試論房地產銷售的轉型趨勢

顧煒

摘 要：近幾年來，我國經濟逐漸轉型，房地產行業也迎來了轉型，我國房地產銷售價格上漲速度比消費者收入的上漲速度增長速度快太多，導致房地產行業發展速度變慢，由高速增長變為中速平緩增長，出現房屋過剩的問題。我國目前房地產銷售轉型趨勢呈現從投資主導轉到消費主導，這與我國目前房地產的現狀有很大的關系。本文首先簡單對投資主導的時代和消費主導的時代做出了介紹，隨后對房地產銷售的轉型的趨勢進行了簡要的分析，以此來供相關人士交流參考。

關鍵詞：房地產;投資主導;消費主導;轉型趨勢

由于房地產銷售價格上漲的太快，消費者的購買能力下降，導致房地產行業發展的空間縮小，所以房地產銷售必定是要轉型的。在現房銷售和期房預售的方面，消費者對于期房預售產生的諸多問題感到氣憤與無奈，對于期房預售的信任度大大下降，因此越來越多的消費者將眼光投于現房銷售。房地產市場也漸漸地從賣方市場轉為買房市場，因此期房預售這種對于賣家銷售房地更有利的銷售方式將慢慢被弱化，市場的主導也將從投資主導轉為消費主導。

一、投資主導的時代

在過去20年里，我國GDP快速增長，這和國家追求GDP快速增長的目標有著很大的關系，同時通過行政干預和資源配置的行政控制等方式促進了房地產行業的快速發展，以此大幅度帶動國家GDP的發展。在投資主導的時代，投資率的快速增長主要靠房地產投資和重化工業投資。由于房地產行業涉及的行業比較多，比如：飲食、服裝、外賣等等輕工業及服務業，因此房地產行業所得的投資系數要遠超其他行業。如果想要快速拉動我國經濟，推動房地產行業發展是最好的選擇，因此國家在該方面提出了一些政策使得大量投資者游資房地產行業，很好的推動了房地產行業的發展。與此同時，房地產銷售的繁榮也帶動了其他行業的快速發展，尤其是重工業行業。

隨著房地產銷售的快速發展，在投資主導的時代背景下，種種問題開始出現。由于大量的信貸流入房地產行業，很容易出現局部金融危機和債務危機;其次，大多省市對房地產的依賴過重，甚至有些省市的財政收入竟高達百分之五十是來自于房地產銷售，這在很大的程度上影響了地方財政的穩定性;再有，與房地產行業相關的行業逐漸出現產能過剩的現象。這些情況都不利于房地產銷售未來的發展，因此，未來房地產銷售必定要轉型，才能更好更穩定的發展。

二、消費主導的時代

投資主導的房地產銷售已經漸漸被淘汰，消費主導的時代正踏步前來。在此背景下，政府將改變一味追求高GDP的目標，改變對地方政府財務收入的考核制度，為的是緩解房地產行業投資的不穩定性，更注重于服務民眾和公共設施建設。因此，投資房地產行業的投資者也會大大減少，投資的金額也會減少，房地產行業在地方政府財務收入的比率將不再那么多，分量將大幅度減輕。

于消費者而言，在政府關注公共服務的發展后，消費者將會有更多的消費資本去刺激其他行業的發展。于企業而言，房地產銷售從投資主導向消費主導轉型將會隨著地土地成本時代和低成本融資時代的逝去而加快速度，這同時也意味著未來投資者將會根據消費者的需求進行投資。于政府而言，某個行業的發展將由市場需求來決定，不再是以政府干預的手段促進經濟的增長，這在很大程度上減少了政府對各類投資的優惠政策，減輕了政府的財政壓力。總而言之，消費主導的時代的到來將會減少房地產銷售的銷售額，將在其他方面刺激其他行業的發展。

三、房地產銷售的轉型的趨勢——由投資主導向消費主導轉型

由于房地產銷售的轉型有著將由投資主導向消費主導轉型的趨勢，有些言語提到房地產行業將會崩潰，但根據現實而言，這是完全不可能會發生的。房地產行業在人類經濟發展中有著特別重要的地位，房地產銷售由投資主導向消費主導轉型只會減緩房地產行業發展的速度，減少投資者對于該行業的投資，但并不至于到房地產行業崩潰的地步。換一個角度，房地產銷售由投資主導向消費主導轉型同時有利于政府在房地產行業的財政壓力，降低信貸危機和金融危機的發生概率。該次轉型也意味著以往由房地產行業支撐起來的經濟增長將換成其他方式，房地產行業的發展速度將變為中速平穩發展，促進了我國經濟轉型。

房地產銷售的轉型也將促進現房銷售的訂單數量，減少期房預售的預訂數。然而現房銷售有利于消費者進行維權和減少糾紛的產生，促進社會的和諧發展。這也將在很大程度上促進消費者進行現房購買，加快現房銷售方式的發展，從而更好地促進房地產銷售由投資主導向消費主導的轉型。

四、結束語

總而言之，我國目前正處于經濟轉型時期，房地產銷售作為前20年國家經濟發展的重要支柱也將面臨轉型。在消費者消費能力上升的背景下，轉型成功的概率很大，社會也將面臨更多未知的挑戰。轉型后房地產行業雖然不再像轉型前般發展迅速，但其穩定性將增強很多，其實只要抓住消費者的消費方向，將會發現房地產行業的新機遇。

參考文獻：

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