投資性房地產會計核算的探究

周丹婷

摘要：房地產業是我國國民經濟的重要組成部分也是近年火熱的一門投資路徑。相對于股票投資的高風險和理財產品的低收益，房產投資不僅保值并且升值空間很大，所以不少企業都購入房產作為投資以防止資金貶值。由于房產的價值都較高，資產占比大，它的核算將對企業產生重大影響。為此，本文通過投資性房地產核算在實際工作中出現的問題，并對這些問題進一步探究。

Abstract： The real estate industry is an important part of China's national economy and a hot investment path in recent years. Compared with the high risk of stock investment and the low yield of wealth management products， real estate investment not only maintains value and has a large appreciation space， so many companies buy real estate as investment to prevent capital depreciation. Since the value of real estate is high and the proportion of assets is large， its accounting will have a significant impact on the enterprise. To this end， this article explores the problems in the investment real estate accounting in practical work.

關鍵詞：投資性房地產的核算;問題;探究

Key words： accounting for investment real estate;problems;exploration

中圖分類號：F293? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）11-0225-02

1? 投資性房地產的確認

對投資性房地產進行核算，首先要明確其核算范圍，《國際會計準則第40號——投資性房地產》將房地產的范圍定義為房屋和土地，而在中國，土地所有權歸國家或集體所有，企業只能取得土地使用權。所以，就我國而言這里的投資性房地產不僅僅是我們平常所見的房屋建筑物，還包括“土地使用權”。企業投資購買房產，往往是想在其增值后就出售從中賺取差價。但建筑物本身是沒有升值空間的，反而隨時間流逝而不斷貶值，升值的實際上是土地使用權，所以準確的來說持有并準備增值的建筑物，在沒有對外出租的情況下，沒有給企業帶來任何經濟利益，實為企業閑置的資產，應作為固定資產核算，不作為投資性房地產。同樣的道理，如果企業擁有未開發的土地，則應作為無形資產核算。將投資性房地產和自用房地產劃分錯誤，將會影響下一步的會計核算數據處理。只有正確地進行確認，才能得到正確的數據信息和報告，做出正確的決策。

2? 投資性房地產核算工作中存在的問題

投資性房地產的核算方法有兩種，一是成本計量模式，二是公允價值計量模式。

2.1 成本計量模式核算中的問題

成本模式計量跟固定資產或無形資產一樣，根據企業的實際情況在投資房地產持有期間要計提折舊或攤銷，資產負債表日要進行減值測試，如果存在減值還要按照資產減值的規定進行計提減值準備。計量核算相對比較簡單，并且不受房產市場價值變動的影響，各期的折舊和攤銷數額都較為均衡，對企業利潤的影響較小。

但在實際工作中，某些企業會通過多提、少提甚至不提折舊或攤銷來調控當期的利潤。當當期利潤較高時，會多提折舊或攤銷來增加成本或費用，借此降低利潤，逃避繳納企業所得稅。當當期利潤不達標時，則會少提或者不提折舊或攤銷減少成本或費用，以此增加利潤。另一方面，投資性房地產在持有期間不斷進行折舊或攤銷，賬面價值逐年下降，但就我國目前現狀來說，土地使用權的市場價格在不斷上漲，投資性房產價值總體來說是升值的。這時的賬務處理方式與實際情況就產生矛盾，報表數據就不能客觀反映企業投資性房地產的真實價值。

資產負債表日進行減值測試的時候，主觀因素影響較大，很多時候都是財務人員主觀判斷，股東會認可就行。有時為了不影響利潤還可以不進行減值測試，不計提減值準備?；蚴歉鶕约赫J為的數值隨意計提減值，讓企業多了一個調節利潤的工具。

在投資性房產發生損毀的時候，某些企業會隱瞞收到的理賠款或者殘值收入，直接將損毀部分的賬面價值全部計入營業外支出，以減少利潤總額，少繳增值稅和企業所得稅。

2.2 公允價值計量模式核算中的問題

公允價值模式是在當地同區域房地產的公允價值能夠可靠取得的情況下才能使用，以當期資產負債表日的投資性房地產的公允價值為基礎計量，賬面價值與其公允價值的差額計入當期損益，沒有計提折舊攤銷或減值方面的內容。但我國房地產市場環境尚不穩定，公允價值的波動較大，導致會計信息失真影響決策。2008年受美國次貸危機的影響，我國房地產企業也遭受嚴重沖擊，房產價格一直持續低迷，大部分房地產企業因此貶值甚至破產。同時也導致一些企業資產和利潤波動較大，原來是一個效益優良的企業，短時間就轉盈為虧，資產總值降低，加大了企業的財務風險，也誤導了投資者的投資決策。

由于公允價值會隨市場上下波動，在賬務處理上也很容易給企業?？兆印Ｈ缙髽I當期利潤虧損嚴重，管理當局為了業績，可以把房地產的公允價值估高賬面價值10萬，借記“投資性房地產”貸記“公允價值變動損益”，一下就虛增了營業利潤10萬。而我國稅法是以收付實現制為基礎，對于由于暫時性的公允價格波動的“公允價值變動損益”是不納入征稅范圍的。

目前我國公允價值的獲取方式沒有明確規定、缺乏標準，致使很多房產的公允價值很大一部分是依據主觀經驗來進行衡量。而會計需要在每個資產負債表日對投資性房地產的公允價值進行確認，在確認過程中，為了保證公允價值的客觀真實，這就需要投入更多的資源去獲取數據和信息。要做到這一點，則要求會計人員具備相關的專業知識，必須通過不斷的培訓來完成。企業的培訓成本不僅很高，會計人員的工作壓力也很大。

2.3 計量模式轉換核算中的問題

投資性房地產企業采用計量轉換的方式可以快速實現盈利狀況，獲得更大的市場收益。例如，把投資性房地產從成本計量轉為公允價值計量，虛高轉換當日投資性房地產的公允價值，公允價值與賬面價值差額記入留存收益，會馬上使企業的資產價值翻上幾翻，誤導潛在投資者，不僅擾亂了市場經濟發展的秩序，還危害到投資者的利益。

2.4 其他問題

企業在收取投資性房地產租金收入時，有的會私立賬戶隱瞞收入，有的會把收入掛到往來賬上，這樣可以不用開票，少繳增值稅、房產稅、企業所得稅等稅款。這些偷稅漏稅行為會破壞社會經濟秩序穩定，給國家的財政支出計劃造成嚴重影響。

3? 解決投資性房地產核算工作中存在問題的探究

3.1 根據實際情況選擇適合的核算模式

對于采用成本計量模式核算的投資性房地產賬面價值與真實價值不符的問題，根源在于我國房地產市場相關制度尚未完善，缺乏監管和調控，導致房產市場價格波動較大。建立健全房產市場平穩健康發展的長效機制，改善房產業的經濟運行環境，使房產價格趨于合理化，不是一朝一夕就能完成的。所以就現階段而言，企業是想通過資本的支出與收入的對比來反映企業的財務狀況和經營業績的，就適合采用成本計量模式核算。

而是為了真實反映企業的資產價值的，在實際工作當中，企業就應該選用公允計量模式對投資性房地產進行會計核算。為提升公允價值的準確性和客觀性，可以從外因和內因兩個方面去探究。外因主要是房地產價值信息取得的環境，目前我國還沒有一個完善的房地產交易監控系統，公開的房地產交易信息難以取得?，F在已進入互聯網+時代，可以利用互聯網信息結合當地房產交易狀況建立房地產交易信息數據庫，并由相關第三方機構組織進行監督，保證公允價值能可靠的取得，從而掌握最新有效的房地產交易信息。還可以加強房產評估機構的建設，完善房產評估方法，建立一套適用的房產估價標準體系和制度，使公允價值的來源有據可循。

內因主要是由于公允價值離不開專業人員的專業判斷，所以提高相關專業人員的專業水平，對正確問題的判斷能力，以及對市場經濟的敏感度尤為重要。內因決定外因，會計人員必須有良好的思想和道德修養，才不會出現違法犯罪行為。這就要求會計人員要不斷提高思想政治覺悟，加強道德觀念誠信的建設。不斷參加后續教育，在提高自己的專業能力的同時，閑暇之余還應關注與工作相關的財稅、法津、金融、審計、資產評估等知識。通過不斷的學習，與時俱進，才會具備高水平的職業判斷能力，保證會計信息的正確性。

3.2 加大審計力度，保證投資性房地產核算數據真實

要定期對企業的投資性房地產進行審計。審計過程要實際走訪對比和觀察，核查投資性房地產是否真實存在，有沒有虛報或者隱瞞不入賬。該投資性房地產是否存在出租，租金收入有無明顯偏低、收益核算是否正確。對于投資性房地產計量模式的轉換，有沒有確鑿證據表明該轉換是合理的。從方方面面杜絕企業對投資性房地產核算數據的造假，確保經濟秩序正常運行。

3.3 依靠各相關單位監管

為了防止企業利用投資房產對利潤的操縱，還需依靠中國證監會、審計等監管單位，發揮其公正、公平、客觀的作用，對企業的違規操作要嚴厲制止。加強企業信息的披露，對投資房產計量模式進行轉換涉及到的數據，必須在附注中說明其來源和對損益的影響，做到有據可依。使投資者明白企業的利潤構成、投資房產的市場價值趨勢等情況，增強透明度讓利潤操縱行為無處遁形。

4? 結束語

我國會計核算準則還在不斷改進和完善，實際工作中總會出現形形色色的問題，這些都是必然的。只有充分了解各核算方法的利弊，結合企業實際情況選擇適合的計量模式，才能保證投資性房地產會計核算的正確性，提升企業的穩定性。

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