BIM技術在房地產開發項目中的應用

史雅瑞

摘 要：BIM技術應用于房地產開發項目中可實現工程項目的動態管理，可有效提高房地產開發項目所獲取經濟效益，還可針對目標成本進行優化，并精確計算出成本，有利于合理規劃和控制建設成本。本文分析了BIM技術的內涵和特點，探究了BIM的管理應用成果。

關鍵詞：BIM;房地產開發;應用

房地產行業要想實現可持續發展，提升社會效益和經濟效益，就必須要設計好項目并且嚴格把控好成本管理?，F階段的房地產開發項目中的管理還是存在一些問題，制約著建筑方和建設方的可持續發展，只有利用有效方法來解決相關問題，才能更順利完成房地產開發項目。通過BIM技術從設計到運維的全生命周期應用，實現提升項目品質、提高管理水平、控制開發成本的目標。下文就某房地產開發項目中BIM技術的應用展開分析探究。

一、BIM技術的內涵和特點

BIM技術所包含的數據信息豐富，是一種具有參數化和智能化特點的建筑信息模型，可以支持不同應用軟件、不同項目參與方以及不同項目階段之間信息的共享和交流，并且還能針對建筑工程進行項目設計、工程施工、工程運營等階段的技術支持，建筑工程整個過程管理都可以通過BIM技術來實現。

BIM模型的信息具有統一性、關聯性和完整性。建筑工程在建筑生命周期內各個階段的模型信息都是統一的，在不同階段根據需要擴展或修改模型;組成模型的構件也具有關聯性和可辨識性，可以有效進行分析統計;BIM模型中不僅有建筑工程的3D幾何信息，也有建筑工程設計、工程施工及工程維護等具有全面性的信息^[1]。

二、項目概況

中鐵諾德壹號項目位于成都市天府新區科學城興隆湖南側，總建筑面積為78萬平方米。作為應用試點的科研地塊總建筑面積為14.08萬平方米。通過BIM技術的應用，在項目各個階段都取得了技術突破。

三、應用背景

在整個房地產開發項目中，由于建設周期長、過程變更多、人員變動大、信息分散，導致無法科學決策和管理項目成本，再加上甲乙雙方的工程量誤差較大，有較多爭議存在，在結算成本的時候存在一定困難。所以，從項目的設計到項目的運維都將應用到BIM技術，可以將項目質量進行提升，同時還能提高項目管理水平，進而可以合理控制開發成本，為企業可持續發展奠定基礎^[2]。

四、 BIM的管理應用成果

（一）設計管理

1、設計管理的實施流程

項目設計管理中的實施流程主要包括三維正向設計、設計模型審查、設計模型修改、設計模型復審、設計模型交付、施工圖紙打印。其中設計模型審查和設計模型復審主要由建設方、設計方、咨詢公司、監理方、施工方來參與進行，而三維正向設計、設計模型修改和施工圖紙的打印主要有設計方來完成，其中建設方、設計方、咨詢公司、監理方、施工方還參與設計模型交付環節^[3]。

2、實施內容

2.1三維正向設計

項目展示中心的設計主要采用BIM三維正向設計來完成，通過專業協調來實現三維出圖。為使雙曲面異形鋼結構展示中心的大跨度、南北高差大、機電管線復雜、建筑立面形式多樣等設計難題得到解決，沒有利用傳統的二維翻模。圖1為展示中心BIM三維協同設計。

2.2 設計模型審查

通過BIM技術將建筑模型搭建出來之后，還要進行再次審查，才能進一步確保設計模型的正確性，以及項目的開發建設質量。項目中存在3項凈高問題、38項土建問題、52項機電問題、14項管綜問題，合計107項問題在實際的項目中出現，要是未能將這些問題解決，不僅會影響項目的順利開展，還可能引發安全事故威脅著施工現場工作人員的性命安全。而在項目建設過程中應用BIM技術，再通過三維模型的校審，將上述出現的問題都全部解決，在后期設計階段也不用變更，在很大程度上提升了項目的質量和品質，同時還提升了項目的安全系數^[4]。

2.3模型的深化

在該房地產開發項目中通過BIM技術的應用，深化設計了雙曲屋面、鋼結構以及綜合管線，使施工要求得到滿足，提升了施工質量和施工效率，在設計變更方面也得到有效減少，確保項目施工可以在規定工期內完成，減少了無效施工成本，確保項目成本有效管控。

2.4 虛擬現實體驗

BIM技術可以將工程場景模擬出來之后呈現在工作人員眼前，便于工作人員在項目施工階段可以找出項目中所存在的問題及不足，以便及時靈活調整施工方案以提升設計質量，同時可以對設計成果進行沉浸式體驗。

由此可見，在項目的設計管理中應用BIM技術可以有效提高設計管理效率，以及項目的設計品質，在后期應用的過程中也能減少項目的變更，進而確保項目的科學性及整體質量。

（二）成本管理

中鐵諾德壹號項目BIM管理平臺集成了科研地塊的土建模型、鋼結構模型和機電模型，通過將工程量清單導入BIM管理平臺，并與模型進行關聯，實現成本信息可視化查詢。同時，在平臺上可進行驗工計價管理，工作人員將施工現場實際進度錄入BIM管理平臺后，平臺可自動生成用于驗工計價的分部分項措施項目計價表，節省了傳統工作流程中的紙質驗工資料上報，甲方人員再依據形象進度進行算量的過程，提高了成本管理效率。此外，還可以通過BIM管理平臺實現模型與成本數據動態關聯，系統會根據錄入的施工進度計劃自動得到資金流曲線。

（三）進度管理

在BIM管理平臺上對模型進行流水段劃分，并關聯施工進度計劃，實現進度計劃與BIM模型關聯，可三維查詢各區域任務的進度安排。同時，通過施工進度模擬，可快速查詢指定區域的進度安排，輸入時間節點查詢現場施工安排，快速查找進度滯后區域，實現進度問題追蹤。

（四）安質管理

通過手機移動APP將施工過程中的現場圖片，驗收資料數據以及成果上傳平臺，記錄施工過程信息，如有安質問題，將其進行標記錄入平臺，發送給相關工作人員及時進行整改銷項。通過平臺線上問題追蹤手段，有效地識別了項目實施過程中的風險點，實現了對施工現場的信息化管控。

五、結語

通過上文的分析探究，我們知道在房地產開發項目中應用BIM技術可以有效控制和管理好項目成本，提高項目設計質量和效果，加強進度與安全質量管理效果，進而為房地產行業的進一步發展奠定基礎。

參考文獻：

[1]葛艷平. 基于BIM技術的房地產開發項目成本控制[D]. 長安大學， 2014.

[2]王廷魁， 張倩. 基于BIM的房地產開發項目成本控制研究[J]. 建筑經濟， 2015， 36（6）：51-55.

[3]李相榮. BIM（建筑信息模型）應用于房地產項目管理信息化[D]. 北京交通大學， 2011.

[4]吳忠福， 沈紫珺. 基于BIM的房地產開發項目動態成本管理[J]. 中國管理信息化， 2015（18）：40-41.