BIM技術在房地產項目成本控制中的應用淺談

陳凱 徐婷

摘要：隨著我國城市化進程的逐步加快，房地產行業迎來了發展的新機遇和新挑戰，房地產企業想要實現項目的社會效益和經濟效益，需要在保證施工質量的基礎上，對項目成本進行科學控制，進而提升自身的行業競爭力。BIM技術在房地產項目中的應用能夠對項目成本進行有效控制，同時還能在一定程度上提高對參與項目的各方主體的協調工作以及管控能力，顯著加快項目建設進度，進而實現企業社會效益與經濟效益。文章主要針對BIM技術在房地產項目成本控制中的應用進行分析和探究，希望給予我國房地產行業參考和借鑒。

關鍵詞：BIM技術;房地產項目;成本控制;應用

隨著改革開放政策的持續深入，城市規模逐漸擴大，城市人口迅速增加，帶動了房地產行業的快速發展，為了促進行業的穩定以及健康發展，國家加大了對其調控力度，在此背景下，如何進行有效的成本控制，已經成為現階段相關企業面臨的關鍵問題。房地產項目具有施工工藝復雜、建設周期長以及涉及人員機械多等特點，為成本控制增添了一定難度，引入BIM技術可以利用信息模型，對成本進行自動以及動態管理。當前，BIM技術在我國房地產項目開發領域的應用尚未普及和推廣，因此，針對該技術的應用進行研究，對促進我國房地產行業的可持續發展具有現實意義。

一、BIM技術

隨著近年來國家出臺了一系列針對性措施，針對建筑行業予以了綜合管控，這些管控措施的制定有效促進了建筑行業的科學發展。對于房地產企業而言，如何獲得最大化利益是工作的重點與關鍵，因此，當前有很大一部分的房地產企業為了能夠更好地適應當前建筑市場，將更多的目光放在企業項目成本控制上，以此來獲得更好的發展與生存。因而這就要求管理人員需綜合利用自身所掌握的人力與物資資源，防止浪費，旨在確保房地產企業社會效益與經濟效益。

建筑信息模型（BIM）是一種基于三維模型的智能流程，能讓建筑工程相關專業人員使用實用工具深入了解項目，從而實現更加高效地規劃、設計、構建和管理建筑及基礎設施。而基于BIM技術的項目成本的控制，能夠在整個項目工程生命周期中對其所產生的大量數據予以有效處理，展示工程項目在全施工周期內的整個系統以及每個組成部分的空間和屬性數據，BIM技術內涵及其在房地產行業應用優勢如下。

（一）技術內涵

當前，在西方發達國家，BIM技術已經在建筑行業獲得深入以及廣泛的應用。BIM技術可以利用大量具體數據體現工程特性和物理形態，并且進行信息建模：首先，通過三維展示形式體現工程項目外在特征，便于企業動態掌握項目進展;其次，通過構建建筑信息數據模式，便于企業進行成本控制和動態管理。由此可見，引入BIM技術能夠根據項目實際情況創設三維信息模型，包含了項目的各項數據和信息，管理人員可以通過BIM技術所具備的功能，完成對工程項目的管理和控制。

（二）應用優勢

在房地產項目中應用BIM技術，具備以下優勢：首先，通過BIM技術可以根據個體項目的軟件接口、實施要求和具體需求等，導入和建立模型，建立具有針對性的項目模型以及實施方案;其次，BIM模型具有可視化、可關聯以及參數化等特點，可以根據項目建設情況動態更新，通過可視界面完成互動交流，同時，與以往的立體模型存在本質區別，BIM模型所具備的參數功能可以定義并展現工程構件的各項變化;最后，BIM技術可以覆蓋所有管理業務，針對BIM模型進行管理和構建，各個軟件可以利用標準化接口完成無縫連接，提升項目管理的流暢性和銜接性。

二、在房地產項目成本控制中應用BIM技術的必要性

在市場經濟體制不斷完善的大背景下，城市化進程逐步加快，居民的生活質量獲得顯著改善，對居住環境和生活條件也提出更高的要求，房地產作為我國經濟建設的支柱性產業，行業競爭壓力不斷增加，尤其對于中小房地產企業而言，面臨著殘酷的市場競爭和生存壓力。在此背景下，建筑企業想要實現自身的穩定發展，需要在注重項目施工質量的基礎上，降低項目建設成本，減少經濟投入，實現項目的經濟效益最大化，為自身贏得發展空間。BIM技術屬于當前較為先進的數字化建模技術，其可以動態呈現項目各項數據，便于項目管理人員掌握工程建設中的具體信息，實現物力資源、人力資源和資金資源的優化配置，防止工程建設中出現浪費行為，實現項目經濟效益。

三、BIM技術在房地產項目成本控制中的具體應用

（一）在投資決策中的具體應用

投資決策是控制項目成本的關鍵環節，建筑企業想要降低施工成本，需要給予這一階段的成本控制以高度重視。通過引入BIM技術可以對投資決策環節的各項成本影響因素，進行有效整合與分析，明確成本控制關鍵要素，并且結合項目建設數據和施工信息，自動生成成本管理模型，管理者和決策者通過模型進行數據分析，可以準確衡量項目建設投入資金，結合資金預算制定投資規劃，實現在投資決策階段的成本控制。

（二）在項目設計中的具體應用

在房地產項目建設中，設計階段是工程質量管理和成本控制的關鍵環節，只有提升項目設計的質量和水平，才能保證在后期建設中實現成本預算，保證項目施工的科學性和經濟性。在這一階段進行成本控制，通過BIM技術可以對設計的各項參數進行分析，制定以及完善成本預算，保證項目建設成本管理符合具體需求。同時，利用BIM模型還可以完成設計數據分析，便于工程管理人員和技術人員及時發現設計中出現的問題，組織設計人員整改。例如在工程建設中根據清單將綜合單價和預算單價輸入到模型中，可以為制定成本預算提供決策，并且將工程量以表格形式導出，可以為具體施工行為提供指導。

（三）項目招標中的具體應用

項目招標作為房地產工程建設的關鍵環節，在這一階段開展成本控制，可以為后續施工和成本控制奠定基礎。由于招標工作涉及的文件和數據較多，通過引入BIM技術可以明確各項參數，全面落實招標工作，提升招標工作的合理性以及科學性，滿足成本控制需求。

（四）在項目施工中的具體應用

房地產工程施工建設具有周期長、投資大以及涉及人員機械多等特點，施工階段作為工程建設的關鍵環節，其也是耗費成本的重要階段，加強成本控制可以保證建設成本和工程質量，因此，BIM技術可以將工程進行整體建模，動態檢查各個工序的施工進展，并且對相關工序進行整合實施，進而滿足成本控制的實際需求。同時，通過BIM建模，可以排除施工中存在的安全隱患和質量問題，減少返工情況和安全事故，保證工程項目安全以及有序的進行，起到成本控制和質量管理的作用。例如通過BIM技術完成數據建模，以施工圖為核心，導入具體的信息和數據，包括材料種類信息、項目外觀大小以及材料使用信息等，通過各項信息數據分析可以對施工成本進行嚴格控制。

（五）在項目驗收中的具體應用

項目驗收是房地產工程建設的關鍵環節，通過項目驗收可以保證工程建設質量，并且對各個工序的施工成本進行核算和管理，實現工程的社會效益和經濟效益。將各項設計數據和施工數據輸入到BIM分析系統中，通過數據分析對比找出施工中出現的問題，便于對質量問題進行解決，降低項目后期維護成本，進而實現成本控制。

四、BIM技術在房地產項目成本控制中的應用案例

（一）項目概述

某體育館建設項目總面積為10154.3平方米，建設周期為2年，主體為框架結構，內部設有游泳館和籃球館，對排水和通風要求較高，為設計增添了一定難度，同時，網架結構為施工條件和施工安全帶來了一定的困難。由于該項目設計數據量較大，通過BIM技術可以對工程加強成本管控，進而提升項目的經濟效益。

（二）建立BIM模型

建立BIM模型是應用BIM技術的關鍵環節，房地產公司使用魯班軟件，對項目進行數據建模，以施工圖紙為核心進行數據導入，進而構建最終模型。鋼筋模型主要包括鋼筋數據、外觀大小等信息，土建模型主要包括使用材料、內外裝飾等信息，給排水模型和強電模型主要包括給排水系統以及電力電線布置。

（三）工程量統計

首先，在完成數據建模后，結合施工進度情況，將工程進度有效導入到模型中，保證施工具體進度與原本計劃進度相吻合;其次，在模型中輸入綜合單價和預算單價，根據清單項目，將綜合單價和預算單價導入到模型中，保證數據真實可靠;最后，在統計工程量中，結合統計時間范圍，將工程量以表格形式導出，便于對施工進行指導。

（四）分析掙值

在魯班BIM軟件掙值分析系統中將收集到的工程量的統計表與單價數據納入，分析實際建筑工程施工期間的實際數據與計劃數據予以掙值分析，然后將掙值數據繪制相應的折線圖以及偏差分析趨勢圖。

（五）分析

針對體育館項目的完工時間及其成本采用上述的掙值分析予以了預測，然后在此基礎上利用BIM軟件對完工估算趨勢圖進行詳細繪制，對于體育場館的最初成本與進度估算的科學性與合理性予以反映。在某體育館施工中，估算成本與最初完工預算之間僅相差10萬元。

五、結語

總而言之，隨著我國房地產行業的快速發展，行業競爭日趨激烈，對房地產企業的發展與生存帶來了巨大挑戰。而在房地產項目的管理中難度在于工程量巨大，因而難以對項目施工過程中產生的大量數據變化情況進行實時更新，從而影響了項目的成本控制質量。成本控制作為房地產項目管理的基礎內容，引入BIM技術可以高效完成成本管理和控制，在保證施工安全和項目質量的前提下，實現企業經濟效益最大化。BIM技術的應用在很大程度上防止了數據的流失，從而便能夠有效地實現對整個施工項目過程的成本控制與相關數據的實時更新。因此，房地產企業需要給予BIM技術以高度重視，在工程建設的各個階段合理應用，提升成本控制的效率和質量，及時發現與糾偏施工現場問題，降低施工項目風險，促進企業的穩定以及可持續發展，確保企業經濟效益。

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（作者單位：陳凱，曲阜師范大學基建處;徐婷，成都建工第三建筑工程有限公司）