不動產數據整合流程及基于GIS的整合技術研究

許培恩

摘? 要：針對多源異構的不動產登記數據難以有效地整合關聯，為不動產登記信息化建設帶來巨大障礙的問題，該文基于既有土地、房屋等登記數據特征，探討了不動產數據整合流程和具體的整合技術，通過實例可以發現，將先進的GIS技術引入存量不動產登記數據整合建庫中，具有可行性，可以極大地提高整合建庫的工作效率和數據庫質量。

關鍵詞：GIS? 不動產? 數據庫? 整合

雖然目前不動產登記職責機構完成了初步整合，但是現有的不動產登記數據僅僅是簡單地由原先的分散登記部門匯交而來，原先的各類不動產權籍調查和不動產登記依據的規范、技術、方法、路線不盡相同，因而現有的各類登記數據在數據類型、空間參考、數據精度、計量單位等方面不統一，同名異質和同質異名問題嚴重。多源異構的不動產登記數據難以有效地整合關聯，為不動產登記信息化建設帶來巨大的障礙。

1? 整合特點

整合是通過把不同的事物和物質、分散的資源和服務按一定知識管理規則和服務目的組織在一起，使其相互協調，實現資源共享與增值。數據整合指的是采用匹配、合成、鏈接等方法，將多尺度的基礎地理數據、基礎地理數據與非基礎地理數據、基礎地理數據與其他專業部門地理數據集成起來，形成新的空間數據集。存量不動產登記數據整合具有意義重大、專業性強、風險點高三大特點。

（1）意義重大。

數據是支撐不動產統一登記的核心，是保證登記工作正常開展、登記結果準確的重要保障。國土資源部不動產登記局明確要求力爭2017年底基本建成覆蓋全國的信息平臺。因此，開展存量數據整合意義重大，勢在必行。

（2）專業性強。

跨行業數據融合，需要對各類不動產數據及其內在邏輯有準確的理解，對數據整合人員的技術和業務能力是巨大挑戰。從現有數據的分析、利用到不動產數據組織、整合等都需要有很高的專業知識和業務知識。

（3）風險點高。

存量不動產登記數據涉及權利人切身利益，一經整合入庫便直接服務于登記工作。因而，數據整合過程須嚴格保證數據的真實性、準確性。

2? 整合流程

充分利用現有地籍、房籍數據，通過對土地房屋信息清理，完善土地房屋空間圖形，建立宗地、房屋、樓盤之間的關聯，編制不動產單元號，最后整合為地房籍數據。

3? 基于GIS的不動產登記數據整合建庫

存量不動產登記數據整合就是以宗地（宗海）為基礎，以不動產單元為基本單位，對土地、海域、房屋、林木等已有的權屬調查資料及登記數據進行梳理與規范，通過疊加、求交、抽取、轉換、補錄、整合等方法，建立包含基礎地理信息、不動產登記信息等內容的不動產登記數據庫。

基于GIS的不動產登記數據整合建庫的基本思路是：首先依據原有各行業標準對存量數據的空間信息、非空間信息、不動產登記歷史檔案等進行標準化處理，形成規范化的數據集，再依次進行宗地數據入庫、自然幢數據入庫、房屋數據入庫，最后依據《不動產登記數據庫標準（試行）》（以下簡稱“登記數據庫標準”）建立映射關系模型，建立不動產登記數據庫。

3.1 系統設計

隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，不動產形式愈趨于多元化，現行的登記數據庫標準不能很好地契合業務實踐，需要對登記數據庫標準進行一定擴展。如宗地基本信息屬性結構描述表（表名：ZDJBXX）中用于記錄宗地用途的只有“用途YT”一個字段，值域為《土地利用現狀分類》（GBT 21010），而實際數據整理中發現混合宗地（多用途宗地）很多。其次，由于歷史原因許多已頒發的土地證書上宗地用途填寫不規范，例如，有宗地用途填寫為“加油站”的，雖可歸類到（GBT 21010）中的051，但考慮到充分尊重歷史的原則，仍有必要在新的不動產權證附記欄對原批準用途名稱予以記載。例如，可以在ZDJBXX表中擴展“輔用途FYT”和“用途名稱YTMC”字段，分別用于記錄多用途宗地的非主要用途以及證載的用途名稱。房屋用途字典表同樣也不能很好地對現有房屋等建構筑物進行歸類，如酒店、車位、儲藏室、社區用房等。因此也需要結合業務實踐進一步擴展。

3.2 數據規范化整理

數據規范化整理主要是以土地、房產等不動產登記的最小單元進行整理，通過對已有不動產的登記檔案、登記簿、權籍圖等信息的梳理、補充和完善，形成包括空間權籍圖、登記簿和登記檔案等內容的不動產登記規范化整理成果。基于GIS的數據規范化整理，首先是按照原有數據庫標準對存量數據的空間信息、非空間信息、不動產登記歷史檔案等進行整理和邏輯關系重建。

宗地信息整理首先是按照《登記數據庫標準》制定標準格式的shapfile數據，該標準格式數據必須包含投影信息及必填屬性字段，然后將整理后的宗地圖形數據和屬性數據分別錄入到標準shapfile格式數據中，最后導入到數據庫中，宗地在導入相應的地籍子區后便會自動生成不動產單元號。

基于GIS的房屋信息整理，考慮到房屋屬性結構描述表字段多、數據量大、數據間邏輯關系強的特點，不宜在系統中直接錄入，以免出現人為錄入錯誤。實踐中首先按登記數據庫標準制定房屋樓幢戶室信息表（即樓盤表，Excel或MDB格式），然后將經整理后的自然幢信息、房屋信息錄入到樓盤表中，進行人工一級檢查。檢查結束后，通過在數據庫管理系統中嵌入質檢軟件，設置質檢規則，對樓盤表息表的內容完整性、數據正確性、邏輯一致性、圖屬一致性進行二級檢查。檢查通過后經不動產登記部門一級驗收后導入自然幢及房屋數據（文件類型可以是CAD 格式或shapfile格式）并掛接樓盤表。

3.3 整合關聯

存量數據整合關聯主要是通過對整理后的空間數據進行地籍區、地籍子區、宗地以及建筑物、構筑物等空間數據統一編碼，將整合后的空間數據和非空間數據進行關聯，按照不動產單元編碼規則進行不動產單元編號，通過宗地代碼把宗地和不動產單元進行關聯，通過不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯，通過業務號把不動產權利和登記過程的關聯，最終形成空間數據、非空間數據關聯，歷史和現狀信息清晰完整的不動產登記信息。整合建庫成果如圖1所示。

4? 結語

存量不動產登記數據整合工作任重道遠，因為它不僅涉及技術層面，同時還涉及許多法律政策層面，僅僅依靠不動產登記一個部門或是招標一家整合建庫單位是難以完成的。通過實例可以發現，將先進的GIS技術引入存量不動產登記數據整合建庫中，具有可行性，可以極大地提高整合建庫的工作效率和數據庫質量。然而，我們還應當認識到，存量不動產登記數據整合建庫這項工作，不僅需要先進的地理信息系統支持，同時還需要相關業務主管部門的密切配合。

參考文獻

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