淺談房地產企業財務管理存在的問題及應對措施

游永真

[摘要]近年來，我國政府出臺一系列宏觀調控政策用于調整房地產行業，行業經濟周期處于下行階段，各地方房地產企業發展勢頭較以前年度有所減弱，市場競爭越發的激烈。在目前經濟環境下，房地產企業為了適應市場經濟需要，在激烈的市場競爭中尋求立足點和發展之路，加強財務管理，規避市場風險已成為管理層關注的焦點。文章從房地產企業財務管理存在的主要問題入手，探討財務管理的對策和建議，以期為房地產企業健康發展提供幫助。

[關鍵詞]房地產企業;財務管理;全面預算管理;融資渠道

[DOI]1013939/jcnkizgsc202007120房地產企業是集綜合性、系統性、計劃性于一體的經濟組織，在政府有關政策和市政規劃下進行項目開發與建設。房地產項目從立項審批到開發建設，直至驗收并交付使用，開發周期一般為3～5年，項目具有建設周期長、占用資金規模大且回收期長、行業風險高等特點;同時，房地產行業深受國家政策與法規的調控影響，為了確保項目開發建設順利進行，需要加強財務管理與監督，保持穩定的現金流，降低開發成本，增加利潤增長點，從而有效防控市場風險。

1房地產企業加強財務管理的重要性

11房地產企業財務管理的概念

房地產企業財務管理是按照國家政策法規以及行業經營要求，遵循資本運營規律，對房地產企業財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、分析和監督等一系列管理工作，以提高企業抗風險能力，實現企業價值的最大化。在新項目實施開發建設之前，要對自身狀況有一個全面預測和規劃，如政府政策、銀行信貸政策、規劃設計方案等要有一個詳細的了解過程，做到準備充分，行之有效;在項目開發建設期間，要保持穩定的現金流和嚴謹的成本核算管理等，這些都是房地產企業財務管理的重要內容。

12房地產企業財務管理的意義和作用

房地產企業是資金密集型企業，且受政策影響較大，因其行業特殊性，面臨的風險較一般企業大，也決定了在財務管理方面具有獨特性，對企業發展至關重要。

（1）加強財務管理有利于企業合理利用資金。企業經營，現金為王，一個企業要在激烈的市場競爭環境下生存發展，必須要有足夠的流動資金用于生產經營，這就要求房地產企業合理統籌安排資金。目前國內大部分房地產企業的有息債務率達70%以上，當債務到期面臨償債壓力較大，所以，在日常經營過程中加強資金管理，避免資金不必要的損失和短缺顯得尤其重要。

（2）加強財務管理有利于規范企業行為。“沒有規矩，不成方圓”，完善的財務管理制度，能夠提高財務工作效率，有效促進財務管理目標的實現，避免或減少企業的財務風險。

（3）加強財務管理有利于實現企業價值最大化。重視事前計劃、事中控制和事后分析，日常經營活動及財務管理更加科學合理，進而促進企業的持續發展。

2房地產企業財務管理中存在的主要問題

21財務管理意識淡薄導致管理制度流于形式

建立完善的財務管理制度是企業經營管理的基礎環節，只有建立行之有效的財務管理制度，才能規范各項財務管理，提升財務管理水平，促進企業經濟效益。大多數房地產企業是由施工隊、包工頭通過自籌資金設立的，管理層自身缺乏財務管理相關知識，認為財務管理就是基礎的核算會計，未提升到管理意識層面，無法滿足現代企業財務管理的要求。部分房地產企業的財務人員自身專業能力不足，房地產行業相關的財稅業務知識薄弱，沒有設計合適的財務核算和管理體系。此外，部分房地產企業財務管理意識淡薄導致雖然制定了相應的財務管理制度，但未能有效執行。如財務收支審批流程不規范、存在審批人員沒有在授權范圍內審批、經濟業務審批手續不齊全等現象，相關職能部門不重視財務管理制度在實際工作中的執行效果，勢必造成企業財務風險的增加。

22過程控制薄弱未形成有效的資金管理體系

企業財務管理的過程控制包含事前、事中、事后控制三個階段，大部分房地產企業忽略了事前控制階段，沒有建立有效的財務預算，甚至沒有財務預算，或者把預算簡單地理解為工程項目造價預算，具體表現在以下三方面：

（1）預算管理不能發揮應有的指導和控制作用。預算管理是對市場需求進行充分研究，以科學預測為基礎，以銷售預算為起點，以目標利潤為中心，延伸至資金收支、成本、生產等經濟活動各方面，在一定時期里對其經營所涉及的經濟資源進行整體控制的一種管理方法，貫穿企業整體經濟活動全過程，同時對企業日后發展起著至關重要的作用。部分房地產企業沒有定期進行科學深入的預算分析，忽略了對市場的預測和調研，使得很多預算指標和外部環境不匹配;部分企業雖然制定了財務預算，但未能有效執行，導致生產經營成本沒有合理控制，實際經營情況無法達到預期目標，預算管理沒有發揮應有的前瞻性指導作用。

（2）資金管理隨意性大，無法準確預測不同經營時期資金盈余及缺口。部分房地產企業在生產經營過程中沒有制訂翔實可行的資金使用計劃，甚至在收到預售房款后就急于再投資，盲目擴張購置新地塊，造成舊項目后期資金不足，新地塊占用資金無法利用，最后出現資金鏈斷裂的悲劇。

（3）項目建設合同管理力度不足。房地產企業合同管理是項目管理的重要環節，很多房地產企業的合同簽訂過程沒有財務部門介入，無法事先發現可能存在的財務或稅務風險，導致合同執行過程中出現不必要的財務隱患，如財務部門僅能根據既定條款進行款項支付，無法提前對可能存在的風險損失采取措施。部分房地產企業沒有建立詳細的合同臺賬，很難對工程施工合同和銷售合同履行過程進行管理，無法及時發現不合規的經營情況。

23融資渠道受限

近年來房地產企業的融資方式呈現多元化發展的趨勢，但隨著國家陸續出臺房地產市場調控政策，銀行融資監管趨緊，限制信貸資金投入房地產行業，造成融資渠道受限。房地產行業作為高風險性的資金密集型行業，資金周轉周期長，對資金的需求量大，有些房地產企業的管理層沒有對目前的財務風險進行有效管理，盲目使用現有資金，勢必影響整體利益，增加償債風險。

3完善房地產企業財務管理的對策建議

31提高重視程度建立完備的財務管理體系

（1）房地產企業應結合企業實際情況和國家政策法規的要求，制定一套適合本企業經營需要的財務管理制度和內部控制制度。如制訂會計核算制度、經濟業務授權審批及流程、成本費用支出的審批及權限、資金管理制度、合同管理制度等風險管理體系。

（2）對于已制定的財務管理制度和內部控制制度，在日常生產經營過程中要堅決落實并有效執行，同時加強財務管理人員綜合素質的培養。管理層要重視財務管理和內部控制體系，并與各部門的業績考核相結合，讓其他部門對財務管理工作能夠積極配合，使之在日常生產經營過程中落到實處。高素質、高質量的財務管理團隊決定財務管理的效率，首先財務管理人員要認識到其工作的重要性，并不斷學習更新專業知識。其次構建獎懲機制，調動員工的工作積極性，使制度在良好氛圍中實現有效運行。

32實行全面預算管理與控制

（1）全面預算管理與控制是現代化企業不可或缺的一種重要管理模式。財務預算、業務預算、資本預算、籌資預算共同構成企業全面預算，是具有綜合性和全面性的管理機制。房地產企業要在項目建設前期就著手制訂整個項目預算，并涵蓋后期的各項日常經營活動，預算細化到每個月份和每個部門，隨時關注預算執行情況，分析預算執行偏差，找出經營管理過程中的優缺點，并結合績效考核將責任落實到具體的部門和責任人。

（2）加強資金預算管理，避免出現資金調度不合理和營運不暢情況出現。資金活動管控不嚴，可能導致資金被挪用、侵占、抽逃或企業遭受欺詐。財務部門依據企業實際經營情況并結合當前政策法規進行目標利潤和現金流的測算，編制預算現金流量表，特別關注經營活動現金凈流量，結合營銷部門提供的營銷計劃和回款預測，分析各節點資金盈缺情況，保證項目建設資金需要且不形成資金閑置。

（3）加強合同管理，以利于控制成本和盡快回籠資金。房地產企業的財務管理制度應涵蓋合同執行的全過程，包括合同簽訂、合同執行及工程進度款的支付等流程，如簽訂工程施工合同需工程部、合約部、財務部、法務部等參與會簽;工程款支付時由工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況進行會簽，按合同約定執行付款義務;建立詳細的銷售合同臺賬，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，以便于銷售業務管理，降低庫存量，促進資金及時回籠。

33拓寬融資渠道

近年來隨著國家對房地產行業政策收緊，銀行開發貸、信托并購貸、海外融資等渠道的限制多、門檻高，造成行業融資難度大，融資成本高。為了降低和控制房地產企業籌資風險，企業應根據實際情況，綜合資金籌集的來源、方式、成本和風險，制定并遵守適合當前經濟形勢的籌資管理規則，以降低各種籌資渠道的成本和風險。

4結論

在市場經濟條件下，房地產企業的財務管理作為一項綜合的管理工作，是企業管理的核心組成部分，涉及企業的方方面面。財務管理水準的高低、力度的強弱、效果的優劣，直接影響到企業的市場競爭力和資本的保值增值，關系到企業的生存和持續發展。因此，管理層重視并加強財務管理，才能增強行業的競爭力，提高經濟實力，推動企業發展，最終實現企業價值最大化。

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