房地產公司成本控制措施研究

劉明文

摘? ? 要：當前房地產市場逐漸飽和，“房子是用來住的，不是炒的”，房地產項目的盈利空間逐漸變窄，如何讓房地產企業在激烈的競爭環境中保持優勢，需要從業者認清成本控制的重要性，制定相應的控制環節和措施，嚴格的執行相應考核標準。

關鍵詞：房地產;公司;成本控制;措施;研究

1? 引言

房地產公司成本組成一般由固定成本、可變成本、管理成本三部分組成。固定成本指土地成本、配套費用、建安成本、設計成本等。可變成本：融資成本，管理成本：企業管理費用等。為此加強房地產成本控制要從以下幾個方面著手考慮。

2? 房地產公司成本控制的兩個方向

2.1? 產業鏈競爭贏未來

產業鏈是大數據的產物，能夠整合擬開發項目地塊區域資源包括規劃、設計、施工、景觀、客戶群、項目參建單位的全方位資源，調動一切可以發力的市場因素，實現成本的最大集約化控制，提高產業鏈競爭的優勢，由單一成本控制轉為全方位、全員、全面、動態的成本控制理念，優化各類資源、提升競爭力贏取未來可持續發展的新模式。以此推廣，形成長效合作機制，提高企業的持續競爭能力和生存能力。

2.2? 管理前置實現成本優化

根據成本控制的各階段控制要點進行整合、歸納，采取相應的措施，實現預控事前控制的成本策劃，進而實施成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核等各階段的優化。如某一在建項目在概念設計階段強調投資收益最大化，成本控制的手段主要由以下幾個方面組成：產品組合、路網布置、停車布置、場地標高、容積率、客戶群、市場定位等指標來統籌考慮;進入方案設計階段重點就限額設計進行指標分解，目標細化、做到對標、達標的理念，比如層高、容積率、密度、建筑外立面、安裝選型、結構形式、精裝修程度、有無地下車庫、人防結構、景觀綠化、公共設施、建筑節能方案等指標進行量化;在擴大初設計階段，則關注客戶體驗，房地產成本管理應盡可能站在客戶角度去做好個性化、市場化的不均衡成本投放。這種成本管理前置，有效地實現了成本整體更高層級的控制，達到了成本控制的目標。

3? 房地產公司成本控制的重點

3.1? 可研目標成本計劃

目標成本計劃的編制從項目可行性研究報告開始。為達到項目預期收益率需要對待開發項目的定位選址、市場環境、客戶人群、固定資產投資、流動資產投資、漲價幅度差、建設期利息、后續經營做出模型分析，結合周邊競品及項目實際情況反復推演以保證項目收益。項目的可行性研究報告切實可行、經濟適用至關重要，全員參與制定也是對項目的一個了解過程，為后期成本控制、成本核算、成本考核等環節的落地打好基礎。

3.2? 制定正確、科學、合理的施工進度

項目開發建設包含可研、環評、項目立項、建設工程規劃、施工許可、項目開發、預售、項目竣工等，各節點環環相扣，科學合理的施工進度計劃能避免人材機無效工作浪費資源，實現資金和成本的高效利用。項目開發建設流程需要配合制度界定、績效考核，做到責權利一致，調動全員的成本管控積極性，嚴格把質量、進度、安全、成本效益統籌起來才能更好地促進房地產企業良性發展。

3.3? 部門團隊合作形成成本控制的合力

房企成本控制是全員、全過程的成本控制，從招標控制價的編制、設計指標的優化到工程部現場投資控制、財務部資金審核等環節，除成本部門外還需要設計、招采、工程、財務等各部門的團隊配合，聚合為一個有機整體共同發力，最終達到投資控制目標和盈利目標。

3.4? 動態、靜態投資分析

充分利用工程經濟模型對固定成本、可變成本、投資收益率、投資回收期、營業收入、利潤等進行分析，適時調整因變量，做好成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本考核各環節定位。采取恰當的風險規避措施實施動靜結合的方法控制項目投資，以期促進利潤最大化。

4? 房地產公司成本控制的具體措施

4.1? 嚴格計劃調整的審批流程

房企對待目標計劃的調整要審慎嚴謹、制定制度、流程，充分調動全員成本控制的積極性，對不允許再調整的絕不調整，認為計劃本身不太合理，有潛在優化空間的可適度調整，嚴禁頻調整。做到動中有靜、靜中有動的調控思路實現項目目標成本的控制。

為了保證目標成本的準確性、可操作性、真實性和經濟性，目標成本計劃應允許調整，但需要建立調整的機制，具體包括以下3個建議：

（1）分階段明確目標成本編制依據、調整原因、調整程序等，依法依規的開展各階段目標的編制，保障基準版本的準確、合理。

（2）基于成本科目設置不同的預警機制、強控措施指標，保障成本執行過程中可以靈活、適度地反映目標成本因素的調整區間，合理降低、規避風險。

（3）在對目標成本調整時，基于收益率、合同目標、全方位視角來評估、決策是否允許調劑或追加，并按照程序進行、杜絕主觀臆斷。

4.2? 財務成本控制

財務成本主要指項目的資金籌措和稅收籌劃問題，房地產項目需要大量的資金流，分期開發還是融資貸款開發需要綜合考慮宏觀環境做好融資成本的分析，為企業決策提供依據，通過資金管控、稅收籌劃等能及時減輕資金壓力，取得良好的現金流，通過增值稅、現行稅收政策合理了解稅務政策，達到降稅減負的目的。

4.3? 企業管理成本控制

大型房地產開發公司專業技術人員一般具有較高的綜合素養，達到一崗多責、一崗多能的職業經理人比比皆是，充分調動全員投資控制的積極性，加強成本控制意識和理念，工作中互通有無、比學趕超，加大培訓力度，適應新形勢發展，鍛造一支高能高效的專業團隊。

5? 結語

在房地產市場頻繁調控作用下，房地產項目的盈利空間逐漸變窄，但是通過精細化管理，調動全員、全面、全過程控制投資，進而提高產品競爭力，是房企最緊迫、最核心的任務之一。

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