對房地產開發項目資金籌集與風險管理的研究

遲軍

摘 要：對于房地產開發企業來說，除了土地外，最重要的資源就是資金。盡管我國房地產行業在政府的引導和規范下已經實現了健康發展，但是由于該行業的特點是資金高度密集，所以從這點可見，房地產開發企業必須要處理好資金籌集問題，采用合理的資金籌集渠道及方法。本文指出房地產開發企業資金管理的概念，探討房地產開發項目資金籌集存在的具體問題，并提出加強房地產開發項目資金籌集與風險管理的對策。

關鍵詞：房地產開發企業;風險;資金籌集

一、引言

如今，房地產開發行業已經成為國民經濟的重要產業，在很大程度上推動了我國國民經濟的發展。然而，房價的高漲對國計民生產生了很大的影響，所以房地產行業成為國家宏觀調控和供給側改革的一個重點行業，國家還出臺了限購政策，由此導致出現資金供應量趨緊的情況，降低了房產銷售量。在這種情況下，房地產開發企業就逐漸出現資金緊張的局面。而房地產開發作為一個融資密集型產業，涉及的資金較大，同時也伴有極高的風險性，所以資金籌集與風險管理對房地產開發企業來說都至關重要的。

二、房地產開發企業資金管理的概念

房地產項目開發過程中的資金流主要由開發成本、銷售收入、期間費用和各項稅費這四部分構成。結合房地產開發企業資金流動的來源、大小、方向、速度等實際情況以及多家知名房地產開發企業在開發項目時的關鍵節點可以加強資金管理。房地產開發主要被分為六大階段：一是項目投資研究及土地競投;二是項目定位策劃及前期籌備;三是規劃設計;四是工程建設;五是市場推廣與營銷;六是售后及物業管理。房地產資金管理就是指在上述階段中加強控制管理其中所應有的資金，這也是房地產財務管理中的重點環節。

三、房地產開發項目資金籌集存在的問題

1、資金籌集渠道少、成本高

房地產開發的任何一個項目都需要長期、大量的資金，房地產開發企業為了順利完成項目，就必須要籌集資金，并且還要保證資金的充足。目前，房地產開發企業籌集資金方面主要是采取的形式有以下幾種：發行債券、增資擴股、經營性欠款的合理利用、向銀行貸款、預售開發產品。其中，對增資擴股和發行債券這兩種方式均有嚴格的要求，多是一些大型房地產開發企業在使用，而中小型房地產企業不能使用。近年來，政府對房地產行業做了重點監控，在行業逐漸規范的同時也在某些方面對企業發展造成一定限制，企業籌集資金就是一個主要方面。曾有明文規定不允許房地產開發企業貸款，所以銀行貸款的方式對中小型房地產企業就有一定困難。目前，利用的經營性欠款都是由承建商墊資的。完成一定的項目進度后，房地產開發企業就要將相應的工程款及時支付，但是承建商墊資是有限的，企業的實際資金需求問題根本就得不到解決。而商品房預售是資金成本最低的籌集方式，但是商品房預售受市場和時間的制約，一旦出現市場低迷的情況，就難以回籠資金。

2、缺乏健全的法律制度

盡管我國針對于企業籌資問題已經頒布了一系列法律法規，但法律體系還不健全，所規定的內容也不夠明確。如今，市場競爭越來越激烈，而房地產開發企業要實現長遠發展就需要有以強大的法律體系為基本支撐。但是我國缺少完善的法律制度專門用于房地產開發項目的資金籌集，所以資金的持有者與提供者兩者之間的利益關系就難以得到平衡。金融市場的發展離不開嚴密的法律體系，只有房地產開發項目資金籌集方面的法律法規得到不斷完善，才能促使房地產開發企業向規范發展的道路邁進。

四、加強房地產開發項目資金籌集與風險管理的對策

1、拓寬資金籌集渠道

在資金籌集的過程中，房地產開發企業應注意拓寬籌集渠道時選擇一些低成本、低風險的籌集方式，也可以結合著其他方式達到財務風險降低的目的。第一，資金引入，開展聯合開發。這種資金籌集方式是一種風險低、成本相對較高的籌資方式，企業無需定期償還債務，所以有著較低的償債風險，能夠有序的推進房地產開發企業的經營活動。第二，采取信托機構融資的方式。與銀行貸款相比，信托融資資金成本更高一些，一般用于短期融資比較合適。第三，售后回購。概括來說，房地產開發企業的資金籌集售后回購業務指的是房地產銷售時，與房產購買者之間簽訂合同，雙方約定在一定期間內回購所售的房地產。一般此類的交易方式都要求將具體的回購日期標注在銷售合同中，到期后賣方必須回購。此外，利率問題也要由雙方共同協商約定，由此可見，這種方式實質上就是一種抵押借款，比較容易籌集到資金。

2、完善相應的法律法規

法律法規不健全是當前導致我國房地產開發企業資金籌集難的一個主要原因，并且籌資市場還不穩定。所以，要求政府部門完善相應的法律法規，為房地產開發企業多開辟一些資金籌集渠道。目前，我國法律建設與房地產市場的發展速度相比，已經出現明顯的滯后性，并且對整個房地產開發行業的發展壯大造成了一定阻礙。因此，政府機構有必要對現行的法律制度加以完善，與房地產市場的實際情況相結合，并對國外的先進管理經驗進行合理的借鑒，對資金籌集的法律條例進行修改和補充，以保證房地產開發企業能認真的履行責任。

3、加強資金籌集的風險監督

為了最大程度的降低金融風險，就要加強監督房地產資金籌集工程中的風險，并且還要建立健全的金融控制體系，從而保證房地產開發企業的資金安全。此外，還要建立合理的信用評級制度，不斷完善我國房地產行業的信用評級系統，并保證公平公正的評級過程。房地產金融要實現長遠發展，就必須將有效的信用評級系統作為基礎，監管部門可以參考國外的經驗，進行評級的公允性外包，監管工作則由自己負責。

4、強化房地產開發企業債務融資風險意識

隨著房地產開發企業的不斷發展，也逐漸增加了債務融資，由此給房地產開發企業所帶來的融資風險也是巨大的。在市場經濟條件的快速推動下，房地產開發行業也得到較大的發展。基于這種情況，房地產開發企業必須采取有效對策來應對當前復雜的內外部環境，確保房地產的最終建設效果能達到預期目標。如今，房地產開發行業對技術和建設規模都有了越來越高的要求，所以房地產開發企業所面臨的不僅是技術風險、財務風險，還有一些安全隱患問題。因此，在債務融資的整個過程中，房地產開發企業必須要提高自身的風險意識，科學、客觀的評估和看待企業融資的風險，理性預防債務融資風險的發生，同時對融資風險采取積極的應對措施，促進債務融資正效應的提高。

結語

綜上所述，房地產行業是資金密集型行業，迫切需要資金，但是合理安排使用資金更為重要。目前，房地產開發企業在資金籌集中還有問題存在，給資金管理加大了風險。因此，房地產開發企業要優化管理，拓寬資金籌集渠道，遵循市場規律，加強完善自身的資金籌集風險管理，創造良好的資金籌集環境，實現企業的健康、穩定發展。同時，對我國相關的法律法規體系還要進一步完善，提高房地產開發企業的管理水平。

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