房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理存在問題及改進(jìn)措施

李曉斌

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，在國家加強(qiáng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮及房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，將是推動經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。在持續(xù)調(diào)控的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也面臨著各種挑戰(zhàn)。從土地獲取、開發(fā)建設(shè)到銷售庫存的長周期業(yè)務(wù)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理顯得尤為重要。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式，資金管理應(yīng)始于投資計(jì)劃，科學(xué)合理的投資計(jì)劃與業(yè)務(wù)安排有機(jī)結(jié)合，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良性的資金循環(huán)。依照投資計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制詳實(shí)的資金計(jì)劃，亦是降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。資金籌集為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新鮮血液，拓展融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理方面多數(shù)存在一些問題，比如缺少完善的資金預(yù)算管理制度或執(zhí)行不到位;資金結(jié)算方式混亂，缺乏統(tǒng)一管理，風(fēng)險(xiǎn)分散;融資方式單一，融資成本較高;資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱等。為解決上述問題，文章結(jié)合實(shí)際，提出五種管理措施，希望能幫助房地產(chǎn)企業(yè)對資金實(shí)現(xiàn)更好的管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;改進(jìn)措施

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的重要產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)具有極強(qiáng)的拉動作用，對群眾生活質(zhì)量的提升和國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有重要影響。自2016年以來，國家出臺了密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在連續(xù)近三年的調(diào)控下，我國房地產(chǎn)企業(yè)市場熱度有所下降，房價(jià)漲幅趨于平穩(wěn)，房價(jià)已逐步接近合理區(qū)間。在嚴(yán)厲的調(diào)整政策下，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的首要問題就是確保企業(yè)自身資金的充足，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)資金的有效管理，以保證企業(yè)自身的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。因此，制定可行的資金管理方案，根據(jù)方案加強(qiáng)資金管理意義重大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概念

資金管理是以資金為主體，圍繞該主體展開的籌集、分配、運(yùn)用等一系列行為，從而確保資金的正常運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。企業(yè)通過合理運(yùn)用籌集到的資金可以獲取更高的利潤，為企業(yè)的順利運(yùn)營和擴(kuò)大規(guī)模打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為經(jīng)營項(xiàng)目較為特殊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金管理涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等多項(xiàng)活動，加強(qiáng)對這一運(yùn)作流程的資金管理，是保障經(jīng)營活動獲得預(yù)期收益的關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金的特點(diǎn)

1.?房地產(chǎn)企業(yè)資金投資規(guī)模大

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式是獲取土地、開發(fā)建設(shè)、銷售存貨或持有運(yùn)營。這決定了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向。第一、房地產(chǎn)企業(yè)需支付巨額資金獲得土地使用權(quán)，才能實(shí)施建設(shè)和發(fā)展，造成企業(yè)的前期資本投入較大。第二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長，在建設(shè)初期，并不能通過銷售取得資金流入。在此階段如果諸如市場及政策等因素發(fā)生變化，很容易造成資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.?房地產(chǎn)企業(yè)投入資金回收速度慢，回收周期長

首先，房地產(chǎn)作為一種特殊商品，不計(jì)土地獲取階段時(shí)間，僅從建設(shè)投入開始到取得銷售許可能夠進(jìn)行商品房出售，一般周期為2年左右。在建設(shè)期間其資金投入量較大，資金回籠較少。即使能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品預(yù)售，取得的預(yù)售收入亦須經(jīng)過主管行政機(jī)關(guān)和銀行機(jī)構(gòu)監(jiān)管，不能快速實(shí)現(xiàn)資金回流。其次，商品的價(jià)格及消費(fèi)者的購買力、國家宏觀調(diào)控政策等也對企業(yè)資金的回流造成很大影響。

3.?房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)大

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的前期投資規(guī)模大、資金回收期長，企業(yè)對未來具有很大的不確定性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金能力受市場因素影響較大。銷售回款是籌集資金的主要來源、而銷售形勢又受到如銀行貸款利率、購房資格等市場調(diào)控手段的影響。另外，國家對金融市場的調(diào)整，也給房地產(chǎn)企業(yè)籌集正常經(jīng)營用資金帶來了困難。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理按業(yè)務(wù)流程由投資計(jì)劃、資金計(jì)劃、資金籌集、資金運(yùn)用四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)構(gòu)成。

（一）投資計(jì)劃是資金管理的前提

房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點(diǎn)決定了一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺問題，必然會影響其工程進(jìn)展，更嚴(yán)重的可能造成項(xiàng)目爛尾的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資新項(xiàng)目之前，應(yīng)全面估算項(xiàng)目開發(fā)的需求，做好投資計(jì)劃，以確保擁有良好的現(xiàn)金流和投資能力。

（二）資金計(jì)劃是資金管理的基礎(chǔ)

從項(xiàng)目開發(fā)周期來看，在獲取土地前，房地產(chǎn)企業(yè)需開展項(xiàng)目可行性研究評價(jià)，在此階段就應(yīng)做好項(xiàng)目的全部資金計(jì)劃安排。可研結(jié)果將直接影響是否進(jìn)行項(xiàng)目投資，而為了能夠更精準(zhǔn)完成可研工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要對項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)方案、施工安排、融資方式及時(shí)點(diǎn)、銷售計(jì)劃做出科學(xué)的預(yù)測。因此，可行性研究工作越細(xì)致，所編制的資金計(jì)劃與未來實(shí)際資金需要更貼合，企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)也越小。

（三）資金籌集是資金管理的關(guān)鍵

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金需求總量極大，因此，其資金籌集能力關(guān)系到企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資階段是整個(gè)資金管理過程中的重點(diǎn)，而對所籌資金的管理又是融資階段的管理核心。由于自身籌集資金能力受企業(yè)積累的限制，不太容易在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的提高;傳統(tǒng)的用土地或在建工程取得開發(fā)貸款方式已愈發(fā)困難;而國家對市場的各種調(diào)控，更讓企業(yè)難以預(yù)測資金回收周期。由此，拓展融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照企業(yè)的資金計(jì)劃，盡早與資金方進(jìn)行接觸，深入溝通，并將資金方融入項(xiàng)目中，以幫助企業(yè)較為便利的獲得融資。

（四）合理安排和使用企業(yè)資金

企業(yè)占用的自由資金和債務(wù)資金都是要付出代價(jià)的。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦是如此。借款付出利息，自有資金付出分紅，即使是欠款，也承擔(dān)損失信用的代價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分考慮資金的安排和使用重要性，以投資計(jì)劃和資金計(jì)劃為前提，選擇好資金投向和投入時(shí)間，量力而行，盡可能合理安排和使用資金，降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)，提高資金的使用價(jià)值。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

（一）缺少完善的資金預(yù)算管理制度或執(zhí)行不到位

資金預(yù)算是企業(yè)對一段時(shí)間內(nèi)資金對收支情況做出的合理預(yù)計(jì)和科學(xué)安排，對保證企業(yè)日常經(jīng)營的資金需求和使用起著保障作用。目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未高度重視資金管理，沒有制定資金預(yù)算管理制度或并沒有嚴(yán)格執(zhí)行已建立的資金預(yù)算制度，或?qū)︻A(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理不準(zhǔn)確，造成投資總額預(yù)實(shí)不一致，從而導(dǎo)致企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目不能準(zhǔn)確判斷其資金需求、不能做出正確決策，企業(yè)資金利用效率低下。

（二）資金結(jié)算方式混亂，缺乏統(tǒng)一管理，風(fēng)險(xiǎn)分散

由房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)決定，企業(yè)在經(jīng)營期間，所開發(fā)的項(xiàng)目可能會橫跨省市。為了企業(yè)日常經(jīng)營管理方便，各項(xiàng)目會在項(xiàng)目所在地設(shè)立獨(dú)立的銀行賬戶。對集團(tuán)公司而言，這種情況是導(dǎo)致資金結(jié)算分散的直接原因，最終導(dǎo)致集團(tuán)無法及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的了解到當(dāng)前資金的結(jié)算管理情況，影響了房地產(chǎn)企業(yè)對資金的有效利用。

（三）融資方式單一，融資成本較高

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一，前期獲取土地使用權(quán)資金主要通過自有資金或股權(quán)融資方式取得，工程項(xiàng)目資金主要是通過向銀行獲取開發(fā)貸款。但由于對股權(quán)融資的要求比較高，大部分發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇通過銀行貸款方式取得資金，融資渠道單一。從融資成本來看，2018年有86%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過1%的房企超過44%。受宏觀調(diào)控政策影響，國家陸續(xù)出臺政策對房地產(chǎn)企業(yè)信托貸款、銀行貸款及委托貸款的用途加強(qiáng)監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊使房地產(chǎn)企業(yè)綜合融資成本上升。

（四）資金管理風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將日常工作的重心放在了項(xiàng)目建設(shè)管理方面，在思想上未重視企業(yè)內(nèi)部資金管理，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全員資金管理意識薄弱導(dǎo)致成本控制不到位、項(xiàng)目資金挪用、未經(jīng)審批及支付款項(xiàng)等各種資金使用不善情況的發(fā)生，提高了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

（一）細(xì)化項(xiàng)目投資可行性分析

投資計(jì)劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理前提，在初期，可行性分析是項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、資金回收期長，加上開發(fā)過程涉及方面較多，相比其他行業(yè)而言，更容易受到國家政策的影響。所以，可行性分析更應(yīng)擴(kuò)大視角，在原有內(nèi)容基礎(chǔ)上增加對金融政策、稅收政策及各專業(yè)法規(guī)變化等對預(yù)投項(xiàng)目影響分析。針對預(yù)投項(xiàng)目，在前期進(jìn)行充分的可行性分析。對影響投資的因素進(jìn)行綜合分析、論證，從而達(dá)到節(jié)約成本、降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（二）加強(qiáng)資金預(yù)算管理及資金計(jì)劃執(zhí)行分析

在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中，資金預(yù)算是至關(guān)重要的一項(xiàng)。只有建立適用于房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度，將制度落實(shí)到位，才能達(dá)到提高資金的使用效率的目的。因此，加強(qiáng)資金預(yù)算管理就是加強(qiáng)資金管理的首要方法。首先，積極建立健全資金預(yù)算管理制度。在進(jìn)行資金管理工作中出現(xiàn)的實(shí)際情況，有針對性地進(jìn)行綜合有效的分析，為開展具體的資金管理工作提供指導(dǎo)并規(guī)范工作行為。明確指責(zé)分工，將預(yù)算管理工作落到實(shí)處。其次，積極開展全面預(yù)算管理工作，保證資金預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展進(jìn)程良好結(jié)合，充分發(fā)揮資金預(yù)算管理工作的作用。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際資金管理工作中，月度資金計(jì)劃是資金預(yù)算管理的管理工具。財(cái)務(wù)部門要依據(jù)業(yè)務(wù)情況，注重編制資金計(jì)劃，加強(qiáng)與各業(yè)務(wù)部門的溝通，夯實(shí)資金計(jì)劃收入與資金計(jì)劃支出的各明細(xì)項(xiàng)目，確保資金計(jì)劃與各項(xiàng)經(jīng)營活動緊密結(jié)合。在資金計(jì)劃執(zhí)行過程中，應(yīng)做到有效的跟蹤控制企業(yè)的日常資金使用情況，使企業(yè)的各項(xiàng)資金都能按照既定的使用計(jì)劃順利實(shí)施。在月度終了，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)月資金收支情況，編制資金計(jì)劃完成情況說明。加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門聯(lián)動，重點(diǎn)分析計(jì)劃與實(shí)際差異較大項(xiàng)目的原因，對明細(xì)收支項(xiàng)目嚴(yán)重不符的予以重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)尋找行之有效的處理方式，提升資金管理工作的整體效果。

（三）積極拓展融資渠道，加強(qiáng)行業(yè)資源整合

房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金短缺，將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，要解決資金短缺問題，獲得充足的運(yùn)營資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須擴(kuò)展融資渠道。從經(jīng)營管理角度尋求緩解資金壓力的方式，并積極整合資源嘗試新的融資方法。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過供應(yīng)鏈融資緩解資金支付壓力。雖然運(yùn)用這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有獲得資金，但能夠幫助企業(yè)將供應(yīng)商的應(yīng)付賬款延長一年時(shí)間支付，以此方式獲得短暫的資金充裕。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可用以下幾種方式解決融資問題。

1.?信托融資

信托融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要融資方式。土地競買過程中，用于支付地價(jià)款的資金多來自于信托融資;在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的資金也通過信托融資形式補(bǔ)充。雖然隨著監(jiān)管部門的穿透式審查，信托融資條件已日趨嚴(yán)格，但項(xiàng)目四證齊全、企業(yè)資本金達(dá)到30%、二級以上資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，依然可以通過信托方式融資。

2.?多種金融工具混搭

監(jiān)管升級使房地產(chǎn)企業(yè)固有的融資渠道運(yùn)行不暢，在融資收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要探尋更多的融資方式，比如，信托、私募基金、資管計(jì)劃、資產(chǎn)證券化，更可以嘗試多種金融工具混搭方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過積極嘗試，選擇能與企業(yè)現(xiàn)金流和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)匹配的產(chǎn)品。

3.?加強(qiáng)行業(yè)資源整合，合作開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)

對于已有土地儲備的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或針對意向開發(fā)土地，尋求行業(yè)資源，合作開發(fā)不失為一種拓展融資渠道的方式。比如在拿地階段，通過與土地出讓方共同成立項(xiàng)目公司的方式或股權(quán)收購的方式間接獲得土地使用權(quán)，減少購買土地資金的集中支出或延長購買土地資金的支付期限;在資金獲取方式上，可以通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金等方式，借助外部資本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的輕資產(chǎn)化運(yùn)作。

（四）規(guī)范資金管理制度，加強(qiáng)全員資金管理意識

規(guī)范資金的使用流程，簡化工作流程，提升資金使用效率是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的最終目的。在進(jìn)行日常管理過程中，企業(yè)要建立與開發(fā)業(yè)務(wù)相適應(yīng)的資金管理制度，用制度作為工具規(guī)范管理人員的行為，并作為資金管理工作的保證。在管理制度制定過程中，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際資金管理工作，針對管理中的問題制定相應(yīng)制度，有效規(guī)范資金管理行為。

在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)部應(yīng)同其他業(yè)務(wù)部門加強(qiáng)合作，形成對資金的動態(tài)管理。比如，與營銷部門共同加強(qiáng)對應(yīng)收賬款管理，制定清欠方案并對銷售人員清欠力度進(jìn)行績效考核;與工程、成本部門協(xié)調(diào)加強(qiáng)對工程款及各類保證金的管理;與綜管部門加強(qiáng)費(fèi)用類支出管理。房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)支出需區(qū)分剛性支出和非剛性支出，由財(cái)務(wù)部門按月匯總，上報(bào)管理層批準(zhǔn)后執(zhí)行。在資金使用環(huán)節(jié)，嚴(yán)格依照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理制度規(guī)定及相關(guān)審批權(quán)限、審批流程執(zhí)行。禁止出現(xiàn)先付款后審批或未審批完成時(shí)進(jìn)行資金支付的情況。

（五）加強(qiáng)資金管理信息化平臺建設(shè)

對于中型以上的房地產(chǎn)企業(yè)來說，僅改變支付方式很難控制資管方面的風(fēng)險(xiǎn)。目前，已有多家咨詢機(jī)構(gòu)或軟件開發(fā)商，推出了與資金管理相關(guān)的ERP平臺產(chǎn)品，其結(jié)合資金管理工作，從不同層面構(gòu)筑了完整的系統(tǒng)化解決方案。資金管理系統(tǒng)連接著業(yè)務(wù)系統(tǒng)與賬務(wù)系統(tǒng)，承接管控職能與運(yùn)營職能，涉及全周期、多形態(tài)的資金流及多層級、多職能的管理部門，全局性特征極為明顯，系統(tǒng)建設(shè)復(fù)雜度高、難度大。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的資金管控模式和策略，借鑒第三方機(jī)構(gòu)以往經(jīng)驗(yàn)，購買或開發(fā)適合企業(yè)的資金管理信息系統(tǒng)。通過資金管理信息系統(tǒng)提升資金結(jié)算工作的規(guī)范性和效率，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，降低財(cái)務(wù)成本，提高存量資金流轉(zhuǎn)效率。

六、結(jié)論

綜上所述，資金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要，企業(yè)的資金管理工作至關(guān)重要。當(dāng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，建立健全資金管控體系，改進(jìn)資金管理模式，加強(qiáng)在投項(xiàng)目可行性分析和項(xiàng)目資金預(yù)算管理，拓寬籌融資渠道，確保資金運(yùn)營安全穩(wěn)定，加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)管理，有效應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)。

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（作者單位：北京愿景明德管理咨詢有限公司）