的償債壓力。所以，并不是融資規(guī)模過大，對企業(yè)發(fā)展越有利。A公司股份有限公司需要根據(jù)實際發(fā)展情況確定融資規(guī)模，進而開展融資活動。這樣不僅可以為各項經(jīng)營運作事項提供發(fā)展資金保障，而且可以降低償債壓力，以此達到最大化的發(fā)展效果。

（四）縮短項目周期、加快現(xiàn)金回收、提高資金使用效率

為保證廣大人民群眾有能力購買房產(chǎn)，我國實施了多項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，調(diào)節(jié)房價。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其不僅需要面臨著行業(yè)競爭壓力，而且需要盡可能地降低房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對自身產(chǎn)生的負面影響。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)處于艱難的發(fā)展環(huán)境。現(xiàn)如今，買方在房產(chǎn)行業(yè)處于主導(dǎo)地位，而賣方的主導(dǎo)地位則被逐漸地弱化。在這種情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售水平會受到影響。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)實情況重新制定戰(zhàn)略發(fā)展計劃、銷售計劃等，提高房產(chǎn)銷售水平，保證自身現(xiàn)金流量的充足性。A公司股份有限公司也不例外，其需要積極地開展以上工作。與此同時，A公司股份有限公司需要提高項目建設(shè)效率，縮短項目周期。這樣公司不可以加快現(xiàn)金回收速度，降低資金鏈出現(xiàn)斷裂的風(fēng)險，促進自身穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語

綜上所述，在社會快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈。為增強競爭力，A公司股份有限公司需要做好現(xiàn)金流風(fēng)險管理工作，避免出現(xiàn)資金短缺的問題。當(dāng)前，其在現(xiàn)金流風(fēng)險管理方面產(chǎn)生了一定的問題。因此，有必要以相關(guān)理論、實踐方法為指導(dǎo)，優(yōu)化現(xiàn)金流風(fēng)險管理工作，保證現(xiàn)金流風(fēng)險管理質(zhì)量，為提高自身發(fā)展實力奠定堅定基礎(chǔ)。

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（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）