人口視角下城市不動產價格波動及區域差異的成因

錢秋蘭

摘 要：近年來，城市不動產價格（房價）波動帶來的民生問題和政策調控成為學者研究的熱點話題。本文試圖從人口規模和流動視角探討房價波動及其區域差異的形成機制，結果發現，城市人口規模通過高工資和宜居性彌補了大城市的負外部性，人口流動在競爭效應和預期效應下增加住房的需求。進一步分析認為，人口規模的差異以及人口向東部城市流動造成資源稟賦差異，是形成房價區域差異的重要原因。因此，我們的建議是，房地產調控政策方面，針對不同城市提出差異化調控策略，加強中小城市基礎服務建設，鼓勵流動人口購房和農民工創業，打擊房地產投機行為。人口政策方面，引導勞動力流動，消除人口流動障礙，實現人口合理分布;加大當地教育的投入和職業培訓，為流動人口提供更多的就業機會;保障流動人口享受基本的公共服務和社會福利，實現均等化公共服務。城市發展方面，一二線城市發展資本密集型產業，轉移勞動密集型產業;發揮三四線城市優勢資源和產業承接能力;加大對中小城市發展的扶持。

關鍵詞：城市房價? 人口規模? 城市發展

中圖分類號：F299.29 文獻標識碼：A? 文章編號：2096-0298（2020）01（b）--02

自21世紀以來，我國房價持續上漲已是不爭的事實。房價上漲帶動相關產業鏈的發展，進而推動中國經濟增長。但房價過快上漲也帶來了諸多問題，產生諸如房奴、蟻族、蝸居等社會民生問題，因而受到廣大學者的廣泛關注（陳繼勇等，2013[1]）。同時，我國房價波動區域差異明顯，2014年四個一線城市平均房價是以地級市湘潭為代表的四線城市平均房價的7.2倍，是全國平均價格的4.4倍;2017年這一數據進一步擴大到10.1倍和6倍（劉建江和羅雙成，2018[2]）。北京的房價收入比在8.3～15.4，遠遠高于全國水平，廣州、杭州等部分沿海城市房價收入比也遠遠超過4～6倍的國際慣例（譚峻、趙妍，2012[3]）。那么，什么因素引起房價的波動以及區域差異的形成呢？

學者從收入、貨幣、土地供應、預期等方面研究房價波動的原因，這些因素影響房地產市場的供需均衡，從而造成房價的波動。預期的作用也是非常明顯的，住房作為一種資產，投資者預期未來價值增長和租金收入（Campbell et al.，2009[4];況偉大，2010[5]），從而增加住房購買。而影響預期的一個重要因素是人口流入，從而形成巨大的剛性需求市場，房價受城市人口規模、居住密度等因素影響。因此，在研究房價波動時，不可忽視人口規模和人口流動的因素?，F有研究從人口結構、老齡化等結構因素探討人口因素和房價的關系（鄒瑾等，2015[6]），較少從人口總量規模和人口流動的視角進行分析。本文的創新在于：從城市人口規模以及動態人口流動視角，分析人口規模影響房價的機制，彌補該領域文獻的不足。

1 城市房價波動及區域差異形成的人口因素分析

我國經歷了快速的城鎮化過程，城鎮化率從2000年的36.1%增長到2016年的57.35%，年均增長超過1%，每年將近有1300萬人口由農村人口轉化為城市居民。隨著農村人口向城市轉移，我國城市規模不斷擴大。城鎮化的提高和城市規模的擴大，不斷擴大城市的投資，拉動城市消費，是促進我國經濟持續增長的動力，關系到我國經濟的長期發展和人民的長期福祉（范紅忠等，2013[7]）。李克強總理在出席會議時多次強調，中國未來幾十年經濟發展的動力和發展潛力在于城鎮化。

在城鎮過程中，城市人口規模在不斷擴大，大城市相對中小城市有更高的名義工資，出現“工資溢價”現象。什么原因導致了工資溢價呢？大城市工業化體系完善，城市人口規模的擴張有助于知識的外溢，從而提高各部門的生產效率，是大城市工資溢價的重要原因（Rodriguez and Ketterer，2012[8]）。有學者指出，城市人口規模并非越大越好，因為在規模經濟效應和擁擠效應作用下，城市人口規模與城市勞動生產率之間存在倒U型關系，也就是說，在城市發展早期，城市人口規模的擴張帶來的規模經濟效應較大，擁擠效應較小，城市規模的擴大提高了勞動生產率和人均實際工資;而當城市發展后期階段，城市人口規模過大，擁擠效應將超過規模經濟效應，從而降低人均實際工資（陸銘等，2012[9]）。外來勞動進入城市對本地勞動力市場的就業率和工資的影響較小，且外來勞動力對本地工資的影響大于就業率的影響（劉學軍、趙耀輝，2009[10]）。由于存在規模經濟效應，城市人口規模的增加也在不斷創造新的就業機會，彌補新進入勞動力的工作崗位的減少。

大城市的高工資彌補了大城市所帶來的負外部性，如交通擁堵、城市污染等，學者稱之為補償理論。大城市擁有更多的文化資源和更多的教育醫療資源，大城市的消費機會也多，更多的就業機會和更好的城市宜居性彌補了城市負外部性。宜居性也成為人們選擇居住城市的重要因素。城市規模的擴大有助于提高個人的就業概率，具體而言，城市規模的擴大提高了高技能和低技能勞動力收益，而中等技能勞動力影響不大。同時，大城市擁有更好的婚姻匹配市場和勞動力市場。不同規模的城市，人口規模擴大促進城市建設用地規模的擴張，從而擴大住房的需求，推動住房價格的上漲。有研究發現，人口規模、城市化水平、房地產投資等因素是影響北京房價未來走勢的重要經濟因素（李琳和李園， 2005[11]）。

在我國城市化進程中，人口不斷向東部沿海城市轉移，在21世紀初東部地區人口占到全國人口50%左右，此后人口向東部地區集聚更加明顯。人口流入的城市在一定程度上帶動了當地房地產市場的發展，從而推動房價的上漲。以人口凈流入地來看，東部沿海城市及內陸省會城市人口增長較快，房價增速也遠遠高于周邊城市。

人口流動通過競爭效應降低城市住房需求，而通過預期效應拉動城市住房需求。競爭效應是外來人口遷入對當地居民形成就業、財政支出等競爭性壓力，從而導致部分當地人口遷移到其他城市，對當地住房價格形成負面影響。外來遷入人口增加了城市勞動力需求彈性，企業傾向于引進更多的低技能勞動技術。過去40多年改革開放經濟社會取得的巨大成就與農村剩余勞動流向城市分不開。處在轉型期的中國，城市人力資本的提高和知識的溢出效應，將促進我國服務業要素化和經濟效率的提升，城市產業結構轉變帶動服務業的發展將創造巨大的就業機會。我國外來人口遷入城市屬于正向自我式遷移，因此，目前我國外來人口遷入的競爭效應并不明顯。預期效應是隨著人口遷入，人們對城市未來發展的預期，提高人們住房投資購買住房的需求。根據成本和收益理論，人們依據遷移收入和遷移成本決定是否遷移。隨著改革開放和城鄉居民流動性增大，大量農村勞動力流向城市，以獲取更高的工資。目前，我國除部分一線城市外，對勞動者而言，大部分城市就業機會和財富增長帶來的遷移收入高于遷移成本（張莉等，2017[12]）。我國城市化發展并不是自發形成的，而是由政府主導下的城市化，這是形成更多農村人口流向城市和未來更高城市化水平的預期，推動住房市場的需求。如果城市居民對未來城市化發展形成樂觀預期，人們更愿意購買住房或投資房地產。

2 建議及對策

本文試圖從城市人口規模與人口流動視角探討我國住房價格波動的原因及住房價格區域差異形成的機理，研究發現，城市規模主要通過高工資、宜居性和補償性等渠道影響城市住房需求，從而影響住房價格波動，城市規模越大，住房價格越高。城市規模的擴張是城市擁有的稟賦決定的，城市規模的差異決定了房地產市場發展的條件，從而形成了房價的區域差異。

本文基于城市人口的視角探討房價波動及其區域差異形成的原因，本文的結論為房地產調控、人口政策、城市發展等方面提供有力的證據和參考。房地產調控政策方面，針對不同城市提出差異化調控策略，加強中小城市基礎服務建設，鼓勵流動人口購房和農民工創業，打擊房地產投機行為。人口政策方面，引導勞動力流動，消除人口流動障礙，實現人口合理分布;加大當地教育的投入和職業培訓，為流動人口提供更多的就業機會;保障流動人口享受基本的公共服務和社會福利，實現均等化公共服務。城市發展方面，一二線城市發展資本密集型產業，轉移勞動密集型產業;發揮三四線城市優勢資源和產業承接能力;加大對中小城市發展的扶持。

參考文獻

陳繼勇，劉傳江，劉洪辭.蟻族群體住房需求與CMAT住房供給模式研究——基于南京市蟻族群體的調查[J].經濟評論，2013（1）.

劉建江，羅雙成.區域房價差異、人口流動與地區差距[J].財經科學，2018（07）.

譚峻，趙妍.房價收入比的實證研究——基于北京和全國整體數據的分析[J].中國土地科學，2012，26（09）.

Campbell S D，Davis M A，Gallin J，et al.What Moves Housing Markets： A Variance Decomposition of the Rent–price Ratio[J].Journal of Urban Economics，2009，66（2）.

況偉大.預期、投機與中國城市房價波動[J].經濟研究，2010（9）.

鄒瑾，于燾華，王大波.人口老齡化與房價的區域差異研究——基于面板協整模型的實證分析[J].金融研究，2015（11）.

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劉學軍，趙耀輝.勞動力流動對城市勞動力市場的影響[J].經濟學（季刊），2009，8（02）.

李琳，李園.影響北京未來房價的社會因素分析[J].中國房地產金融，2005（8）.

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