淺析如何進(jìn)行共用土地的房屋評(píng)估

摘要：土地與房屋不可分隔，共用土地的房屋評(píng)估應(yīng)是包含土地使用權(quán)的房屋評(píng)估。本文主要介紹了影響共用土地房屋評(píng)估價(jià)值，同時(shí)探討了共用土地房屋的分類、評(píng)估范圍、評(píng)估方法、注意事項(xiàng)以及明細(xì)表的填寫，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作者提供參考，以更好地進(jìn)行共用土地的房屋評(píng)估。

關(guān)鍵詞：共用土地;房屋評(píng)估;注意事項(xiàng)

共用土地是指一幢房屋業(yè)主存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上且土地?zé)o法分隔，其房屋為共用土地房屋。目前房屋資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，經(jīng)常能夠遇到共用土地房屋資產(chǎn)評(píng)估，由于相對(duì)復(fù)雜，所以在一定程度上，增加了共用土地房屋資產(chǎn)評(píng)估的難度。為此還應(yīng)加強(qiáng)共用土地房屋資產(chǎn)評(píng)估工作的深入探討，采取正確、合理的方法，對(duì)共用土地的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不斷提高共用土地房屋評(píng)估水平，促進(jìn)房屋評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

一、影響共用土地房屋評(píng)估價(jià)值分析

在共有土地房屋評(píng)估過(guò)程中，人們最關(guān)心的問(wèn)題就是房屋的價(jià)值，而影響房屋價(jià)值的因素有很多，對(duì)房屋的價(jià)值評(píng)估具有直接影響。在具體房屋評(píng)估過(guò)程中，對(duì)共用土地房屋評(píng)價(jià)的方法有很多種，例如如果采用成本法估價(jià)，該方法的思路是房地分估，所以想要正確評(píng)估房屋，還應(yīng)對(duì)影響建筑物價(jià)值的因素進(jìn)行分析，并區(qū)分對(duì)土地價(jià)值的影響和對(duì)建筑物價(jià)值的影響。避免在估價(jià)時(shí)，出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算或漏算的情況。影響房屋價(jià)值的因素主要包括以下幾個(gè)方面：

1.物質(zhì)影響因素

在物質(zhì)影響因素方面，影響土地價(jià)值的物質(zhì)因素主要由位置、尺寸、形狀、地質(zhì)、景色以及開(kāi)發(fā)的資源等。影響建筑物價(jià)值的物質(zhì)因素主要是時(shí)建筑物外觀、設(shè)備、結(jié)構(gòu)以及造型等建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計(jì)是否于環(huán)境相協(xié)調(diào)、相

適應(yīng)。

2.經(jīng)濟(jì)影響因素

經(jīng)濟(jì)影響因素主要是指外界影響因素對(duì)土地以及建筑物的價(jià)值。具體主要包括供求因素、購(gòu)買力水平以及政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)等因素，其中供求因素是影響土地以及建筑物價(jià)值的主要因素。

3.政府影響因素

政府頒布的相關(guān)政策法規(guī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，因此政府影響因素也會(huì)對(duì)土地以及房屋的價(jià)值產(chǎn)生重要影響。政府影響因素主要包括政法規(guī)范、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格制度等，其中房地產(chǎn)價(jià)格制度包括土地制度、稅收政策以及市政管理等。一般情況下，房屋的經(jīng)濟(jì)損耗主要是由于房屋受到土地用途的改變、道路產(chǎn)生的噪音等，使得房屋價(jià)格下降，但是其實(shí)質(zhì)上并不是建筑物價(jià)值的變動(dòng)，而是低價(jià)的變動(dòng)。

二、共用土地的房屋評(píng)估

1.共用土地房屋種類

在共用土地房屋評(píng)估過(guò)程中，經(jīng)常能夠評(píng)估的共用土地房屋類型主要包括三種，即商品房（樓）、集資房以及所有權(quán)為多人。其中商品房（樓）是指由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售給購(gòu)房者，購(gòu)買者購(gòu)買以后，獲得商品房所有權(quán)，并對(duì)土地具有共同使用權(quán)。集資房是指相關(guān)企業(yè)以及單位利用所占土地建造的職工宿舍樓，名義上企業(yè)或單位具有土地使用權(quán)，實(shí)際上歸職工所有;或者是指用職工集資款和單位出資共同在企業(yè)或者單位所擁有的土地上建設(shè)的住宅樓或者商用樓。所有權(quán)為多人是指轉(zhuǎn)讓之前原房屋所有權(quán)人和新房屋所有權(quán)人，對(duì)轉(zhuǎn)讓的房屋土地具有共同使用權(quán)。在房屋評(píng)估過(guò)程中，碰見(jiàn)下列情況，需要運(yùn)用“共用土地”概念，具體主要包括以下幾個(gè)方面：客觀上，土地不便分隔，房屋部分轉(zhuǎn)讓或者抵押;客觀上，土地不便分隔，房屋轉(zhuǎn)讓或者抵押兩個(gè)或者以上的人。房屋評(píng)估過(guò)程中，如果遇到上述兩種情形，則應(yīng)按照共用土地進(jìn)行房屋評(píng)估。

2.共用土地房屋評(píng)估范圍

客觀上，共用土地不便分割，對(duì)于土地共用者，應(yīng)該占用土地面積多少，無(wú)法確定，同時(shí)共用土地使用者無(wú)法單獨(dú)處理共用土地。所以對(duì)于是否將共用土地使用權(quán)包含在評(píng)估范圍內(nèi)，受到了相關(guān)工作者的爭(zhēng)議。筆者的觀點(diǎn)是土地使用權(quán)應(yīng)包括在房屋評(píng)估中。理由是根據(jù)房地產(chǎn)管理的相關(guān)規(guī)定，土地共同者的土地需要在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)一同轉(zhuǎn)讓，與此同時(shí)根據(jù)《擔(dān)保法》共用者的土地使用權(quán)在房屋轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，需要一同轉(zhuǎn)讓或者抵押;此外，在一般情況下，取得房屋所有權(quán)，相應(yīng)地也會(huì)獲得其土地使用權(quán)，這是房屋主要以土地為載體所確定的。因此土地使用權(quán)是根據(jù)房屋所有權(quán)變化而變化的。法律上無(wú)法給予一定的確認(rèn)，但是實(shí)際上是事實(shí)上的轉(zhuǎn)移。因此應(yīng)將土地使用權(quán)納入房屋評(píng)估的范圍中，這樣才能使得房屋資產(chǎn)評(píng)估更加客觀、全面以及真實(shí)。

3.共用土地房屋評(píng)估方法

與其他房屋評(píng)估不同，共用土地房屋評(píng)估不是從整體上來(lái)估算房屋的價(jià)值，只是對(duì)整幢房屋的某部分價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)共用土地房屋評(píng)估情況，結(jié)合評(píng)估操作可行性，比較適合的評(píng)估方法是市場(chǎng)比較法，不僅要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，還應(yīng)對(duì)房屋土地使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。因此房屋的所有權(quán)者也是土地使用權(quán)者，對(duì)共用土地具有使用權(quán)，在對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，還需要考慮其他共用者分?jǐn)偟膯?wèn)題。目前針對(duì)具體如何分?jǐn)偅€沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，因此需要考慮的因素較多，特別是兩層以上的房屋，需要考慮的是樓宇性質(zhì)、區(qū)域因素以及個(gè)別因素等。對(duì)此可以采用市場(chǎng)比較法，該方法可以對(duì)比不同樓層、單元的環(huán)境、樓層、采光、室內(nèi)布局以及有無(wú)陽(yáng)臺(tái)等，這些都可以衡量房屋的資產(chǎn)價(jià)值，保證房屋評(píng)估的全面性以及客觀性。

與此同時(shí)還應(yīng)注意對(duì)共有土地舊房屋的評(píng)估，還應(yīng)計(jì)算舊房屋的貶損率，以更好地對(duì)共有土地舊房屋進(jìn)行正確的評(píng)估。舊房屋的貶損率直接影響房屋的價(jià)值，但是對(duì)土地價(jià)值沒(méi)有直接影響。在共有土地房屋評(píng)估過(guò)程中，還應(yīng)合理計(jì)算權(quán)重及貶損率差異修正數(shù)。例如對(duì)某共有土地舊房屋進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)過(guò)勘察，貶損率為20%，成新率為80%，參照新房，其成新率為100%，價(jià)格為每平方米3 000，并且計(jì)算其重置成本占該交易價(jià)格的比重，然后確定舊房屋的貶損的權(quán)數(shù)。例如對(duì)于房屋的重置成本，通過(guò)造價(jià)類比法進(jìn)行計(jì)算，確定為每平方米840元，則其重置成本占該交易價(jià)格的比重840/3 000=0.28，成新率修正系數(shù)為0.944。另外需要注意的是房屋剩余使用年限為下列三種情況時(shí)，成新率可以按照100%考慮，一是房屋剩余使用年限等于土地剩余使用年限，二是房屋剩余使用年限大于土地剩余使用年限，三是房屋剩余使用年限限制土地剩余使用年限。

4.共用土地房屋評(píng)估注意事項(xiàng)

在共用土地房屋評(píng)估過(guò)程中，還應(yīng)注意一些事項(xiàng)，主要包括以下幾個(gè)方面：共用土地房屋評(píng)價(jià)結(jié)果反映的房屋和土地合價(jià)，這樣會(huì)給后續(xù)手續(xù)的辦理帶來(lái)不便。為此對(duì)于房?jī)r(jià)和地價(jià)，還應(yīng)將其評(píng)估結(jié)果分離。因此在實(shí)際共用土地房屋評(píng)估過(guò)程中，得出房屋與土地合價(jià)以后，還要單獨(dú)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，可以采用成本法進(jìn)行估算，然后再用合價(jià)減去房屋價(jià)值。這樣就可以明確房屋的價(jià)值和土地的價(jià)值;在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，應(yīng)明確相關(guān)收費(fèi)的承擔(dān)方式，特別是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的稅費(fèi)，避免對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生不利影響;根據(jù)有關(guān)法規(guī)，轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)確定評(píng)估標(biāo)共用土地是否為劃撥用地，如果確認(rèn)是，必須先辦理相關(guān)的手續(xù)，如土地出讓手續(xù)等。

5.共用土地房屋評(píng)估明細(xì)表

房屋評(píng)估明細(xì)表為房屋評(píng)估人員提供了重要的參考依據(jù)，所以在共用土地房屋評(píng)估過(guò)程中，還應(yīng)合理地填寫“房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表”，對(duì)于共用土地房屋，應(yīng)在評(píng)估明細(xì)表中的備注欄標(biāo)明包含土地使用權(quán)價(jià)值。如果不采用上述方法，也可以單獨(dú)填寫土地評(píng)估明細(xì)表，在填寫表格時(shí)，應(yīng)在備注欄中標(biāo)明土地為共用。共用土地房屋評(píng)估明細(xì)表對(duì)房屋評(píng)估具有直接的影響，相關(guān)評(píng)估人員應(yīng)高度重視填寫共用土地房屋評(píng)估明細(xì)表，完成填寫后，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行核對(duì)，避免出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)共用土地房屋評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生不利影響。

三、結(jié)語(yǔ)

土地房屋資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，在一定程度上增加了共用土地房屋資產(chǎn)評(píng)估的難度。為此還應(yīng)采取合理的方法，加強(qiáng)共用土地房屋資產(chǎn)評(píng)估工作有效性。筆者認(rèn)為未來(lái)還應(yīng)加強(qiáng)共用土地房屋評(píng)估的不斷探討，使得共用土地房屋評(píng)估水平得到提升，這對(duì)我國(guó)房屋評(píng)估也具有至關(guān)重要的作用。

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作者簡(jiǎn)介：谷長(zhǎng)偉（1980—），漢族，山東微山縣人，專科，價(jià)格鑒證師，主要從事房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估研究。