新時代背景下傳統商業地產轉型模式研究

董利青

摘要：近年來，我國商業地產行業發展迅速，并逐步超越住宅地產，成為房地產行業的主力軍。然而隨著科技的發展，商業地產的發展遇到了電商沖擊、融資問題、成本提升等多種因素的影響，整個行業發展放緩。在此背景下，商業地產企業需要把握行業脈搏，整合各類資源，及時做好戰略性的企業轉型規劃，才能適應日趨激烈的市場競爭環境。

關鍵詞：商業地產;困境;轉型模式

近年來，我國商業地產行業發展迅猛，商業地產在整個房地產業中的地位越來越重要。然而，由于受到電商沖擊、成本提升等眾多因素的影響，許多商業地產企業出現了運營困難的現象。鑒于目前國內外對商業地產運營模式系統研究的文獻較少，本文著重分析了新時代背景下商業地產運營模式轉型的現狀和困境，嘗試探索適用于我國商業地產項目發展的運營模式，為我國商業地產企業的轉型模式提出可行的建議和參考。

一、傳統商業地產的現狀及困境

1.項目空置率高，產能過剩

去庫存一直是商業地產的首要問題。近幾年，我國商業地產發展速度過快，從一二線大城市到三四線中小城市，都出現了產能過剩的局面。大量已建的購物中心招商難，空置率高。一些地產企業由于缺乏對市場大數據的準確認知，一味追求市場占有率，盲目拿地和盲目建設。當進入市場時，面臨整個商業市場增長放緩，行業競爭激烈，導致商業綜合體空置率居高不下。

2.同質化現象嚴重

同質化問題是商業地產的另一個重要問題。首先，商業綜合體的定位是一個項目的核心競爭力。然而許多綜合體項目彼此雷同，出現了“千店一面”和“似曾相識”的情況。其次，功能配置方面，“寫字樓+公寓+購物中心+商業街”幾乎成為傳統商業綜合體的標配，許多項目在開工之前缺乏對當地市場的理性分析。在業態組合和品牌引進方面，也出現跟風的情況，導致后期的經營出現資金鏈斷裂，引發一系列負面的連鎖反應。

3.融資的困境

商業地產是資金密集型行業， 對資金的需求量非常大。目前， 國內商業地產企業最重要的融資手段是從各個銀行貸款。有的商業地產項目從銀行貸款的比率甚至超過了70%。這種單一的融資方式， 將風險高度集中在銀行系統，使得企業對風險規避的難度非常大。此外，一些商業地產因自身規模的限制，吸引金融機構的貸款以及其他商業性投資的難度非常大。

4.來自電商的沖擊

電商的出現進一步加劇了商業地產的經營困境。一方面，受宏觀經濟形勢影響，租金和成本的提升讓傳統零售業日漸低迷。 另一方面，電商模式帶來的不受空間約束的便捷和自由，使得廣大消費者的商業行為逐漸脫離實體店鋪，商業實體店客流量下降明顯，依托于實體店的商業地產交易數量被電商大量瓜分。電商的出現改變了商業格局，對傳統商業地產造成了巨大的沖擊，尤其是對傳統百貨業的沖擊最大，商業地產轉型迫在眉睫。

二、新時代背景下商業地產企業轉型的建議

1.創新業態，放大“體驗”功能

培育新型消費業態、具有創造力的業態組合、跨界的業態等能為商業項目集聚人氣，增加人流量。人氣對一個店鋪來說相當重要，是實現交易的前提條件。商業地產的業態布局在注重購物功能的同時，更要放大“體驗”功能。在電商如此發達的今天，網店讓客戶的可選擇性無限增加，但消費者仍然會去實體店，是因為一個非常重要的因素——“體驗”。親子、家庭等注重消費者的體驗和感受的體驗類業態越來越受到歡迎。此外，電影院線、職業體驗、餐飲娛樂、健身會館、美容美體、水族館等需要提供現場服務的多樣化、參與性的消費業態，也能吸引更多的

人流。

2.積極發展“O2O營銷模式”，制定差異營銷策略

2012年11月，“互聯網+” 這一概念被首次提出，互聯網金融等概念也在各領域得到了迅速普及，BTB、C2C 等商業模式火速發展起來。在此基礎上，O2O營銷模式（即 Online to Offline）應運而生，該模式將線下的商務機會與互聯網結合，將線上消費的顧客資源延伸至線下，彌補了電商模式缺乏體驗以及質量保障的劣勢，為商業地產的轉型發展指向了一個新的方向。O2O模式創造性地實現了商業地產與電子商務的對接合作，有效突破了原有線下消費的局限性。許多大型企業在經營線下商場的同時，也注重打造網上購物平臺，例如國美、蘇寧等國內知名電器企業，利用微信、微博等新媒體平臺打造全方位營銷，引導顧客在實體店體驗產品、在網絡上下單，實現線上線下同步

發展。

在積極發展線上線下模式的基礎上，還應當合理制定差異化營銷策略。例如，應當因地制宜，強化項目所在當地市場的需求分析，精化市場定位，滿足各個層次消費者的個性化需求。除了滿足居民日常消費的需要，還應當注重高端品牌的引進，采用差異化競爭。

3.深入拓展融資渠道，增強資本運作能力

商業地產的開發運營是一項長期的、高投資的資本運作過程，需要大量的、長期的資金支持。一旦資金鏈斷裂，將引發一系列的負面效應，甚至導致破產。資本運作作為商業地產的三要素之一，是商業地產運作過程中最重要的環節。因此，資本運作能力的提升對商業地產企業提升核心競爭力，適應不斷變化的市場競爭環境，促進商業地產企業的可持續發展有重大的意義。

當前，互聯網金融迅速發展，商業地產應當抓住時機，深入開拓互聯網金融領域的融資渠道，以增強自身的資本運作能力。做好互聯網金融之所以重要，是因為其不僅可以為商業地產企業拓寬內部融資渠道，同時還能提高商業地產的競爭力，為地產企業創造更多的收益。在當今互聯網金融的新形勢下，傳統商業地產企業應當將金融理財產品的創新作為發展戰略，將自身優勢與金融理財產品進行合理結合，發揮跨行業的協同價值，拓寬融資渠道，實現自身的轉型發展。

4.創新探索輕資產模式

傳統商業地產的發展正處在一個交叉路口，進入了重視質量、放緩速度的時代。輕資產模式正成為國內商業地產企業尋求轉型的優先選擇。包括萬達、華潤、紅星美凱龍等一些地產行業的龍頭企業，憑借強大的品牌影響力和成熟完善的運營能力，已經向輕資產化方向轉型。借助輕資產模式有助于企業節約投入成本、提高經營效率、靈活應對市場的變化。但是，輕資產模式不是轉型的萬能模式，企業應當依據自身的實際情況進行可行性評估，從而選擇最適合的轉型之路。此外，企業應放平心態，因為無論是重資產還是輕資產發展模式，其發展都需要一定的時間和資本投入。

三、結語

總而言之，商業地產企業應當認清現今整個地產行業的現狀和困境，避免出現項目的高空置率，杜絕項目的同質化，審視自身的融資局限以及重視來自互聯網的沖擊，將企業的轉型提到日程上來。通過創新消費業態，強化消費者的體驗功能，積極發展“O2O 營銷模式”，制定差異營銷策略，深入拓展融資渠道，增強自身的資本運作能力，以及創新探索適合自己的輕資產模式等各個方面把握“互聯網+”時代所賦予的機遇、直面挑戰，實現自身的順利轉型與長遠發展。

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