高校經營性房產管理淺析

秦余鋼

高校經營性房產管理淺析

秦余鋼

哈爾濱工程大學后勤集團經營服務中心]

新時代高校規模不斷增長，國家不斷推進高校基礎設施建設，高校周邊的房地產不斷增值。對高校經營性房產加強管理和利用，增強“造血”能力，確保高校國有資產保值增值，為高校發展做出貢獻。

高校；經營性房產；管理

現在高校房產多由資產部門、二級學院、后勤集團、后勤處等部門管理，主要有教學樓、實驗樓、行政辦公樓、學生公寓、教工住宅、周轉房等，房產管理的水平會給高校建設帶來一定影響。

高校資產中占比最大的就是房產資源，按其使用性質和功能的可以分為非經營性房產（如教學、科研用房；行政辦公用房；后勤保障用房等）和經營性房產。經營性房產是指在不影響正常教學秩序的情況下，利用高校閑置房屋進行商業服務或生產經營的房產。

一、高校房產管理的現狀

（一）使用率低

計劃經濟時期， 高校一直是由財政撥款建設，各類資源包括房產全部是免費使用，部分領導及教職員工習慣性占用學校房產資源，將免費使用理解為終身使用，影響房產資源的“造血”能力。

二級學院為方便使用，在學校分配的房產中建會議室、多媒體教室等附屬設施，但使用次數不多，造成浪費，使學校房產資源緊張。

（二）房產管理制度體制不完善，制度不健全

高校房產在建成后會移交給使用部門，使用部門自己決定房屋的使用功能，不向房產管理單位報備，形成“我的地盤我做主”的局面，房產管理單位對房屋使用情況不掌握形成“真空”。

高校在樓宇建設中只考慮一次性投入，基層使用單位和房產管理部門針對建設、維修的意見經常被忽略，造成使用單位不滿意、維修不及時等現象。

（三）房產分配不均衡

因為是免費使用，使用部門對學校的敞開式供應會照單全收，同時還會提出各種理由申請房屋，無節制的敞開式供應使有限的房產資源越來越不能滿足高校的用房需求，使管理的難度進一步加大。

二、經營性房產管理的指導思想

（一）確保國有資產保值增值

經營性房產作為高校國有資產的重要組成部分，在項目經營開發時，經濟效益是重點但也要注意社會影響。經營性房產的目標就是實現最大的經濟收益，促進國有資產良性運行。

（二）根據師生需求適當取舍

雖然經營性房產的目的是實現經濟效益最大化，保證國有資產保值增值，但因為高校自身的屬性，在經營性房產對外出租的過程中要選擇性的進行招商，在保證師生需求的前提下提高商家的整體形象。

（三）實現高校與商戶雙贏

在引進商戶的過程中，既要充分聽取商戶的訴求，又要保證學校的整體利益，項目的選擇要符合校園的整體安排，提升校園文化的檔次和水平，滿足校園服務需求。

三、改變房產管理現狀，提高經營性房產管理水平

為破解高校房產管理中存在的一系列難題，改善高校房產的使用現狀，使國有資產保值增值，必須加大力度對高校房產管理進行改革。

（一）建立合理的房產管理制度，使高校房產規范化

社會經濟高速增長，高等院校也進入了高速發展的新時期，領導要帶頭提高思想認識，正確引導師生員工。逐步改變房產資源免費使用的現狀，建立高校房產資源在核定的標準范圍內免費使用，超出核定標準范圍的房產資源進行收費，使高校房產資源提高使用效率。在解決高校內部使用的前提下，將多余的房產資源作為經營性房產使高校固定資產增值。

（二）明確房產管理權限

高校的房產管理制度應分類設置，按照使用人群的不同設置不同的管理制度和考核體系，使房產資源發揮最大作用。

在核定標準范圍內使用房產資源，可以根據二級學院的具體情況，對優勢學科、骨干名師適當傾斜，制定有利于學科發展的管理辦法，利用市場經濟原理改變免費使用房產資源的現狀，由高校國有資產管理部門組織實施。

在滿足使用的前提下，多余的房產資源增加到經營性房產，由高校國有資產管理部門委托后勤集團進行出租管理，租金進入高校房產專用賬戶，資金用于房產的維修、改造，實現房產資源良性循環。

（三）提升質量，打造品牌

高校人員比較密集，周邊房產資源相對緊俏經常出現供不應求的局面。后勤集團作為受學校委托經營性房產的直接管理部門，把房屋租賃作為產品經營，應對商戶所運行的項目進行評審，制定相應標準，加強環境改造，加大產品篩選力度，利用品牌效應提升整體服務檔次。

通過有資質的房產評估公司對經營性房產進行租賃價格評估，以評估價格作為最低價格，成立招商小組，對報名的經營項目依據校園服務的契合度進行篩選，對篩選后的項目進行現場談判，根據商戶所報價格確定承租方。

采取商談的方式確定承租方的優勢：有利于高校商服項目的整體規劃；校園內信息相對閉塞，商談有利于發現新項目；有利于特定項目的引進，如國際知名品牌等。

創建“服務型”校園，將管理變成主動為商戶服務，以服務促進管理工作的開展，用制度管理商戶，用服務留住商戶，使管、服同步。

（四）加強員工隊伍建設

定期組織員工學習相關法律法規、制度、技能等，不斷提高自身素質，用理論武裝頭腦，提高理論水平和解決問題的能力。把先進的管理理念與實際工作結合起來，提高實際工作中處理問題的能力和水平。

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（責任編輯：張寶嶺）