淺談物業管理企業實施全面預算管理的難點與對策

張旭東

摘 要 在我國社會主義市場經濟環境下，物業管理企業之間的競爭日益激烈。根據《中指院2019物業年報》中的數據披露，2017年全國物業服務企業已達到11.8萬家，行業競爭程度相對較高。物業管理是通過以服務為主、技術為輔的手段去開展運營工作的，但對其所提供的服務和技術要求相對簡單且固化型較強，企業間的差異不大，同時，物業管理費的定價相對偏低且不能隨意調整。因此，如何確保企業的可持續發展，如何實現精細化管控，如何維持并提升盈利能力，成為物業管理企業重點關注的問題。而全面預算管理恰好是一套綜合系統較強的工具，因此適時地推出并完善其全面預算管理勢在必行。并且，當前在物業管理企業的實際運營中，全面預算管理仍存在不同類型的問題，導致無法充分發揮全面預算管理的職能。本文從全面預算管理的應用環境、預算編制、預算執行、預算控制、預算分析、預算考核等幾個方面分別敘述物業管理企業遇到的問題和形成的原因，并針對性地提出相應的對策和建議，供物業管理企業參考借鑒。

關鍵詞 物業管理 全面預算 預算管理

一、引言

自20世紀70年代末期我國開始探索研究住房改革制度，之后明確指出了住房商品化的道路發展方向，正式拉開了房地產行業的發展帷幕。發展至今，房地產行業不僅成了我國的經濟支柱產業，更是催生并帶動了多條產業鏈的發展。而物業管理就是房地產行業生命周期的另一種延續。

我國的物業管理最初由香港引入深圳，再由深圳逐漸向內地流傳。如今的物業管理既可以是對住宅小區的管理，也可以是對寫字樓或商業綜合體的管理，甚至可以是對工業產業園、學校、機場、道路等各類不動產的管理。勞動密集型、全天候不間斷的服務與管理、生產服務與消費服務的同時產生和終止等又是物業管理行業的幾大特點。根據《中指院2019物業年報》中的數據披露，2017年全國物業服務企業已達到11.8萬家，行業競爭程度相對較高;同時，物業管理是通過以服務為主、技術為輔的手段開展運營工作的，但對其所提供的服務和技術要求相對簡單且固化型較強，企業間的差異不大;而對于其主要業務收入——物業管理費的定價相對偏低且不能隨意調整。因此，該如何確保企業的可持續發展和盈利能力是物業管理企業應該重點關注的問題。從財務管理的角度來看，適時地推出全面預算管理勢在必行。

雖然大部分物業管理企業都在推行全面預算管理，但在實際運營中仍或多或少地存在不同程度的問題，導致全面預算管理這一模式總有種“懷才不遇”和“生不逢時”的感覺。如何將物業管理企業與全面預算管理有機結合起來，使全面預算管理對企業的發展產生更大作用，也是現階段各個物業管理企業所面臨的重要問題。

二、當前物業管理企業全面預算管理存在的問題及其成因

（一）未建立健全全面預算管理的應用環境

首先，缺乏對全面預算管理的基礎認識。從企業負責人到中層管理者再到基層員工，對企業的全面預算管理都缺乏基礎認識，而這部分內容往往還是自身所屬層級所該有的認識，從而逐漸把全面預算演變成了財務預算，由財務系統進行主導編制，甚至只需要財務部審核即可。一旦變成了財務預算，非財務系統管理層及其員工勢必不會再在預算上投入太多的精力。

其次，企業戰略目標和業務目標不夠明確。特別是對內外部環境的掌握有所欠缺，導致戰略目標模糊，進而影響到業務目標、業務計劃等各類分解目標的制定，在做預算的同時再去制定目標計劃，失去了預算的指導性。沒有計劃的預算終將變成一場數字游戲。

（二）全面預算編制不夠合理有效

第一，預算的目標設定環節缺乏合理性。大部分物業公司在編制預算之前，對于下一年目標值的設定往往都是根據歷史經營數據確定，失去了預算的先進性;又或是采用“一刀切”的方式，統一指定某一類指標的完成值，強制要求所有經營單位都要以此數值來確定預算目標，這也使預算失去了本身的可行性;不結合外部市場變化、對自身所持有的資源不清晰、缺少對未來長遠的戰略規劃都會使預算目標制定偏離。

第二，預算編制的專業性有待提升。首先是對企業自身所管理的全部資源未進行實時更新和全面盤點，特別是在滾動開發及滾動交付的樓盤中存在著房屋狀態、車位屬性、共用部位使用開發等各種情況的變化，而其所對應的收入資源和成本費用資源的變化未做到及時掌握，俗稱對“家底兒”的不了解。其次是基層預算編制人員的能力匱乏，一般基層中做業務的不懂財務，做財務的又不懂業務，很難挖掘出業務財務相結合的全才人員。

第三，在設計全面預算編制的工作模板時，大部分企業的預算編制模板都是由財務系統統一進行設計和培訓。全面預算是一項全員參與編制、業務范圍全面覆蓋的工作，在此環節就容易造成工作模板的設計和培訓過于財務化。

（三）缺乏有效的預算執行與控制

預算在執行的過程中不夠嚴謹，經常出現有預算不執行、無預算執行甚至超預算執行的現象;同時，為確保過程指標的達成，存在上半年不發生、下半年集中發生的現象，與預算編制的過程時點存在嚴重的偏差。由于基礎環節的薄弱，在預算控制的環節也會出現各類問題，如該如何掌握控制力度、如何突出重點管控、如何解決業務和財務之間的理念沖突。另外就是預算控制和內部控制未進行有效的結合，內部控制的不足也將影響到預算控制。

（四）預算分析的專業性和全面性不足

預算分析是對預算編制是否合理、執行是否嚴謹、監管是否到位、未來要如何改進、現行預算是否需要調整等一系列問題的總結，所以在實際執行過程中和整體執行結束后，對預算的編制、執行、管控等方面作出詳細且明確的分析是至關重要的。然而，在分析的過程中也容易出現分析方法過于單一，僅對預算數據和執行數據作簡單的數字對比，并未挖掘數字背后的故事;同時，針對下一階段的重點關注事項、執行薄弱環節如何改進等并未提出有效的措施;在現實中也有很多企業經常與行業內優質企業進行數據對標，但并沒有去驗證對標的數據的真實性和時效性，并未實現對標的真正意義。