商品房小區停車位產權歸屬及對策探究

柯群

摘要：本文主要以商品房小區停車位產權歸屬及對策探究為重點進行闡述，結合當下商品房小區停車具體現象為依據，首先分析商品房小區停車位產權歸屬基礎概述，其次介紹商品房小區停車位產權歸屬類型，最后從強化房地產財產權保護、健全房地產產權登記機制、提高土地資源利用率、強化業主優先權分配幾個方面深入說明并探討商品房小區停車位產權歸屬的相關對策，提高商品房小區停車位產權管理的效率，旨意在為相關研究提供參考資料。

關鍵詞：商品房;小區;停車位;產權歸屬;相關對策

在國民經濟水平的提升背景下，我國現有私家車的數量在逐步增加，停車位的沖突與矛盾十分常見，本質上凸顯商品房小區停車位產權歸屬不夠明確的問題。加之房地產開發商與物業管理單位以及住宅小區業主針對停車位的收費以及使用也表現出一些矛盾，這些問題需要相關人員深入的思考與研究。因此新時期下要綜合建筑物所有權機制以及土地使用權規則等標準，了解不同模式下小區停車位的實際產權歸屬情況，強化停車位產權保護的有效性，為此筆者給出以下的分析與建議。

一、商品房小區停車位產權歸屬基礎概述

（一）停車位概述。對于停車位而言，即所有停車場中可以提供某一輛汽車停放的區域，與停車位存有關聯的詞匯還包括停車場以及車庫，而停車場通過數量不盡相同的停車位加以形成，可以將停車位稱之為停車場基礎組成元素。

（二）建筑物所有權機制。建筑物所有權也就是按照使用性能，把某一個建筑物整體基于結構上的劃分，但是我國尚未存有停車位權屬的細致明文規定，造成停車位產權歸屬劃分相對混亂。

二、商品房小區停車位產權歸屬類型

（一）立體停車位產權。立體停車位涉及的建筑結構相對獨立，基本上達到建筑物所有權中包含的有權客體條件。建筑物面積容積率的計算關聯到用地面積的數據。本質上承擔土地使用權限的費用，因此此種停車位能夠辦理對應的房地產登記說明，存有房地產權屬證書，所有權者基本上是登記的權利者。

（二）地面停車位產權。地面停車位集中表現為小區地表，通過劃線進行區域分割的一種停車設施，地面停車位僅僅是劃線形成，并不具備建筑需求的遮蔽性能，無法全方位滿足建筑物結構的獨立性，結合建筑物所有權基礎理論不能發展為專有權客體，而是充當共有權客體，所以商品房建筑小區所有業務都可以作為地面停車位對應的共有權者。

（三）地下停車位產權。針對地下停車位而言，其主要是開發商家通過地下空間的利用形成的一種停車位，結合理論層面，部分地下停車位存在獨立的結構，和專有權客體標準相適應;部分地下停車位結構簡單化，充當共有權客體標準內容?；诜傻臉藴?，現階段諸多商品房地下車位的面積計算要排除容積率，也就是停車位產權可以被樓房所有業主進行支配，然而在停車位被某業主獨立擁有的情況下，地下停車位面積計算要思考容積率。

（四）樓房屋頂停車位。此種停車位主要是商品房小區的樓頂區域內布設的結構，站在構造視角，屋頂停車位和地面停車位相類似，僅僅是通過劃線加以分割，不和專有權客體領域產生關聯。給予屋頂資源的利用往往是其內部空間，但是此空間明顯不是頂層所有者所擁有的，所以停車位要通過建筑物所有業主一同擁有。

三、商品房小區停車位產權歸屬的相關對策

（一）強化房地產財產權保護。由于商品房小區停車位歸屬存在諸多層面的爭議，所以要加大房地產法律機制的設置，增強法律背景下房地產財務權的實效性保護。

（二）健全房地產產權登記機制。商品房小區車位以及車庫歸屬的問題不斷產生，在一定程度上受到房地產登記機制不夠全面以及登記機構工作落實不到位的影響。所以要統一化的創設房地產產權登記機制，調整土地與房屋權屬登記的流程，以免產生各個機構各自為政生成糾紛問題。另外吸取先進國家的停車位管理經驗，適當增添房地產發證登記與其他權利擁有的明文規定。

（三）提高土地資源利用率。在房地產法律機制的完善操作之下，不可以脫離法律單一的追求公平價值目標，對于土地資源匱乏的情況，怎樣提高城市區域內土地資源利用率至關重要。相關立法機關以及房地產行政管理單位都要樹立持續化開發土地資源的目標，不可以隨意買賣住宅小區的停車位資源，并且選擇優惠以及鼓勵政策方案，優化房地產建設停車位的配置，進而適應層次化社會發展需求。

（四）強化業主優先權分配。對于商品房小區停車位的歸屬情況，應該強化業主優先權分配，立法涉及到售樓環節監督，以免開發商家在銷售停車位時故意抬高市場價格，導致業主失去優先承租的權利，也就是說科學調整車庫銷售定價環節，參與《消費者權益保護法》的活動中，對停車位銷售差額部位加以罰金設置。并且把優先權的使用范圍眼神到小區權屬二級市場中，也就是在業主以及小區之外的人再次出租停車位時，業主存在優先購買的權利，完善現有的保障機制，全方位為停車位歸屬問題提供優質化服務，控制停車位資源被擅自占有的情況出現。需要注意的是，開發商家與業主存在停車位歸屬權不明確的現象，而部分開發商會把規劃好的停車位建設成本和商品房銷售結合在一起，對應業主買房過程中本質上已經支付停車位資金，所以要具備停車位所有權。也就是說立法層面要完善在雙方沒有清晰化了解停車位權屬時，停車位可以被所有業主共同擁有，更好的為小區業主提供權益保障。

結束語

綜上所述，商品房小區停車位產權歸屬及對策探究課題開展具備十分重要的意義與現實價值，小區建筑物停車位成為社會重要的資產組成結構，歸屬權和經濟效益的關聯性較強，所以要按照國情與停車位歸屬情況，完善現有的法律機制，基于產權明確與適應多樣化需求的理念，采取切合實際的方案對停車位進行產權保護，促使社會和諧的發展，為國家現代化建設打好基礎。

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