新冠疫情對房地產企業的影響及后疫情時期的財務對策

林嘉琪　張惠忠　畢瑞　楊焜

摘 要：2020年初，一場新冠重大疫情突如其來襲擊我國，至今仍在世界各地肆虐。為了控制疫情對經濟的影響，我國政府采取全民動員、全力防控、打殲滅戰等有力舉措，在控制和戰勝疫情的同時發展經濟。本文通過分析新冠疫情對房地產業的沖擊，并從財務角度提出一系列應對對策。

關鍵詞：新冠疫情;房地產業;財務對策

經過全黨全軍全國各族人民團結奮戰，截止2020年3月下旬，我國戰勝了新冠疫情，取得了決定性勝利。二季度經濟得到全面恢復，三季度更是全面回升。但在疫情沖擊之下，幾乎沒有行業能獨善其身，對于嚴重依賴現金流的房地產企業來說，更是災難性打擊——商情期間各地售樓處關閉、開發建設也一再延期。在“房住不炒”總基調下，本來就因為政策收緊而陷入困境的房地產業，又面臨新的考驗。

一、新冠疫情對房地產企業投融資的影響

房產的商品屬性和價格決定了房地產業屬于典型的資本密集型，嚴重依賴現金流。在目前的整體代理模式下，銷售和情緒捆綁較為明顯，傳統房企主要依賴線下看房，其主流銷售方式對于線下接觸的要求較高。在新冠疫情沖擊之下，各地商品房銷售在春節期間和春節后基本處于停擺，據中泰證券等多家企業的研報數據顯示，除夕后10天商品房銷售較上年同期下降了超過96%，完全可以稱作斷崖式下跌。在近年來“房住不炒”總基調下，對本來就因為政策收緊而陷入困境的部分房地產企業來說，這次疫情更是災難性打擊——外部融資規模大幅下降，回款需求更加迫切，開發建設因復工難而一再延期，房地產企業面臨生存考驗。

近年來，由碧桂園等企業創立的高周轉銷售模式成為頭部房企首選的運營模式，其最大特點就是標準化開發、資金周轉快、資金利用效率高，其負面影響包括高杠桿率、高負債率和極大的回款壓力，對于黑天鵝事件的敏感性高。在疫情沖擊下，巨大的資金壓力迫使一些頭部房企運用了一些激進的促銷應對措施，如2019年6月底總負債1.75萬億（其中1.25萬億在2020年6月底到期），因此急需銷售庫存回款還債的恒大宣布，2月18日開始在全國以7.5折售賣其公司樓盤。而對一些三四線城市來說，房產購買力在2018年后大多基本處于房周期底端，2019年下半年商品房銷售本處于低位，在疫情沖擊下房地產市場更是雪上加霜。

房企的資金來源主要來自外部融資和銷售回款（包括預收定金（首付）和按揭貸款）。在近幾年去杠桿和房住不炒的政策大背景下，整體融資偏緊。受疫情影響，房企發債在監管層審批進度上又受到負面沖擊。與此同時，2020年是大規模房地產公司債券到期的重要年份，包括萬科、萬達等房企，全年到期債權總額均超過200億。據統計，境內房企3月到期的境外債券處于全年高峰，同時2020年第一季度境內債到期數也是全年最高位。若房企新債發行受阻，勢必影響其償債能力。這樣的趨勢疊加銷售回款減少，勢必會造成房企生存壓力。對于部分企業而言，盡管其或對于償還債務準備充分，或已經提前贖回有關債務，但由于疫情延遲的開工復工節奏勢必會對其財務造成一定風險，尤其是高度依賴外部融資高周轉的房企。

除去剛性現金支出，一般房企的經營性活動還包括土地款等支出。一些房地產的資金存量中值只能支持其運行三個月左右。在關閉售樓處等重大疫情防控舉措下，結合因疫情恐慌和負面情緒受抑制的購房需求，在銷售沖擊較大的情況下，其預售回款或面臨超過95%以上的降幅。對于這些房企業說，其經營性現金流只能靠持續的個人按揭貸款維持。同時，A股房地產企業現金與短債的比值的平均值僅為0.46，如果不采取有效紓困措施有極大的短期違約風險。

綜上幾點，現金流偏緊、融資難度更大的中小房企或先被波及。這些企業對于延遲開工、回款放緩、融資遇阻等外部沖擊更加敏感。對于這類企業來說，其資金問題也將進一步使房周期向下探底并制造恐慌情緒，沖擊房產需求。因部分資金壓力大的中小房企的回款需求或破產清算釋放的土地儲備，或加劇三四線城市土地市場的波動，從而對整個房地產業造成大的影響。

對于資金充裕、杠桿率低的大型房企，疫情沖擊或相對較為緩和。疫情緩和后，對大部分房企的全年銷售影響或有限，對于部分高周轉、高杠桿模式的房企，主要應關注短期流動性風險。疫情的發展對于財務狀況較為健康的中大型企業或也為重大機遇，因為中小房企所讓出的市場份額或可進一步加速市場集約程度提升。

二、后疫情時期房地產企業的財務對策

1.改變高負債、高速度的擴張模式

房地產企業普遍面臨的資金鏈緊張問題，本質上不是疫情爆發導致的，而是一直存在并且不斷增加的風險。近幾年來，由于受到融資限制以及市場缺乏熱度帶來的壓力，房地產企業尤其是一些頭部房企習慣于高杠桿、高負債、高周轉、高速度地擴張，而當前樓市進入成熟期已經不再能支持這種模式。在疫情發生前，一些地方政府就發出通知，要求防范房企杠桿率過高，對凈負債率畸高、經營策略激進、大量進行杠桿收購的房地產企業，嚴格控制新增融資。而此次疫情再次警告這一類房地產企業，必須盡快放棄和改變粗放式的高杠桿、高負債擴張的經營和財務模式，而采取穩固發展型的財務戰略以適應中國樓市新常態。另外，要開始謀求多元化轉型，布局新的投資領域。

2.大力促進銷售匯款和現金流正?；?/p>

對于房地產企業來說，其經營性活動現金流主要包括預售定金（首付）和按揭貸款回款。在疫情沖擊下，更應該努力通過促銷等方式積極促進銷售匯款和現金流正?；?，嘗試線上購房、線上促銷、線上優惠，努力拓寬銷售渠道。等疫情過后，市場恢復正?；瑤硪咔楹蟮牡谝徊ㄤN售紅利或銷售反彈，誰能抓得住，誰就能夠在存量市場中搶到更多的客戶。所以要先做到活下來，再謀求發展。

3.積極運用政策優勢紓困

疫情發生后，全國有20多個省或地級市出臺了針對房地產業的“定向放松”政策，內容涉及土地出讓、預售條件、開竣工、公積金、推進線上審批服務及地產融資等。這些政策在不主動刺激樓市的前提下，主要聚焦于為房地產企業暫時解困，避免資金鏈斷裂。房地產企業在融資受阻的情況下應積極運用這些政策優勢，通過紓困貸款等方式，緩解短期的現金流壓力。對風險相對較低企業而言，可以適當調整信貸政策，增加信貸渠道與額度。

總體而言，在疫情影響下，房地產企業的財務壓力或主要體現在短債到期和融資放緩，對于全年經營性現金流也許影響有限。對于房價來說，房企的現金流壓力會部分轉化為促銷活動，房價在中短期可能有一定的下行壓力。在全國取得戰勝疫情的決定性勝利后，房地產業如其他行業一樣，迎來了很好的發展局面。政府也沒有放松對房地產市場的調控，房地產市場融資環境進一步收緊，部分房企仍將面臨融資難題。

參考文獻：

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[6]賀斌.疫情重創之下，房企怎么辦？.中國經濟新聞.2020-02-23.

作者簡介：

林嘉琪：女，1999年生，浙江嘉興人，嘉興學院財務管理專業17級學生

張惠忠：男，1966年生，浙江海寧人，嘉興學院商學院教授，碩士生導師，注冊會計師

畢? 瑞：男，1998年生，江蘇宿遷人，嘉興學院財務管理專業17級學生

楊? 焜：男，1999年生，山西呂梁人，嘉興學院財務管理專業17級學生

（嘉興學院商學院? 浙江? 嘉興 314001）