談閑置土地處置的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

柒雁凌

摘要：雖說我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)也在得到巨大的拓展，因此在這一背景下越來越多的土地得到了更為合理的利用，其中有被用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施住宅等配套設(shè)施，為人們的社會(huì)生活帶來了極大的幫助。但是出于很多客觀因素，仍有許多土地存在閑置現(xiàn)象，因此在這一背景下要對(duì)土地的閑置狀況進(jìn)行有效的管理，從會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理兩個(gè)角度來對(duì)閑置土地的處置提供有效的管理方法，以推動(dòng)閑置土地的合理應(yīng)用。過對(duì)閑置土地出現(xiàn)的原因和處置方式進(jìn)行分析，結(jié)合會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的兩種方式來提出相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：閑置土地;會(huì)計(jì)處理;稅務(wù)處理

從我國(guó)當(dāng)前對(duì)土地資源的運(yùn)用角度來看，雖然我國(guó)國(guó)土面積遼闊，土地資源十分豐富，但是由于不合理的使用，會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)。根據(jù)《閑置土地處理方法》來看，閑置土地的出現(xiàn)主要是超過一年沒有開發(fā)或者是停止開發(fā)滿一年，或者是使用面積小于2/3，投資額小于25%等著情況都是屬于閑置土地。閑置土地的出現(xiàn)正是證明了土地資源沒有合理地被使用，因此在政府進(jìn)行有償收回等的方式或處理中，必須要運(yùn)用合理的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的方式，否則則會(huì)對(duì)企業(yè)和政府的財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。

一、閑置土地出現(xiàn)的原因和處置方式分析

土地閑置狀況的出現(xiàn)主要有兩個(gè)方便的原因：首先是企業(yè)方面造成的土地閑置，另一方面，是政府方面造成的土地閑置。但是從大的角度來看，土地閑置出現(xiàn)的現(xiàn)象是各種原因交錯(cuò)形成導(dǎo)致的，例如土地資源的不合理配置，投機(jī)性行為對(duì)土地炒作產(chǎn)生的副作用，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等都是產(chǎn)生閑置土地的重要原因。從對(duì)閑置土地的處置方式來看，主要分為以下七種處置方式：延期方式先整頓后開發(fā)方式，調(diào)整土地規(guī)劃方式，置換方式，協(xié)議有償收回方式，退出機(jī)制方式和無(wú)償收回方式。

二、繳納土地閑置費(fèi)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

（一）計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用

土地出讓金的繳納能夠使得企業(yè)獲得土地的使用權(quán)，而該類的會(huì)計(jì)處理方式是計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。在前提的約定合同下應(yīng)當(dāng)對(duì)土地的閑置費(fèi)進(jìn)行當(dāng)期管理。政府有關(guān)部門將閑置的土地資源規(guī)劃給企業(yè)，企業(yè)再擁有土地使用權(quán)之后，為了避免土地資源的再次閑置，提高土地資源的使用率，相應(yīng)的應(yīng)當(dāng)經(jīng)過內(nèi)部決策之后提出一份土地資源使用的規(guī)劃策略。在沒有進(jìn)行實(shí)際的開工之前，必須繳納當(dāng)期的土地閑置費(fèi)，而這一費(fèi)用就可以計(jì)入當(dāng)期的管理費(fèi)用。

（二）不得扣除土地增值稅

面臨企業(yè)稅收扣除問題時(shí)，土地閑置費(fèi)這一費(fèi)用是企業(yè)開發(fā)時(shí)所必須要支出的費(fèi)用，因此該項(xiàng)費(fèi)用可以以所得稅的方式從中扣除。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》這一規(guī)定中的內(nèi)容而言，企業(yè)在獲得土地資源的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)時(shí)，開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)在工程房屋完成驗(yàn)收之后轉(zhuǎn)移到“開發(fā)產(chǎn)品”之中，土地的閑置費(fèi)用可以作為銷售成本等方式來以折舊的形式參與企業(yè)所得稅納稅前的扣除費(fèi)用之中，因此在企業(yè)土地閑置費(fèi)不可作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

三、資產(chǎn)置換的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

（一）以公允價(jià)值計(jì)量

以公允價(jià)值計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)適用于資產(chǎn)置換的會(huì)計(jì)處理。土地資源由于其自身的資產(chǎn)性質(zhì)具有特殊性，因此在面對(duì)土地是否具有商業(yè)的實(shí)質(zhì)時(shí)，不同類型的土地資源都面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)，因此在對(duì)相關(guān)的現(xiàn)金流量金額等進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，可以選取公允價(jià)值計(jì)量的非貨幣性資產(chǎn)交換的方式來處理。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)資產(chǎn)置換的過程行為評(píng)定過程中，應(yīng)當(dāng)采取專業(yè)的評(píng)估方法來對(duì)土地交易等的資產(chǎn)置換以公正的資產(chǎn)評(píng)估方式進(jìn)行備案處理。

（二）按差額繳納契稅

閑置土地的收回再大的范圍下可以認(rèn)定為“改制重組”，因此不能夠享受免征契稅的政策優(yōu)惠。根據(jù)契稅規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的交換。如果在交換價(jià)格并不對(duì)等的前提下，應(yīng)當(dāng)由多交貨幣或者實(shí)物等無(wú)形資產(chǎn)的一方交納應(yīng)交的稅款，但是在等價(jià)交換的過程中，契稅則可以免交。除此之外，在土地置換的過程中補(bǔ)價(jià)不納入繳納增值稅當(dāng)中，在國(guó)家相關(guān)稅制明確的規(guī)定下，納稅人向土地的所有者歸還土地的時(shí)候，如果納稅人支付了補(bǔ)償?shù)恼鞯刭M(fèi)用，這屬于使用者將所有權(quán)歸還為所有者的行為。

四、有償收回的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

（一）補(bǔ)償款項(xiàng)計(jì)入當(dāng)期損益

土地置換這一行為不屬于征稅收入的范疇當(dāng)中，因此有償回收的會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)可以當(dāng)做土地置換中的一種特殊現(xiàn)象，在這一前提下，土地的使用權(quán)補(bǔ)償款可以看作是一項(xiàng)應(yīng)收政府的補(bǔ)助。但是當(dāng)補(bǔ)償現(xiàn)象發(fā)生的當(dāng)期土地的使用權(quán)會(huì)發(fā)生一定的損失，該項(xiàng)應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益過程中，而回款現(xiàn)象也可以看做政府補(bǔ)助。

（二）繳納土地增值稅與企業(yè)所得稅

有償收回土地應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅與企業(yè)所得稅。當(dāng)土地的使用權(quán)從企業(yè)回歸到政府的時(shí)候，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)的正式文件。這樣就可以免交增值稅。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，土地增值稅的免征必須要滿足以下幾個(gè)條件：首先，是納稅人自己建造的普通住宅，而所繳納的增值額少于扣除項(xiàng)目的20%;其次，在國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前提下對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行收回征用，用于城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)等的需要。在上述免稅規(guī)定的前提下，這些條件并不滿足于因閑置而收回的土地，因此這類型的土地必須繳納土地增值稅。

結(jié)束語(yǔ)

閑置土地中的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理應(yīng)當(dāng)分別來進(jìn)行，企業(yè)的會(huì)計(jì)處理工作的開展，能夠以企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來進(jìn)行處理。但是從稅務(wù)處理的角度來看，必須要稅務(wù)相關(guān)的部門來制定更為合理科學(xué)的準(zhǔn)則來進(jìn)行。隨著我國(guó)近些年來的土地閑置資源市場(chǎng)的發(fā)展，越來越多不合理的土地收回價(jià)格層出不窮。在這一背景下土地增值稅的減免爭(zhēng)議仍在持續(xù)，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)和政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)更具有嚴(yán)格性科學(xué)性的方案來對(duì)閑置土地的處置業(yè)務(wù)進(jìn)行完善。