全面預算管理在物業企業中的應用研究

王學軍

摘 要：近年來，外部市場以及政策形勢的變動，對各行各業的內部管理水平都提出了較高的要求。物業企業作為為廣大居民提供提供物業管理及社區商務等業務的企業，其較低的準入門檻使得行業競爭力較大，企業經營發展受到外部諸多因素的影響，加強全面預算管理是當前物業企業合理規劃、控制以及考核企業各項資源的重要手段。本文首先闡述了全面預算管理在物業企業中應用的重要性，以及預算編制原則和內容。在此基礎上，從認知程度、預算編制方法和依據、預算執行情況以及管理制度等方面來分析物業企業全面預算管理中存在的問題。最后針對問題，結合實踐經驗，對物業企業全面預算管理水平的提升提出相關優化措施，對物業企業實現精細化管理有一定的啟示作用。

關鍵詞：全面預算管理 ?物業企業 ?應用

一、全面預算管理在物業企業中應用的重要性

全面預算管理以企業整體經營活動產生的數據為基礎，通過一定的方法、手段來將包含財務以及非財務在內的各項資源進行規劃、控制以及考核。對企業的實際經營而言，全面預算管理的職能主要體現在三方面：第一，統籌規劃。全面預算管理通過對企業各項經營活動產生數據的分析，在結合內外部變動的基礎上，參照企業戰略目標而為各活動環節設定合理的資源消耗指標，同時在后續經營過程中，根據預算指標和實際數據的對比來分析企業業務活動是否符合既定方針，將相關情況及時反饋給管理者，通過采取恰當的措施來對企業業務開展方案進行糾正。第二，協調各部門。全面預算管理通過為各部門所管轄的各項目活動設定科學的定額，明確了各部門在企業經營活動中所擔負職責，促使其各司其職，并實現各部門的有序銜接。第三，作為績效考核的基礎。企業可以以全面預算管理提供的各項預算指標作為部門、人員考核依據，通過考量預算指標的達成率來核算各部門、各崗位人員的業績，來對各人員在企業經營活動中的表現進行打分、獎懲，有利于提高人員工作積極性。由此三方面可見，實施全面預算管理可以幫助物業企業實現戰略目標、監督和引導企業各項經營活動按照既定方針進行，在提高企業資源利用率的基礎上，實現效率化經營。

二、全面預算管理各環節制定原則和內容

全面預算管理大體可以劃分為預算編制、預算執行、預算調整以及預算考核四部分，各部分制定的原則和內容歸納如下：

（一）原則

1、預算編制環節

在預算編制環節，企業應遵循以下原則：第一，指導性。所編制的預算要和企業戰略目標、經營計劃相一致。第二，全員性、全面性、全過程。全面預算管理涉及企業全面經營活動的事前、事中、事后全過程，因而也需要各部門成員參與其中。第三，嚴肅性。企業所制定的預算計劃一經實施，便不可隨意調整。若因緊急事件需要調整時，需要嚴格按照調增程序進行。第四，平衡穩健。企業在編制預算指標時，需要在維持的總量平衡的基礎上，以收定支，確保指標的合理性。第五，分級負責、歸口管理。按照各部門、各崗位權責利，將企業各成員在全面預算管理中所擔負的職責進行逐級劃分，并實施歸口管理，避免出現管理重復和管理空白地帶。

2、預算執行環節

在預算執行環節，企業所需遵循的原則主要為剛性原則，即在企業預算方案確定后，各部門人員應按照預算計劃來開展業務活動，不得再隨意進行調整，是企業確保預算方案落實、提高預算執行力的重要保障。

3、預算調整環節

在預算調整環節，企業主要應遵循合規合理以及利潤最大化的原則。預算調整會破壞企業原定的預算計劃，可能會導致企業當期經營達不到預定經濟目標，在必須要更改預算方案時，企業應結合收入、成本以及利潤等重大項目的預算指標來實施增減變動。

4、預算考核環節

在此階段，全面預算管理主要用于考量人員效率，因而必須要遵循以下原則：第一，目標原則。企業為各人員所制定的預算考核指標必須以相應的預算指標為依據。第二，激勵原則。根據預算考評結果，編制適當的獎懲制度來對人員行為進行激勵和約束，以刺激人員提高工作效率。第三，例外原則。由于企業經營受外部多種因素的影響，因此，在對人員績效進行考評時，企業應將外部環境的變動考慮在內，若是因外部變動導致的人員預算不達標，應酌情進行處理。第四，分級原則。不同等級的人員所擔負的職責不同，企業應按照績效分解層級，逐級對各層級人員進行考評。

（二）內容

1、預算編制環節

預算編制的內容主要包括制定業務、籌資、資本以及財務預算。其中，業務預算是由企業將預期可能會發生現金收付的項目活動按照收入、費用等要素來實施預算;籌資預算是指企業對預期內會發生的融資活動實施預算，旨在滿足企業各項業務運行所需的資金，并及時償還各項到期債務;資本預算是指企業對預期內會發生資本性投資的活動進行預算的過程，一般包括權益資本投資預算、固定資產投資預算以及債權投資預算;財務預算是企業在業務預算的基礎上，利用現金預算、預計利潤表和資產負債表等來反映企業財務活動的預算。

2、預算執行環節

預算執行是企業將預算計劃變為現實的階段，由企業借助借助預算管理系統，將經營活動實際產生的各項收支與預算關聯，編制預算執行報告，反映預算執行進度、差異數及與上年同期對比數據，及時識別其中存在的重大差異項目，在進一步分析后，將問題及其成因進行上報，并實施動態跟蹤，實時編制預算執行報告，為管理者提供準確的預算落實信息。

3、預算調整環節

預算調整主要是對企業內部需要增加預算的項目進行預算差異分析，并按照預算調整規定，確定項目預算是否可以進行變更以及調整時間。或者是當企業有新增業務活動后，將其所設定的預算納入預算調整范圍。

4、預算考核環節

預算考核主要是對企業預算整體完成情況進行考核和評價，總結經驗教訓，評價全面預算體系，并作為下年預算編制參考依據。一般而言，物業企業的考核項目包括總收入、凈利潤、物業費繳納率、清欠完成率、應收賬款率、總成本占比以及人工成本占比等，并按照預算管委會設定的權重比例來核算考核分數，并進行評價。

三、物業企業在全面預算管理中存在的問題—以A物業集團企業為例

A物業集團企業設立了華南、華北、環渤海、華西、華東、華中等六大區域公司專注于全國的物業管理業務，物業服務范圍覆蓋全國31個省、自治區、直轄市的90余個城市。其下屬華北區域公司全面預算管理涉及150多個預算組織，同時在每年的11月開始啟動下年的預算編制計劃，并在12月完成預算審批。其自身、各下屬公司的預算編制嚴格遵循“量入為出”、“誰受益誰承擔”以及“滿足三五規劃中簽訂的績效指標目標值”的原則，全面預算管理框架較為完善，但企業全面預算管理的效果還不夠理想，在進一步分析后發現，物業企業在全面預算管理中存在以下問題：

（一）全面預算管理認識不清晰

受當前經營環境以及管理會計快速發展的影響，企業雖然也加強了對全面預算管理的重視，但整體而言，物業經營的特點使得管理者更為重視服務水平、業務拓展，對全面預算管理的重視不足，物業企業上下對全面預算管理并沒有完整的認識，在全面預算管理過程中缺乏整體觀，再加上物業企業的營業點分布較散、基層人員專業能力不足、信息溝通有限，企業管理者也難以直接監督和控制各部門人員的素質提升，各項管理方針、計劃難落實，多數人員還不太了解全面預算管理的意義、作用以及要點，企業內部也未設立明確的全面預算管理目標和體系建設內容，無法給各人員參與全面預算管理提供有效的指引，甚至部分部門人員片面地將全面預算管理等同于預算管理，屬于財務部門的職責，自身并不關心全面預算管理工作的開展，不參與建設過程。

（二）預算數據不全面、預算編制不科學

一方面受傳統管理理念、模式等的制約，一方面也由于企業人員對全面預算管理的認知不夠徹底，物業企業現階段編制預算時的數據主要以財務部門提供的財務數據為主，再加上企業在信息化建設上的投入較為有限，現有的業務系統、財務系統以及人事系統間互相獨立存在，部門間、子公司和母公司間的數據難以進行自動交互，不僅導致企業在數據傳遞上需要投入較大的人力和物力，同時也影響到數據傳遞的準確性，企業在此基礎上編制的預算和實際所需存在偏差，無法高效的分配企業各項資源。而且雖然企業現行的預算編制方法較為混合預算，但下屬企業各部門、各分公司在上報預算時，為減少自身資金壓力，常常夸大預算，企業的預算編制方法實質上還是以增量預算為主，和企業實際發展情況相脫節。

（三）預算執行監督機制不健全，制度未落實

從A物業集團來看，雖然企業內部在經驗豐富的財務人員的協助下，結合政策要求和其他公司經驗，制定了相應的預算管理制度，但一方面，管理理念和模式的革新不徹底使得企業還存在“重建設輕管理”的陋習，企業對預算執行情況的重視不足，預算執行力度較弱。另一方面，諸多業務層級、管理層級的存在，使得企業全面預算管理中的部分活動并未被納入監督范圍。由此導致管理者所掌握的預算執行情況并不齊全，也無法及時發現其中存在的問題并采取措施，導致部分管理制度、規章并未得到徹底落實，影響全面預算管理智能的發揮。

（四）評估制度不健全，制度有效性難保障

評估制度主要是在對管理制度的運行情況進行分析后，對其制度的有效性進行評價。然而企業管理者對內部建設的不夠重視使得其也常常忽略評估制度的建設，企業內部沒有健全的評估機制，無法準確且全面地分析企業全面預算管理制度的運行情況。而且雖然企業擁有較為健全的全面預算管理體系，但也往往忽視預算評價的作用，全面預算管理難以做到閉環。

四、物業企業加強全面預算管理的策略

針對上述存在的問題，結合問題深層次產生的原因，對物業企業全面預算管理的優化提出以下對策建議：

（一）構建理想的內部環境

企業想要準確把握全面預算管理建設思路，則必須要對全面預算管理有一個準確的認知。首先，物業企業應分層級制定培訓計劃，要求各部門、各子公司嚴格按照制定的培訓計劃，自行通過外部專業人士講座、交流等方式來提高其所管轄人員對全面預算管理的認識，同時企業管理者應按期對各層級培訓開展情況、人員學習進行考察和測評，并制定嚴格的達標標準和獎懲制度來確保學習效率。其次，由財務人員領頭，在結合自身發展的基礎上，通過對相關政策的分析，協助管理者制定適宜自身發展的全面預算管理決策，明確全面預算管理目標以及建設要點，并將相關職責細化到各部門、各崗位，督促其履行職責，積極參與到全面預算管理體系建設中。

（二）拓展預算范圍，科學編制預算

從預算編制中存在的問題來看，物業企業應從以下兩方面來提高預算編制效率。首先，加強全面預算系統建設，拓展數據范圍。多數企業的全面預算管理常被內化于財務信息化建設，物業企業應明確全面預算管理系統建設的必要性，邀請專業機構，通過對企業內部各項流程、各個系統的分析來對優化全面預算管理系統程序、模塊以及流程等，將預算管理所需數據集中起來，為預算管理人員提供全面的預算編制數據。其次，合理選擇預算編制方法。企業常用的預算編制方法有滾動預算、固定預算以及零基預算等，物業企業在具體應用中應根據不同的對象選擇適宜的編制方法，比如針對人員基本工資這類較為固定的支出項目，采用固定預算法的效率更高;而對于差旅費、設備采購費等受外部市場影響較大的支出項目，采用零基預算或和滾動預算相結合的方法更為科學。

（三）加強預算執行監督，嚴格執行既定方針

結合實踐經驗和其他企業案例，物業企業在加強預算執行監督管理時可以從以下幾方面出發：第一，將預算執行情況納入績效考評體系。企業應在編制出預算方案后，便需要同時制定執行標注以及相關管理制度，對于預算執行效果差、不積極響應預算方案的部門人員，應給予相應的懲罰，比如降低下年預算指標，同時對積極響應預算方案、不斷調整自身活動以契合預算計劃的人員應給予適當的獎勵，從而培養人員嚴格執行預算的意識，以此來提高預算執行的剛性約束力。第二，為各層級預算設定合理的預算調整權限，實施預算柔性控制。由于企業的經營受內外部多種因素的影響，不可控因素給企業帶來的變動和風險具有客觀性，因而在保證預算執行的剛性管理外，還需要考慮到預料外因素的影響，企業需要為各層級預算人員設定一定的預算調控權限，具體以各層級權責利范圍為依據，按照人員工作范圍科學確定相關權限，以確保其可以及時對預算計劃進行小幅度調整，以便于企業預算計劃在新的環境中也能順利進行。