我國房地產企業融資方式研究

陳嘉萱

【摘 要】 2018年以來我國陸續出臺政策對我國房地產行業進行宏觀和微觀調控，我國房地產企業面臨著重大的發展壓力，房地產企業如果沒有足夠的資金，很難在如今快速發展的社會中發展下去。我國房地產企業的融資資金短缺問題是房地產企業最最嚴峻的問題。該課題主要是在分析總結我國之前和現狀的融資方式中存在的問題，和研究恒大房地產企業近年來的主要融資方式。

【關鍵詞】 房地產業;融資額度;融資渠道

第1章 文獻綜述

Steve Bergs man（2009）提出：大部分人都知道股市中房地產行業的股價變化十分影響全部股市的股價，他認為房地產投資信托是整個股票的市場，股票的價格和整個經濟金融市場的特別重要的核心因素之一[1]。

洪艷蓉（2012）提出：我國房地產企業不僅可利用以前單一的融資方式，例如銀行貸款，還可以利用上市融資的方法，發行股票進行融資，也可以利用建立房地產投資信托來進行我國房地產企業的開發商的房地產融資[2]。

吳靜（2014）主張我國應該在開拓房地產企業，我國房地產企業融資方式比較單一，她提出我國房地產企業要積極探索和發展房地產的其他融資方式，這樣不僅可以降低融資成本，也可以降低房地產企業過分依賴銀行的貸款資金的風險[3]。

第2章 我國房地產企業融資現狀及問題

2.1我國房地產企業融資特點

（1）房企融資資金量大。不論在發展初期，還是發展中期，房地產企業都是一種資金需求量很大得企業，而且開發商投入資金量的大小，會直接影響房地產企業的投資風險高低與投資收益大小。

（2）市場是房企融資的關鍵因素。房地產企業的融資方式，融資渠道，融資額度與房地產市場現狀都對房地產企業有著十分重要的影響。

（3）房企融資受政策影響深遠。2017年我國召開的兩會，從國務院到地方行政立法機構，頒布了各級各類的房地產企業相關政策，這也是房地產企業在進行房地產融資時需要考慮的最重要的因素之一。

2.2我國房地產企業融資存在的問題

（1）銀行信貸的比例逐年提高。銀行貸款融資方式是我國房地產企業目前融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款抵押主要有土地。不管是直接貸款還是間接貸款都有部分來自銀行貸款。

（2）債券融資比重小。我國房地產企業現狀表明，房地產企業債券融資的融資額所占融資總額的比例較小。并且我國的債券金融市場小，發行債券，持有和投資債券的風險都比較大。

（3）缺乏多層次房地產金融體系。我國房地產融資體系缺乏多元化，還沒有建立大規模化的房地產金融市場制度，和多層次，多元化，多渠道的房地產金融融資保障體系

第3章 恒大房地產融資方式案例分析

3.1恒大房地產融資近年事件

1、2015年10月，恒大集團發行非公開債券總共兩百億元，是截止當年國內進行私募債融資金額最大規模的歷史記錄。

2、2017年6月2日，公司引戰融資700億成功，當日完成了市值的驗資和并且成功的在工商局變更產權登記后，恒大企業凈負債率將由119.8%急劇降低到61.2%。

3、2017年11月，恒大房地產和正威集團、蘇寧集團和山東高速等共6家合作投資者簽訂投資合同，為恒大地產籌集了600億的資金。

3.2恒大房地產主要融資方式

上表已經詳細顯示了近年來恒大房地產的眾多融資方式，由上面的圖表中，我們可以看出在恒大房地產近年來得融資方式中，比較多的恒大房地產企業融資方式有股權融資，境外債券融資等。

（1）股權融資。上市的房地產企業在進行融資時，主要方式有發行新股票和定向發行新股票等。2017年6月2日，公司引戰融資700億成功，當日完成了市值的驗資和并且成功的在工商局變更產權登記后，恒大凈負債率將由119.8%急劇降低到61.2%。不過這種融資方式會分散公司的控制權，存在公司的控制權轉移的風險。

（2）境外債券融資。2017年6月，恒大集團發行總額為66.24億美元的債券，創造了國內企業在境外發行債券金額的最高紀錄。所以，境外債券融資，在境外發行債券是恒大房地產企業近年來主要融資方式之一

3.3 恒大房地產融資方式的特點

第一，恒大房地產企業的融資體系中的融資方式和渠道的種類比較多元化，融資組合也隨著房地產市場的變化而不斷適應，比較新穎。

第二，自有資金占比低于融資資金的占比。近年來，恒大房地產的自有資金量雖然有所增加，但是比例并沒有明顯增加。如果提高企業的自有資金所占的比例，相對于籌集更多地外援資金，內源資金的成本更低，風險更小。

第4章 啟示與建議

1.我國房地產企業應提高內源資金的占比

內源資金是一個企業生產經營活動產生的資金，主要包括企業盈利后扣除各種費用后的留存收益以及折舊額。我國房地產企業都需要通過提高企業自身的盈利和管理和發展水平，擴展銷售渠道和發展潛力等，來增加內源資金的占比并努力達到百分之五十。

2.直接融資與間接融資應平衡發展

目前我國房地產企業的直接融資方式和間接融資方式在整體上是平衡發展的形式，不過我國房地產企業的間接融資占比較高，平衡好直接融資和間接融資的關系，在房地產融資體系平衡發展是十分重要的。

3.房地產業融資方式應多元化

我國房地產企業融資的方式在房地產發展最初是比較簡單的，基本都是以銀行融資這一種融資方式。使得我國房地產企業能夠跨出新的一步，在房地產發展的各個時期和市場變化的各個時期都能夠產生利益，不斷促進我國房地產業進步發展。

【參考文獻】

[1] Steve Bergsman. REITs&Rates WWW.nareit.tom，September/October，2006

[2] 洪艷蓉.房地產融資[M].北京：北京翻譯出版社，2011

[3] 吳靜.房地產融資[M].北京：北京交通大學出版社，2017