新租賃準則對零售業承租人的財務影響研究

洪波

摘 要 在借鑒國際租賃準則的基礎上，并結合國內實際情況，2018年12月我國財政部發布了《企業會計準則第21號——租賃》。新租賃準則最大的變化是經營租賃承租人的賬務處理實行兩租合一，除了短期租賃和低價值資產租賃外，其他所有租賃業務均需“入表”，確認相關資產和負債，進而對財務報表產生影響。本文以零售業龍頭上市公司高鑫零售為例，對其最新披露的財務數據進行分析，說明新租賃準則對其財務報表和主要財務指標的影響，并提出零售業適用新租賃準則的策略。

關鍵詞 新租賃準則 承租人 經營租賃 財務影響 零售業

2018年12月我國財政部發布了《企業會計準則第21號——租賃》，并采取分步實施的方式，要求在境內外同時上市的企業和在境外上市并按企業會計準則或國際財務報告準則編制財務報表的企業，從2019年1月1日開始執行;其他使用企業會計準則的企業，從2021年1月1日開始執行。自此，經營租賃業務承租人表外融資宣告結束，開啟全面“入表”時代。

一、租賃準則新舊對比

（一）修改了租賃的定義

新租賃準則修改了租賃的定義：“在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同。”同時，添加了租賃的識別﹑分拆及合并的內容，比原租賃準則更加全面。

（二）對承租人提出兩租合一的操作模式

新租賃準則的主要變化是對承租人提出了兩租合一的操作模式，即不再區分融資租賃和經營租賃，除了短期租賃和低價值資產租賃外，對其他所有租賃業務均需確認相關資產和負債，計提折舊和利息費用，從而影響資產和負債會計要素，并對財務報表和主要財務指標產生較大影響，但也使會計信息更加真實可靠。本文即以租賃業務較多的零售業為分析對象，通過對財務數據的對比分析，說明新租賃準則的影響。

（三）完善承租人后續計量

原租賃準則未明確規定租賃選擇權變化和租賃變更時的會計處理，造成社會實踐做法不一。新租賃準則對其進行了完善，規定在承租人可控范圍內發生的重大變化，如對其租賃選擇權產生影響，則需重新評估確定租賃付款額。而租賃變更是指原合同條款之外的要素發生了變更，承租人應根據變更的內容確定為一項單獨租賃資產或重新計量租賃負債。

（四）出租人披露內容更加全面

在經營租賃出租人報表披露方面，在披露各類租出資產賬面價值的基礎上，要求增加披露相關租賃收入和未折現租賃收款額等信息。

（五）將售后回租交易與新收入準則銜接

為了更好地與新收入準則銜接，新租賃準則要求根據其評估售后回租交易中資產轉讓是否屬于銷售，進而采取不同的會計處理方法。

二、新租賃準則對零售業財務影響的案例分析

（一）零售業特點

零售業是一種向終端消費者提供商品和服務的行業，該行業的資金主要用于購買商品貨物，具有輕資產的特性。其經營場所一般采取租賃方式取得，較少直接購買。且這類企業需要龐大的終端消費者，因此經營場所一般選在人口密集度較高的地區，租賃費用對其來說是一項重要的開支。以往零售商租賃經營場所不符合風險報酬轉移的規定，以經營租賃“表外融資”方式來達到控制資產負債率的目的，而新租賃準則打破了原先的處理方式，相關使用權資產和租賃負債均要“入表”，這對經營租賃業務較多的零售商產生重大影響。本文以零售業中占比較大的細分行業連鎖超市龍頭高鑫零售有限公司（以下簡稱“高鑫零售”）為例進行分析。

（二）高鑫零售簡介

高鑫零售于2011年在香港上市，旗下有大潤發和歐尚兩大品牌連鎖超市。據聯商網零售研究中心數據統計，高鑫零售2018年營業收入位列國內連鎖超市上市公司第一名，是中國最大的連鎖超市運營商。截至2019年6月末，公司在中國共有485家大型連鎖超市，總建筑面積約為1300萬平方米，其中約70%為租賃門店，租期一般為15～20年，是典型的租賃資產占比較高的零售公司。

公司2018年租金支出29.63億元，占總費用的13.1%，是除員工成本以外的第二大費用開支項目。可見，租金支出對高鑫零售財務數據具有重大影響，新租賃準則的實施勢必導致其財務報表及后續經營決策發生較大變化。

（三）高鑫零售財務數據分析

高鑫零售是香港上市公司，自2019年1月1日起已開始執行新租賃準則。從高鑫零售2019年半年報披露數據可見，其對2018年同期財務數據進行了追溯調整，與適用原租賃準則的2018年數據相比發生了較大變化。

1.新租賃準則對2018年資產負債表的影響

新租賃準則要求承租人在租賃期開始日確認使用權資產和租賃負債。

使用權資產=租賃負債+租賃預付款-租賃激勵+初始直接費用+棄置費用

租賃負債=租賃付款額×現值系數（折現率一般采用增量借款利率），租賃付款額主要為應付租金及其他應付款項。

從表1可見，在新租賃準則下，2018年末公司總資產增加了13.10%，總負債增加了26.03%，總負債增長比例顯著高于總資產，從而影響了資產負債率、總資產周轉率等財務指標。

2.新租賃準則對2018年利潤表的影響

原租賃準則經營租賃的租金在整個租賃期內以等額方式在利潤表中列支。而新租賃準則要求對使用權資產按租賃期計提折舊，對租賃負債按照固定的周期性利率（一般為增量借款利率）計提利息費用。承租人每期支付的租金都包含本金和利息。在原租賃準則下，將每期租金計入利潤表，可以看成每期本金和利息均勻列支;而新租賃準則下，使用權資產一般按照直線法計提折舊，每期計提的折舊費用相等，可以近似看作租金中的本金部分，而租賃負債計提的利息費用，由于使用了實際利率法，所以利息費用呈現出前高后低，這將使前期的利息費用大于原租賃準則下均勻列支的利息費用，最終導致公司利潤在租賃期內呈現前低后高。

（備注： 資產負債表數據調整時點為2018年末，利潤表和現金流量表數據調整時段為2018年1～6月;其他非流動資產減少系公司原租賃物業裝修待攤費用和轉租賃資產均計入其他非流動資產，現予以調整計入使用權資產所致;?所有者權益減少主要系首次執行新租賃準則對年初留存收益的累積影響數）

從表1可見，采用新租賃準則，原租金中的均勻利息2.15億元從營運成本中剔除，而使用實際利率法計算的利息3.31億元計入財務費用，使得營業總成本增加0.21%，利潤總額減少4.05%，凈利潤減少4.23%，可見承租人實施新租賃準則的第一年對利潤的影響較大，對總資產周轉率、銷售凈利率和利息保障倍數等財務指標都有影響。

3.新租賃準則對2018年現金流量表的影響

新租賃準則并不會改變經營租賃業務的企業總體現金流，但是現金流會得到重新分配。新租賃準則下，經營租賃業務產生的租賃付款額不再計入企業經營活動現金流，而是被認為是一項融資活動，將租金中的本金和利息分別列入籌資活動現金流。

從表1可見，采用新租賃準則，租金支出7.97億元從經營活動現金流出調整至籌資活動現金流出，使得經營活動現金凈流量增加了19.82%，籌資活動現金凈流量減少了62.56%，進而影響了現金流動負債比率等財務指標。

4.新租賃準則對2018年主要財務指標的影響

新租賃準則的執行，會影響企業的資產、負債、費用、利潤及現金流的內部結構，進而對眾多財務指標產生影響，最終改變企業未來的投資決策行為。

從表1可見，企業資產負債率上升，利息保障倍數下降，使得長期償債能力有所弱化;現金流動負債比率提高，得益于現金流量的內部調整（經營活動現金流增加），短期償債能力有所優化;資產周轉率降低，反映營運效率下降;銷售凈利率下降，體現盈利能力下滑。總體來看，新租賃準則對企業的財務指標產生了較大的負面影響，但同時也在一定程度上擴大和提高了會計信息的披露范圍和質量，有利于反映企業真實情況，防范化解風險。

5. 2019年6月主要財務指標分析

公司為控制負債率，2019年適當下調了存貨庫存水平和應付賬款規模，致使資產負債率下降6.34%;公司總資產的下降幅度大于收入下降幅度，致使資產周轉率有所提高，且成本的下降金額大于收入的下降金額，致使凈利潤有所增加、銷售凈利率上升、利息保障倍數提高。總體來看，公司2019年主要財務指標有所提高，但與未追溯調整的2018年數據相比仍有差距，說明新租賃準則對高鑫零售財務數據仍有較大影響。

另外，高鑫零售2018年半年度總租金支出14.18億元，其中固定租金7.97億元，占比56%;2019年半年度總租金支出14.33億元，其中固定租金7.64億元，占比53%。可見，高鑫零售在簽訂租賃合同時考慮了新租賃準則的影響，盡量將需資本化的固定租金下降或轉變為費用化的其他租金（如可變租金），從而減少經營租賃“入表”的影響。

三、零售業適用新準則的應對策略

（一）初始決策的應對策略

新租賃準則要求承租人兩租合一，這使得經營租賃“表外融資”已不復存在，對于租賃期限較長、營業場所地段較優且具有一定資金實力的零售商而言，可以考慮以買代租，在使用資產的同時享受資產增值利得。

（二）租賃期限和租金設定的應對策略

新租賃準則要求根據租期內的租賃付款額剔除時間價值后確認租賃負債，因此租賃期限的長短和每期固定租金的確定顯得尤為重要。零售商應盡量控制租賃期限，合理縮短合同租期，并盡量降低固定租金，可與出租方商定以其他方式收取費用，如內嵌服務費或轉變為可變租金，這些支出直接費用化，進而降低租賃負債的初始確認金額。

（三）租賃模式的應對策略

一些經營情況不佳的連鎖超市，可考慮適當減少門店而相應增加線上電商服務，這樣不僅能降低租賃負債的確認，同時還能提高企業的市場競爭力，打造新的利潤增長點。

（四）提高財務工作者專業能力

促使財務工作者學習新租賃準則，掌握準則的主要變化，并從企業實際出發思考應對措施。要求財務與業務相互配合，財務前置，參與租賃合同的設計環節，從源頭把控，對每一個租賃合同量身定制應對措施。

（五）加強租賃內控管理

加強內控管理，完善內控流程，重新建立租賃信息化系統，把控合同主要要素，由系統進行風險控制﹑自動計算和調整所用權資產和租賃負債，從而減少失誤，提高操作效率。

（作者單位為浙江國金融資租賃股份有限公司）

參考文獻

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