房地產企業財務風險分析與應對

摘要：在市場經濟的促進下，房地產行業發展迅速，成為我國經濟發展中重要組成部分。目前，就房地產企業自身的現狀來看，投入的資金總額十分巨大，但是資金回籠過程卻相對較慢，對比之下，房地產企業財務風險就要高于其他一般銷售企業。所以，通過有效地識別房地產企業財務風險，并且尋求規避其財務風險出現的對策，相對于房地產企業自身發展而言重關重要。本文以房地產企業為基本研究對象，詳細分析了房地產企業財務風險出現的原因，并且提出了切實可行的建設性意見，希望對房地產企業有效規避財務風險提供助力。

關鍵詞：房地產;財務風險;分析;應對

中圖分類號：F293;F275文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）05-0137-02

一、房地產企業財務風險的概述

1.房地產企業財務風險的定義

我國很多學者對房地產企業涉及到的財務風險概念進行了研究，并將財務風險定義為企業在實際的運營管理中，由于財務結果不合理或者是融資不當，導致企業投資者收益下降或者是喪失一定的償還債務的能力。財務風險相對于企業財務管理而言是客觀存在的一個影響因素，是每個企業或多或少都存在的問題，企業能夠采用一定的措施來規避風險，但是卻不能完全消除。在企業財務管理過程中財務風險形式有很多種，企業中常常出現的財務風險有：信用風險、資產結構風險、籌資組織風險、資金占用風險、投資風險、分配資本風險、匯率風險等。

根據財務風險的相關概念，財務風險可以分為廣義的財務風險及狹義的財務風險。廣義的財務風險主要是指企業在日常的經濟活動中，由于內外部因素或不可控因素及不確定因素的影響，導致企業最終的受益與企業實際制定的經濟目標發生偏離，最終導致企業經濟利潤下降的可能性;狹義的財務風險主要是指企業內部由于財務機構或者是融資不合理導致企業投資者收益下降或者是喪失一定償債能力。在本次研究的過程中，財務風險主要是指廣義的定義，從而針對房地產行業財務風險進行了研究和分析。

2.房地產企業財務風險的分類

房地產企業涉及到的財務風險種類較多，下面對房地產財務管理整體影響較大的幾種風險進行分析：

（1）債務風險。債務風險是指債權人在法律法規規定的范圍之內，由于各種原因造成的債款損失的一種風險。房地產中債務風險出現的原因包括企業的房地產原材料成本價格呈現螺旋上升，或者是產能過剩，導致房地產企業在實際的發展過程中負債增長幅度過大;企業在實際的運營中由于合作伙伴選擇或者是客戶選擇上存在偏差，沒有進行良好的信用甄別導致債款損失而出現的債務風險。

（2）投資風險。房地產企業的投資風險主要是來源企業的外部環境或者國家的宏觀環境或者是貨幣時間價值出現了變化，造成房地產企業相關的開發項目從決策決定日期一直到竣工完成期間制定的預期經濟目標和真正實現的經濟目標偏差較大，造成了當期會計期間企業實現的經濟利潤減少，投資相對比報酬率較低的一種風險。

（3）籌資風險。在經濟發展的推動下，房地產投入的材料及人工成本呈逐年遞增趨勢。從房地產企業運營的基本情況來看，運營周期相對較長，在整個過程中對資金的需求較大。企業為了更好地在激烈的市場競爭中求得發展和生存，就需要大量的資金支持。在房地產籌資的過程中股權籌資和債權籌資是房地產行業的兩大主要籌資手段，在房地產籌資風險統計的過程中這兩項往往是房地產企業籌資風險出現的主要項目內容，一方面，在籌資過程中企業需要注意籌資和負債的比例，負債總額一旦超過超出企業設定的范圍，那么財務風險出現的機率就會成倍的增加;另一方面，企業在運營的過程中如果沒有對財務杠桿進行有效的利用，那么企業資金的利用效率就會降低，也會為企業帶來較大的財務風險。

（4）營運風險。房地產企業與其他企業一樣，在日常的經濟活動中都存在營運風險，造成營運風險出現的原因包括企業在經營過程中的經營戰略、市場導向的需求變化、物價水平變化或者是消費者的喜好。這些原因都能從客觀上影響企業銷售的總體變化。房地產企業在這些因素的影響下一旦出現銷售收入下滑、資金回籠慢、凈利潤減少等情況，則表示發生了相應的運營風險。近幾年，國家對房地產企業的發展關注程度較高，多次對房地產企業施行的相關政策進行了修改和調整，例如，提倡房地產企業去庫存銷售的經營模式，房地產企業在政策的推動下，大力推行去庫存的經營模式，但是在這種經營模式下，很多房地產企業并沒有根據自身的實際情況出發，雖然在銷售的業績上推動了房地產企業的增長，但是將房地產企業的收入、成本進行對比，不難發現成本和收入比例不協調，這也加大了房地產企業的營運風險。

（5）收益分配風險。收益風險主要是指房地產企業根據一定的形式、比例、金額在收益分配的過程中由于處理不當引起的一種風險。收益分配是將房地產企業的凈利潤在扣除合理的會計項目之后的利潤分配，對于房地產企業自身發展而言，收益分配形式是決定其發展狀況的重要原因。房地產企業如果盈余累計總額過大，那么企業的利益者收到的分配金額就相對較大，打消了利益相關者的積極性，但是一旦企業盈余累計留存總額過少，對于企業未來發展而言資金鏈就會出現緊繃現象，不利于企業發展影響。

二、房地產企業財務風險成因分析

1.市場經濟環境的不確定性

房地產企業與其他一般銷售企業不同，房地產企業在開發的過程中投入周期較長，受外界不確定因素的影響較多，無論是哪種不確定因素都會導致企業出現相對的財務風險。不確定因素越多，企業的財務風險出現的系數就越高，反之亦然。與此同時，在現階段房地產企業發展的過程中政策影響也較大。在經濟發展的過程中，國家為了更好地宏觀調控，保證房價在可控的范圍之內積極出臺了一系列的措施，例如，限制購買、限制貸款、扶持租賃市場等，部分銀行也對首套購房提升了貸款的利率，無論國家的政策還是外部環境的變化，這些都直接影響著房地產企業的運營發展，很容易造成企業收益的下降，加大了財務風險出現的可能性。

2.企業內部資本結構不合理

內部資本結構不合理是房地產企業經常出現的現象。資本結構主要是指企業通過負債籌集來的資金與企業所有者投入的資金的比例。根據國家統計總局發布的數據信息來看，截止到2018年年底，房地產通過負債形式籌集來的資金占總資金比例的78.7%，而縱向周期對比2017年只有77.7%，增長幅度達到了1.28%，可見房地產企業對舉債籌資的依賴。這在一定程度上加大了企業財務風險出現的概率。

3.籌資方式選擇不佳

房地產企業籌資的主要方式有兩大類，一類是股權籌資，另一類是債權性籌資。股權籌資主要是通過發行股票或者是直接接受其他投資人實收資本。債權籌資則主要是企業進行長期借款或者是短期借款以及相關的債券融資等方式。企業在實際的籌資過程中往往考慮的是如何在最短的時間內容獲得最多的資金，并沒有將籌資方式進行對比分析，從而選擇最優的籌資方式，正是由于房地產企業籌資方式選擇不佳，因此，財務風險出現的可能性較大。

4.企業管理人員的風險意識不足

在房地產企業運營的過程中，很多企業管理人員往往將目光更多地放在企業銷售的業績上，對企業風險意識存在一定的偏差，重視程度不足。甚至在房地產企業相關的投資和開發項目實行的過程中并沒有對風險出現的可能進行有效的預測和分析，導致企業財務靈活性減弱，導致很多決策在最初施行的過程中就隱藏了較大的財務風險。

三、防范房地產企業財務風險的措施

1.提高企業財務管理水平

財務管理水平的高低直接影響企業的運營成果，因此，在防范房地產企業財務風險的措施中提升企業財務管理水平勢在必行。良好的財務管理水平不僅僅能夠依靠專業的財務知識對企業中可能出現或者隱藏的財務風險進行有效的識別、分析，更能通過財務人員較高的財務水平執行良好的規避措施，減少財務風險出現的機率。在實務進行的過程中企業可以通過制定良好的規制以及對人員進行培訓達到提升財務管理水平的目標。

2.優化資本結構，融資渠道多元化

房地產企業從開發到建設都需要大量的資金投入，這就對房地產的資金周轉有較高的要求。房地產企業通過舉債取得的資金雖然能在一定程度上促進經營能力提升，但是還需要將財務杠桿更好地利用，才能達到獲取最大利潤的要求。在房地產企業防范風險的過程中需要對資本結構不斷地進行優化。例如，可以提升自身對資金的利用率，減少債務出現的可能，與此同時還要從融資渠道著手，發展多元化的融資模式。例如，企業可以根據發展的實際需求，除了向銀行借貸或者是進行債權融資之外，還可以進行民間借貸或者是融資租賃等方式，也可以將貨幣時間價值等相關的內容融入其中，這樣不僅能夠打破對銀行借貸高度依賴的現狀，還能在一定程度上降低償債的壓力，從而有效降低財務風險出現的可能。

3.提高風險控制意識，建立健全財務風險預警系統

房地產企業未來發展戰略的制定依靠企業高級管理者來完成，企業高級管理者素質越高企業未來走向越好，良好的素質還能對風險控制有良好的認識，運用科學的知識可以為企業發展規劃作出最優的決策。因此，提高風險控制意識對于減少財務風險來說十分重要。當然僅僅依靠提升風險管控意識還不夠，房地產企業在財務風險管理的過程中還要積極地建立健全財務風險預警系統，將財務的事后處理變成事前分析及事中解決，第一時間對于可能出現或者已經出現的財務風險及時處理，從而將風險萌芽制止在搖籃中。

4.提高財務管理人員的職業素養

為了提升財務管理人員的職業素養，房地產企業應該以未來發展戰略為基本導向，從而對企業的發展和運營進行準確的定位，開展相關的財務管理人員培訓及職業操守建設工作。多元化的發展模式和綜合知識及技能的培訓，才能保證財務人員在日常的工作中，提升財務風險識別的敏感性，以及財務風險定位的準確性，從而對企業財務風險相關內容更好地識別、分析、處理，通過專業技能知識建立財務風險模型，起到防范財務風險的目的。房地產企業在經歷過金融危機、通貨膨脹之后，整個行業發展的過程都迫切需要建立適合自身發展的財務風險評價指標體系。通過財務風險指標體系的建立不僅能夠將財務風險最小化，還能根據指標變化差異，及時調整財務防范措施，從而建立最優財務風險應對體系。

四、結論

現階段，我國房地產企業發展勢頭良好，穩中有升，成為我國經濟發展中的重要支柱產業之一，但是，房地產企業由于經營狀況千差萬別，想要建立適合自身發展的財務風險防范體系是一項任重道遠的過程，不是一朝一夕能夠完成的，還需要不斷地根據市場發展需求，結合內外部發展環境，通過權衡各個影響因素，建立財務風險控制模型，從而達到提升財務管理水平的目的。

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作者簡介：

賴勇，供職于成都青羊工業建設發展有限公司。